养老地产发展分析及开发建议.docx

老龄化和住房是中国面临的两大挑战，但国内还没将两者很好地联系起来考虑。通过分析老龄化趋势和我国养老地产发展特点及问题，借鉴学习国际养老服务经验，阐明发展社区养老对于中国国情背景下家庭式养老方式的重要作用。在此基础上，提出我国未来开发养老地产应以社区养老为主、机构养老为辅，关键是要完善复合化、多层次的硬件设施和软性服务。养老地产发展分析及开发建议张有坤，住房和城乡建设部政策研究中心助理研究员，博士2014.8城市住宅11大势目前我国政府尚未提供足够的资金及相关养老政策来支撑养老地产开发，也没有提供足够的资金对现有老年人居住密度较大的社区进行设施改造和服务完善。新兴养老地产具有一定市场需求，特别是中高端老年人具有一定经济支付能力，同时对现有住区设施及服务又存在不满，因此，更加优质的养老地产亟待开发。出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心和老年人工作室）。2）美国CCRC持续照料退休社区根据需求差异配置设施CCRC（ContinueCareRetirementCommunityCCRC一般将老年人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：5565岁完全可以自理的健康活跃老年人；65需要半护理或在医院医治后可以回家康复理疗的老年人；75岁以上行动不便的全护理老年人。

CCRC持续照料退休社区的概念，是在一个综合社区中，为上述三种老年人都能提供相应的居住产品，以满足老年人在不同生理年龄阶段对居住和配套服务的要求。CCRC社区内配备相应设施，至少能同时满足三类老年人的居住需求。CCRC社区附近一般紧邻医院资源，社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）。设老年人专属食堂，给老年人提供营养配餐。不会在社区内设大会所，但化整为零，为老年人提供丰富的活动设施。3.2发达国家养老地产模式离不开政府的支持当前，发达国家养老地产虽然有开发商、发展商介入的情况，但总体上离不开政府的政策支持。例如，美国的老年住宅设施总体上较为完善，包括独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅，但其运营模式是在政府扶持下的发展商盈利开发模式。同样，日本的租赁式公寓也是此类模式，包括两代居的住宅和养老院。而法国则完全是由政府建设和运营的政府福利型老年社区，包括收容所、护理院、老年公寓、养老医院。3.3国外养老地产注重硬件配套与软性服务根据生活方式和居住环境，国外的养老社区往往分为独立生活型、居家生活型、辅助生活型和辅助医疗型种类型。根据年龄阶段、身心健康程度、独立生活能力、支付能力、家人照料程度等方面的差异，在尽可能保障老年人独立生活的基础上养老地产分析，为其提供尽可能丰富多样化的设施和服务，包括日常生活服务、社会服务、医疗服务和应急服务。

在保障老年人社区环境优美的同时，使其能和外界保持良好的联系，能参加各类社会活动。美国的集中养老社区具备完善的配套设施，同时划分了各类功能区。其养老社区往往建筑规模较大，设置了各种各样的老年人俱乐部，并且在配套软性服务方面开设了超过80以上的课程和活动，如太阳城中心、凤凰城。日本的港北新城的老年人住宅，不仅提供无障碍设施，而且具有看护性质，还能和家人共同生活。国外养老地产发展模式日趋多元化和规模化3.1发达国家老年社区更加普通化和社区化西方发达国家的老年社区发展是由国家福利保障制度体系的完善程度、覆盖程度、老年住宅体系的完善程度以及相关政策优惠措施来决定和影响的。随着社会保障体系的不断完善，养老地产的经营模式也日趋社会化和多元化。西方发达国家的老年社区发展模式经历了如下三个阶段。1）传统养老院模式发展阶段主要是在老龄化初期，由于社会保障体系不完善，全民保障水平较低，老年人口养老方式主要是通过政府建设操作运营传统形式的养老院，为老年人提供养老服务。2）老年公寓模式发展阶段主要是在老龄化中期，由于政府开始给予一定程度的社会保障和政策支持，老年社区发展模式是由政府和开发商共同参与建设、运营和管理的老年公寓形式，老年人养老的质量更高，开始体现人性化养老理念。

