养老地产项目的运营策略分析

一、开发策略

1.开发养老地产应慎之又慎

养老地产是新兴产业，目前开发养老地产存在较高风险，开发商应密切关注政府养老产业政策动态，进一步研究已存在养老地产项目开发、经营经验与教训。对拟开发养老地产项目，要做好策划方案，特别是要做好投入与产出分析或可行性研究。

2.可考虑合作开发养老地产

养老地产对现金流要求非常高，除房地产开发公司外，一些保险公司（跟保险养老挂钩）、商业地产运行公司、医疗公司等也有进军养老产业的意愿，开发商可考虑与这样的公司合作开发养老地产，从而增强实力、分散开发风险。

3.在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站

日托（养老）站的运行方式是老人白天在日托（养老）站活动，由服务人员照顾，晚上回家休息，早晚由子女接送；或者老人在自己家里，由日托（养老）站提供上门服务。在项目上建设日托（养老）站，投入少，而且为项目增加了一个很好的卖点，并且有利于开发商积累发展养老产业的经验，扩大公司的品牌影响力。

二、用地策略

就土地用途而言，现在还没有养老地产供应的概念，拿地成本是养老地产最重要的成本之一，在目前养老产业土地政策尚未明晰的情况下，通过合理的用地组合，减少用地成本，是养老地产拿地之前必须考虑的重要因素。

1.建设用地与非建设用地的组合

当前的养老地产已经很少用采用单一养老住宅的模式开发，而都是与旅游、与农业、与林业相结合整体开发，打造复合型的产品。在这样的情况下，如何灵活选择建设用地与非建设用地的组合和布局模式，减少建设用地总量的同时，让项目具备良好的环境。

2.不同建设用地类型的组合

目前各路养老地产在建设用地的类型上是各显神通，有城市建设用地，也有集体建设用地，有住宅用地、商业用地，也有医疗用地、旅游用地养老地产的政策，更有甚者是工业用地。不同的用地性质决定了不同的用地成本，也与后期的盈利模式直接相关。通过合理的策划和布局，根据子项目的特点选择不同的建设用地性质，可以大幅节约用地成本。

三、拿地方式的选择

在传统的拿地方式中，走拍卖挂、协议出让还是直接划拨，对用地成本的影响是不言而喻的。深圳最新推出的在用地供应方式上可以采用协议出让免地价、产权归政府的方式，非常适合长期持有经营的养老地产项目。此外，通过将项目的公益性部分独立包装，将医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施作为非营利性机构独立运营，争取一部分公益性划拨土地，也是降低成本的可选途径之一。

四、融资策略

1．融资渠道

养老地产项目的融资渠道主要包括：银行贷款、信托融资、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等。

2.融资对象

（1）国有商业银行：工行、农行等五大国有银行未来在银行贷款优惠力度上将加大扶持养老服务业；

（2）住房公积金组织：相关部门已经完成《住房公积金管理条例》的修订，积极推动住房公积金以及基本养老保险基金入市；

（3）房地产证券化部门：房地产信托投资基金；

（4）商业银行：例如中信银行等，已经借鉴欧美盛行的“倒按揭”的思路，宣布推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”，其按揭功能实现了“以房养老”。

（5）保险机构：随着《保险资金投资不动产暂行办法》出炉，保险公司盼来机会。不动产闸门洞开。在商业住宅仍被拦在门外的现实下，养老地产进入了保险公司的眼帘。目前养老地产的政策，平安、人寿、泰康等寿险机构纷纷试水养老地产。

（6）养老基金：例如社保基金等，目前，国家社保基金已经参与投资乌镇国际健康生态休闲产业园；美国城堡投资、纽约对冲基金以及写意健康咨询等国外基金投资；政府引导股权投资基金，例如北京市发改委、北京青耕投资管理有限公司和天津银宏基金联合发起的国内首支养老产业政府引导股权投资基金已经获批等。

（7）福利彩票公益金：根据《彩票管理条例》和《彩票公益金管理办法》等有关政策法规规定，福利彩票公益金是国家通过发行彩票筹集的，专项用于社会福利等社会公益事业的资金，安排使用要符合“扶老、助残、救孤、济困、赈灾”的发行宗旨。

（8）海外资金：海外资金的主体为外国企业或者个人资金。目前，许多地方都有海外人士投资社会养老服务产业的成功案例，因此，海外资金投资社会养老产业的积极性很高，可以重点考虑，并以《中华人民共和国合伙企业法》以及国务院颁发的《外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业管理办法》为法律依据。

五、功能建议

居住功能——注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、套房、别墅等。

生活休闲功能——锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等。

医疗护理功能——保健、医疗、理疗、康复的24小时制，先进的医疗配套设施。

文化娱乐功能——追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老俱乐部、棋牌室、艺术吧等。

商业功能——满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等。

服务功能——各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等。

其他功能——满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心。

六、配套建议

医疗、保健设施投入是老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合合理安排节奏对项目至关重要，因此，配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的可持续性经营。