[摘要] 有报道称养老保险个人账户“空账”已超过2.2万亿，较2010年增加约5000亿，退休年龄延迟也引发众多争议。有危就有机，不少开发商敏锐地嗅到了养老地产这一新商机，万科、保利等大型房企纷纷加码养老地产。记者调查发现，逾半受访市民开始考虑“以房养老”，但目前国内很难找到真正意义上的养老地产......
近期一系列养老问题引起社会关注，“从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”，有报道称养老保险个人账户“空账”已超过2.2万亿，较2010年增加约5000亿，退休年龄延迟也引发众多争议。有危就有机，不少开发商敏锐地嗅到了养老地产这一新商机，万科、保利等大型房企纷纷加码养老地产。记者调查发现，逾半受访市民开始考虑“以房养老”，但目前国内很难找到真正意义上的养老地产，多数项目是“卖羊头挂狗肉”。
探市
房企纷纷逐鹿养老地产
但多为营销“噱头”
记者了解到，越来越多的开发商纷纷进驻开发养老地产项目，其中包括万科、保利、绿地、首创等。万科在北京的养老地产试点项目“万科幸福汇”于今年推出市场，将分成两种，分别是“活跃长者之家”、“活跃长者住宅”。
“活跃长者之家”将利用项目的商业配套用地，建设老年 ，配套医疗服务站、老年学校等。老年 将以万科自持出租的方式运营，万科将特聘在极具老年 经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。“活跃长者住宅”将面向市场销售，产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
据媒体早前报道，万科集团总裁郁亮在今年的股东大会上曾明确表示，公司期望今年可推1至2个养老房地产项目，不排除所涉地区位于杭州、武汉、无锡或北京。万科还曾表示，计划在青岛万科城(小区网论坛)项目中提供约60套老年 产品，以及在中粮万科长阳半岛中配建部分养老产品。
无独有偶，富力地产养老地产项目也在上月开盘，项目位于广东惠州南昆山风景区内，占地达3000亩，总体量达到200万平方米。项目预计投资50亿元，首期推160多套独栋别墅、双拼别墅等，户型面积170~300平方米不等。此外，保利、首创等地产商均多次公开表示将运营养老地产项目，并针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司等。
但记者从业界获悉，真正意义上的养老地产目前在国内难以找到，万科的“万科幸福汇”小区内仅有两栋养老地产项目，只能算是试点。经纬研究中心主任曾英杰表示，只有少数知名房企在做相关试点，其余大多数均只是将“养老地产”拿来做营销噱头拉动普通住宅销售。方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前提出做养老地产的开发商不少，一些项目更多是以此为噱头，并无太多针对性的内容。
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养老保险空账超2.2万亿以25%速度扩大 2015年或现支付缺口
广州拟出台物业维修资金条例 老房子将也有“养老金”
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近期一系列养老问题引起社会关注，“从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿”，有报道称养老保险个人账户“空账”已超过2.2万亿，较2010年增加约5000亿，退休年龄延迟也引发众多争议。有危就有机，不少开发商敏锐地嗅到了养老地产这一新商机，万科、保利等大型房企纷纷加码养老地产。记者调查发现，逾半受访市民开始考虑“以房养老”，但目前国内很难找到真正意义上的养老地产，多数项目是“卖羊头挂狗肉”。
探市
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但多为营销“噱头”
记者了解到，越来越多的开发商纷纷进驻开发养老地产项目，其中包括万科、保利、绿地、首创等。万科在北京的养老地产试点项目“万科幸福汇”于今年推出市场，将分成两种，分别是“活跃长者之家”、“活跃长者住宅”。
“活跃长者之家”将利用项目的商业配套用地，建设老年 ，配套医疗服务站、老年学校等。老年 将以万科自持出租的方式运营，万科将特聘在极具老年 经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。“活跃长者住宅”将面向市场销售，产品在户型设计上更倾向于老年人的生理特点和生活需求，如配备电梯、防滑卫生间和其他无障碍设计，以及由专业医疗机构提供远程体检监控等设施。
据媒体早前报道，万科集团总裁郁亮在今年的股东大会上曾明确表示，公司期望今年可推1至2个养老房地产项目，不排除所涉地区位于杭州、武汉、无锡或北京。万科还曾表示，计划在青岛万科城(小区网论坛)项目中提供约60套老年 产品，以及在中粮万科长阳半岛中配建部分养老产品。
无独有偶，富力地产养老地产项目也在上月开盘，项目位于广东惠州南昆山风景区内，占地达3000亩，总体量达到200万平方米。项目预计投资50亿元，首期推160多套独栋别墅、双拼别墅等，户型面积170~300平方米不等。此外，保利、首创等地产商均多次公开表示将运营养老地产项目，并针对养老地产业务调整了公司架构，成立了养老产业专业管理公司等。
但记者从业界获悉，真正意义上的养老地产目前在国内难以找到，万科的“万科幸福汇”小区内仅有两栋养老地产项目，只能算是试点。经纬研究中心主任曾英杰表示，只有少数知名房企在做相关试点，其余大多数均只是将“养老地产”拿来做营销噱头拉动普通住宅销售。方圆地产首席分析师邓浩志表示，目前提出做养老地产的开发商不少，一些项目更多是以此为噱头，并无太多针对性的内容。