3）普通化和社区化的养老地产模式发展阶段主要是在老龄化加剧时期，由于政府建立了完善的社会保障体系，政策优惠支持力度加大，政府由建设、运营主体转变为保障、支撑、管理和监督主体，更多的建设和运营责任由开发商承担，养老社区更加体现人性化设计理念，注重区别对待不同照料程度老年人的关怀模式。当前，西方发达国家养老地产主要处于普通化和社区化的养老地产模式发展阶段，具有代表性的是英国和美国。1）英国区别化对待的社区养老模式20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，采取“社区养老模式”。针对生活自理能力、身心健康程度、经济支付能力、居住水平、有无家人照料等方面的差异，区别化地提供生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）、居家服务（提供各类上门服务和物质支援等服务）、家庭照顾（全方位照顾）、老年人公寓、托老所（包括临时性的暂托所和老年人院）、心理支持（治病、护理、传授养生之道等）、整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等，如政府14城市住宅2014.8研究进展ResearchProgress我国养老地产开发模式建议将投资风险分散。持有型养老地产对现金流要求高，开发企业有必要获得政策支持和降低资金风险。

应通过融合保险企业、商业地产企业、医疗企业、房地产信托投资基金（REITs）、银行长期低息贷款、企业长期低息债券等各类企业和资金来源，以增强实力，分散开发风险。养老社区与其他居住社区的显著差异是要提供各种满足老年人需求的服务。因此，建议我国养老地产发展的重点应该是针对我国老龄化的国情，制定我国老年人养老服务的国家标准。要在政策上支持和鼓励企业、机构参与养老地产的开发经营，要重视后期的管理和服务，加强服务人员的培训，不断完善老年社区硬件设施和软性服务。4.1今后养老模式应以社区养老为主、机构养老为辅根据当前我国经济社会发展水平，未来我国养老地产发展模式应采取社区与机构两种形式。1）社区养老模式应根据老年人的需求和特点设计居住环境并建设住宅。社区养老是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务，应涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等各类养老服务，以上门服务为主要形式。2）机构养老模式则是开发建设专业养老机构，运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。机构养老以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。

养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构。机构利用自身资源优势，实现示范、辐射、带动作用。社区养老的优越性在于其不仅融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更注重对老年人心理和情感上的关怀，而且更符合中国人对亲情和家庭的情感需求，有助于提高老年人生活的质量。与此同时，养老类社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套；社区乃至老年人居住的空间必须是特别为老年人设计，居住设施和服务符合老年人设计规范；提供适 合老年人养老的健康环境以及配套的为老年人的软性服务。 4.2 社区养老地产可采取销售 持有的开发运营模式从长远 来看，社区养老类地产宜采取“销售 持有运营”模式，有助于减轻资金压力和运营风险。比如在长沙康乃馨国 际老年生活示范城的 10 万平方米疗养型精装公寓和养生型住 宅，有带租约销售的商务公寓，直接用来租赁。出售型的养老 地产相对易做，关键在于配套设施能否引入。满足老年人身心 健康的医疗机构、休闲娱乐设施和活动等功能是未来销售型养 老地产的发展趋势和重点。 4.3 持有型养老机构投资者应充分融合各类低风险资金 持有 租赁型的专业养老设施投入较大、回收期较长，关 键在于是否有相关政策支持和其他风险基金、投资方的合作， 4.4 复合化、多层次的硬件设施和软性服务是养老地产持续 开发经营的基础 医疗、保健设施投入是建立养老地产价 值的基础。

如何 与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。 因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模合理控制，可 使项目价值稳定提升，并维持项目持续性经营。 开发企业可以引进国际化管理模式和经验，在环境相对 较好的地区建设连锁老年设施或养老社区 与国际知名养老品牌共同开发运营。专业养老机构要求其要有更加完善的软性服 务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活 动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等。 江西建材,2014 （13）: 18. 经济研究导刊 2014（9）:80- 81. ,2014（5）:37-38. 2013（S1）:109-113. 2012（10）:38-42. ,2012（1）:11- 12. 经营管理者,2010 71.2014.8 城市住宅 15参考文献