土地取得方式与养老地产运营模式浅析

养老地产作为养老产业的重要方面，是一项系统性工程，涉及土地、资金、开发与运营管理诸多方面，当前，众多企业正纷纷涉足养老地产。对养老地产而言，土地取得方式直接影响项目成本及融资和运营模式，其中也蕴藏着很多政策和法律风险，本文做一简要分析。

一、养老机构土地取得方式分为非营利性和营利性

1、非营利性养老机构土地取得方式：划拨或集体建设用地

非营利性养老机构主要是以政府为推动力量建设的公益性养老院和民间资本举办的非营利性养老服务机构，由于其性质上具有福利和公益性，应当属于“公共管理与公共服务”用地中的“医疗卫生慈善用地”，所以在土地取得方式上一般采用划拨或者集体建设用地。

据了解，养老产业发展初期，国家层面没有规划养老用地政策，导致在实际供地中存在诸多不规范操作。因此，近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医疗慈善用地”，出让年限50年，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。

根据现行的养老用地供应政策，公办养老服务设施取得此类土地无需向政府缴纳土地出让金，但政府对其限制非常大，包括产品的设计和运营方式，而且项目无法进行商业化操作，社会资金很难进入。其中最关键一点是，由于其“医卫慈善用地”的属性，导致产权分割销售、抵押贷款等都无法实现。

2、营利性养老机构土地取得方式：使用权出让或集体建设用地

相对于非营利性养老机构清晰的划拨土地政策，营利性养老地产的土地问题就复杂得多。根据2013年民政部发布的《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》看，营利性养老地产的性质不能被认定为养老机构，那么其取得土地的方式只有国有土地使用权出让或者集体建设用地开发。在这一过程中，地产开发商应当考虑以下法 律风险：

第一、严格考察土地及出让权限的合法性，根据《土地管理法》和《房地产管理法》的相关规定，土地使用权出让的主体只能是市、县级人民政府；

第二、详细查看由规划部门出具的拟出让土地的规划条件和附图；

第三、防止出现出让程序中规定的禁止性条款，例如空置量大的房地产开发建设企业会被限制竞买资格；

第四、严格审查出让合同中的具体条款，例如土地费用与土地状态及取得土地使用权证的关系，国有土地使用权的收回条件等；

第五、由于受让土地性质的不同，会导致补偿主体、流程及标准存在很大差异，同时若涉及拆迁安置则更容易发生矛盾。对于采用以国有土地招拍挂等出让方式获得土地的，土地使用权和房屋所有权相对比较明晰，但会提高项目成本并造成后期融资困难。若使用集体建设用地，土地所有权属于农村集体经济组织，开发商作为地上物的实际投资主体，也不能完全获得其所有权，进而地产的入住者购买的只是使用权，而无法取得产权，因此开发商不能通过销售促进现金回流，必然导致融资困难。

2014年国土资源部出台了《养老服务设施用地指导意见》，这是我国首部针对养老用地出台的专项政策文件，它对于养老服务设施的用地范围与用途、出让年限和供地方式等都做了综合性规定，为开发商用地开发起到了一定的指导作用。 但是很多地方政府尤其是大城市的土地指标本就紧张，如何在其中安排养老用地，招拍挂到的养老 服务用地如何融资依然是个待解的难题。 2013年，山东省在全国率先实现专门设置养老地产专项土地供应的指标，这在我国绝大多数省市还比较鲜见。效仿山东省的做法，由政府推出养老地产专用地是现阶段用地风险最低且最有保障的方式。

二、不同土地出让方式与养老地产运营模式分析

投资方选择什么样的运营模式与土地取得方式有密切关系，进而直接决定了其融资成本、投资回报周期、后期运营管理等。

1、产权销售型养老地产项目

养老地产建成后，以出售住宅所有权的方式来回收成本并获得利润。国内养老地产行业正处于初期发展阶段，盈利模式正在探索之中，其开发投资中的最大问题是投资回报周期过长，业内估计普遍在10年以上，远远大于住宅和商业地产的投资回报周期。因此，在土地产权明晰完整的前提下，投资开发者更愿意以开发住宅的方式来开发养老地产，只要适当增加适老化设计，成本增加不会太多，而通过销售来回笼资金，不产生后续管理问题养老地产的融资方案，是开发商试水养老地产的首选。

虽然该模式能够很好的实现资金的短期回流，但并非所有项目均可采用。一般而言，只有通过完全的市场行为，即国有土地出让方式获得相关土地使用权的，并在符合土地规划和土地性质的前提下开发的产权明晰的养老地产才能够采取买卖型的商业模式……另外采用该模式无法获得在地产运营阶段潜在的盈利点，及物业经营带来的增值收入。在购买用于养老的住宅时，业主会更加注重配套的养老服务，买卖型的养老地产项目欠缺这一部分，可能影响项目的整体品质。

2、持有型养老地产项目

持有模式的地产产权仍在经营者手里，出售的只是使用权，具体包括“会员制”运营模式和租赁型运营模式。专业化、连锁养老机构通常选择持有，这一方面是其战略选择，另一方面也常常是受制于土地性质，这类土地通常是集体或划拨土地，因此无法出售。

会员制运营模式，是通过一次性支付会员费，定期支付管理服务费的形式，为老年会员提供房屋的使用权，同时按需提供辅助生活设施或者医疗照顾，但居住者并不获得房屋的产权。这种模式主要针对中高收入的老年人，它可以在一定程度上降低客户的流动性，能让投资企业在项目运行的前期就收回大部分资金，从而有效缓解资金压力。但此时养老服务提供方必须事先取得民政部门同意开设营利性养老机构的批复，然后持该批复在工商部门进行登记，否则会因超越经营范围而导致行政处罚，进而因无法履行与会员签订的合同而导致违约。此外，会员制还容易被质疑成一种集资模式，可能会触及法律红线，所以经营者必须在办理养老会员卡的相关合同中明确约定“不能按月或按年支付利息，一次性还本付息时不超过同期银行贷款利率”等相关条款，以避免涉嫌非法集资。在租赁型模式中，老年人需要支付数额较低的保证金和月租，按照市场价格定期缴纳服务费用，但无需支付入住费。这种模式入住门槛较低，可以覆盖到更大面积的老年群体。同时老年人可以根据自身的健康状况养老地产的融资方案，选择或长期或短期的租赁。但是对于投资者而言，为避免客户的流动性，加快资金回流速度，往往将租赁期限规定在十年以上，并一次性收取所有租金。若老年人在租赁期限内去世，其继承人可将房屋进行转租，这时经营者应与次承租人重新签订使用合同，避免产生纠纷。

3、买卖+持有型模式项目

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。它不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。其最大优点不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15至20年。