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难点
现实需求少利润低
模式仍处于摸索阶段
多位行业人士在接受记者采访时表示，在国内开发养老地产实属不易，付出与收获难成正比。经纬研究中心主任曾英杰表示，根据机构预测，2015年中国60岁以上老龄人口将达到2.16亿，养老地产领域确实存在着巨大的机会。但跟西方国家不一样，国内大部分养老需求都靠社区或家庭自行解决，无法像形成大量真正意义上的养老地产项目。
曾英杰分析表示，真正意义上的养老地产，首先需要从技术上能够满足老年人的特殊需求，如扶梯要宽要缓，地面要防滑，开关等需要适量放低位置等等。其次，养老地产物业需要配备大量的医疗功能，如医院、看护人员等等。另外，在物业管理上也要能够满足老年人的需求。但目前国内一些养老地产仅是一种噱头，甚至有项目所处地理环境比较生态，就称是养老地产。
记者了解到，多家品牌房企领军人也在公开场合表示，开发养老地产非常有难度。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆接受某媒体采访时表示，养老地产是万科未来转型的方向之一。据悉，万科近几年到日本、瑞士、美国、加拿大等国研究了各种国际养老模式和项目发现，国外养老地产的群体划分很细，从五六十岁的乐龄人群，到需要“临终关爱”的群体，不同年龄段、不同情况人群的需求，都要考虑到。毛大庆还强调，养老地产试点盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。
保利地产董事长宋广菊则在接受媒体采访时表示，与商业地产、旅游地产不同，养老地产利润不会太高，未来房企也不会大举进入。保利地产副总经理胡在新也曾对媒体表示，养老地产是一个颇具潜力的市场，但相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产明显还处于摸索阶段；“建房子很简单，但运转起来不容易，不同的城市管理达到一定水平情况也不同，这是最难的。”
近日，东南亚集老年养生、医疗保健、休闲娱乐于一体的酒店式护老 祈福护老 负责人接受记者采访时则表示，很多养老地产投资商喜欢“盖房子卖了就算数“的模式，但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。香港公开大学老年学研究中心教授何国卫也分析，目前中国正处在养老观念的转变期，市场具有不确定性，养老地产商业模式有待研发，相关产业政策规范等有待完善。不过他认为，有集中护理式住宅和出售或租赁式的老年 可被称为养老地产，以居家式养老客户为服务对象，或具有养老金投资增值效应的房产也应属于养老地产的范畴。
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他山之石
国外养老地产低价吸引老年人
据了解，国外房地产业重视养老房市场，一类是休闲疗养型养老房产，多依托特有的温泉、海滨和森林风貌，以低廉价格供应房屋。例如在日本东部的千叶、神奈川和静冈等县名胜地有不少养老房产项目，仅需人民币数十万元即可购套数百平方米、带有菜地和花园的现房别墅，开发商还会辅以相应的医疗、生活和娱乐设施。
另一类是充分考虑医疗看护功能的房产项目。其中涉及房间装修、家具家电、看护设备的预留位置和接口、室内无障碍设计，以及安防和报警装置等。一些开发商为逐渐步入高龄的用户提供全套房屋改装服务，或是将此类设计融合于带有养老特色的房产项目出售。
“以房养老”模式在加拿大、新加坡、美国等地也逐渐得到认同。主要有以下三种形式：1.出租全部或者部分居室来换取养老收入；2.以现有大面积住房置换小住房获得净收入，用作日常开支，新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或分步地完成住房“以大换小”；3.“倒按揭”，将住房抵押给金融机构，按月获得现金收入，房屋拥有者死亡、出售该住房或者原先商定的贷款期限到期时，抵押变现并结算利息，美国、加拿大的倒按揭发放对象为62岁以上的老年人。
相关调查
广州逾半受访者考虑“以房养老”
日前信息时报记者与中大社会学系学生联合社会调查显示，在对300名30~55岁广州市民的抽样调查中，“会考虑以房养老”的占比达55%，“暂时不考虑，将来视情况而定”的占到27%。
37岁的市民梁先生两年前在花都某标称“养老地产”的项目购买了两套相邻单位，目前在放租。“销售人员说是‘养老地产’，拿地时有当地政府支持，房价也更优惠。”梁先生告诉记者，其实很多业主买房并不是为了“入住养老”，绝大多数在放租。
记者采访时发现，购买“养老地产”的市民主要是30~50岁的工薪阶层，他们主要选择郊区环境优美、价格洼地的项目作为“养老投资”，即便考虑“以房养老”，也未必会短期内入住。而真正养老需求较为迫切的60岁以上老年人，却对“养老地产”并不热衷。“养老考虑的主要是医疗，那些所谓的‘养老地产’离市区那么远，我们不会开车，出入只能靠楼巴万科养老地产项目广州，很不方便。”63岁的市民陈伯告诉记者，虽然儿子有心想在从化为他和老伴买套大房子“养老”，但他已经明确表示“买了也就是等，不会搬去住”。
目前住在祈福护老 的香港人金彼得（音）和太太金玉丽（音）今年5月刚刚卖掉祈福新村A区(小区网论坛)的别墅获得了80多万元的养老开支。“别墅卖给了在番禺区做公务员的堂弟，他今年60岁退休了，买别墅是为了‘养老’，因为退休以后要‘带孙子’。”金老伯认为，内地“养老地产”的概念与国际上有很大不同，“内地很多人认为老人入住养老院或养老 是‘子女不孝’、‘家庭贫困’的表现，老年人即使买房也是为了留给后代，很少考虑养老金可通过房产变现的方式获取。”
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