刚性需求+政策利好 养老地产成最具投资价值行业

2013年年末，《证券日报》记者从北京市民政局了解到，对社会资本新建、扩建的养老机构，北京市政府将对每张床位的补贴由原来8000元至16000元的市级支持提高到2万元至2.5万元，区级还要按照1:1的比例配套支持。两项补贴相加，一张床位的建设补贴最高可达5万元。

此外，去年以来，上海、辽宁、南昌、武汉、广东、深圳等地也陆续出台了对民营资本参建养老地产的补助政策。

各地政府陆续出台养老扶持政策的背后是中国巨大的养老市场缺口。养老刚性需求、逐步增大的政策补贴力度、部分已经运营的养老地产的盈利状况都说明，养老地产或为2014年最具投资价值的行业之一。

养老市场缺口巨大

“在2013年9月的某一天，我们的老年人口已经超过了2个亿。”在去年年末举行的“2013中国老龄事业发展高层论坛”上，人力资源和社会保障部副部长胡晓义表示，去年全年252个工作日，日均退休24800人，几乎每秒差不多一人退休。

胡晓义说，最近几年，中国每一天都有接近25000人进入到60岁以上老年人的行列。从企业退休职工的增长速度来看，如果按照去年全国净增长620万退休人员计算，全年252个工作日，平均每天为24800人办理退休，几乎秒针每跳动一下差不多就有一人退休。

以北京市为例，据北京市老龄工作委员会研究室副主任刘剑波介绍，北京全市户籍老年人口每天新增400人，每年新增15万人，以年均6%的水平高速增长。

而根据此前记者对北京市市属5家养老院的调查，5家养老机构都表示，目前“钱多钱少都没有床位了”。其中，排队人数最少的北京四季青镇养老公寓负责租床相关人员告诉记者，目前大概有5000人在排队等待，每年至多100人能退房，要订床位的话还要等50年。而第一社会福利院租床的负责人告诉记者，目前养老院已经有1万多人排队等待，每年大概有50-60个床位会退掉。按1万人的等待数、每年最多60个人的退床数保守估计，要预订一个床位，至少要到166年之后才能等到。

北京市市属养老院虽然不能反映中国养老市场供需关系的全貌，但在一定程度上反映了中国中高端养老机构的欠缺。

国泰君安一份研报预计，若按照国内多地提出的9073计划(90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老)，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积的1.4%。其实万科养老地产，养老地产规模不止如此，考虑上活跃长者等非机构养老，则年新增量会更多。

上述研报计算，如果2035年到达养老地产均衡水(楼盘)平，如果选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。

政策扶持力度加大

除北京市加大养老地产政策补助力度之外，前不久，宁波市招商局相关人士则告诉本报记者，政府专门制定了养老地产招商引资计划，养老地产用地现在有专人负责。如果任务完成得好，招商部门会获得较高的奖励。

该人士表示，如果投资方以设立基金的方式投资养老地产，可获得财政补贴，具体的措施是返还营业税80%，返还企业所得税36%万科养老地产，返还个人所得税32%。

早在2013年年初，上海将养老床位列入政府考核提高社会投资补助。对社会投资举办养老机构财政补助标准将提高。《意见》明确提高政府投资新建并形成产权的养老机构补助标准，提高对社会投资举办、提供基本公共服务并形成产权的养老机构的补助标准。

此外，记者从江西省南昌市政府了解到，南昌市对进入江西全省商务区的投资养老社区的企业实行奖励扶持，包括入驻奖励、财税奖励、项目建设奖励、高管人员奖励等其它奖励，奖励标准最高可达1000万元。在高管人员奖励上，新购置住房的给予购房补贴，同时对高管获得的奖励征收的个人所得税部分前两年给予100%的标准补贴，后三年给予50%的标准补贴。

同时，记者了解，目前不仅仅是各省市对养老地产招商采取各种返税等优惠政策，而且包括上海、宁波等地方，为了应对将来的养老压力，直接将养老地产招商作为政府考核招商部门年度业绩的一大指标。

此外，就在本周，民政部发出了《关于开展公办养老机构改革试点工作的通知》。2014年一季度，保监会、民政部、国家老龄办将出台具体措施并展开以房养老试点。有消息称，建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施将在2014年不断完善落地。

暂无亏损养老地产项目

无论是打着养老地产的旗号做商业地产，还是真真做养老地产，较早涉足养老地产的地产商，目前还没有出现养老地产亏损的情况。相反，部分地产开发商开发的养老地产甚至在开盘初就被抢购一空。

事实上，万科是目前国内涉足养老地产最深的房企之一。早在2010年，万科地产就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，采用租、售并举两种养老地产模式。万科还在北京的另一个项目——欢庆城和青岛万科城试水养老地产项目。对万科养老地产的销售情况，万科地产总经理郁亮在去年接受媒体采访时表示，“我们本来是作为一个试点，市场反映还不错。”

在武汉，涉足养老社区的较早的武汉侨亚置业集团有限公司，其前期项目侨亚?颐乐园在2004年就已经开工，项目占地170亩，总建筑面积30多万平方米。记者拿到资料显示，该项目在开盘初均已售罄。此外，侨亚二期项目中华孝庄用地面积100亩的养老地产项目，也在短时间内售罄。

从部分投资养老地产的保险公司来看，合众人寿一期项目已经建成，有成型的床位和房间出租，合众人寿相关人员在武汉告诉记者，“目前预订情况不错。”

虽然养老地产产品销售情况也不错，也没出现投资主体出现亏损情况。但囿于没有成熟的盈利模式，多数地产商投资养老地产多出于“试探性”和“摸索性”。万科地产相关负责人此前告诉记者，万科养老地产投资份额占其他地产类型的比例很小，万科高层也谨慎对待养老地产。

从另外一个角度来来看，目前养老地产市场格局并没有成型，随着扶持政策的明朗化，以及养老需求的与日俱增，养老地产或今年成为最富有投资价值的领域之一。