任志强：中国养老地产存在概念性错误

华南新闻中心 李宁

和讯网消息 房地产调控2年多以来，大量的传统住宅开发商开始蜂拥而至商业地产。与此同时，养老地产以及旅游地产也在近一年来成为业界广为讨论的新话题。

近日，房地产大佬任志强在深圳接受了和讯网独家访谈，并针对商业地产、养老地产、旅游地产三个发展前景发表个人看法。

针对业界的“养老地产热”，任志强认为，目前推出的养老地产概念存在重大缺失，那就是几乎所有的养老地产里都没有医疗机构参与。在中国，医疗资源都在政府的控制之下，而没有医疗机构的参与，就谈不上能真正服务于老人，因此现在提出的养老地产是个“错误概念”。

[视频] 任志强：中国养老地产存在概念错误

但同时，他也指出养老地产概念，中国养老地产占地产总量只有百分之一点几，中国的养老地产还很有前景。

对于商业地产的前景，任志强认为，当城市化水平越高的时候，持有物业和商业地产的比重会越来越高，因为我们第三产业比重会在城市化发展和工业化发展过程中逐步提高，这是一个全世界各个国家和城市发展的一个共同规律，无可避免。

以下为和讯网对任志强的采访内容：

华远商业地产比例未提高

和讯网：从华远的资产结构看，商业地产的比重似乎在逐渐地提升。

任志强：这个看法是错的，因为你们不了解华远的过去。华远最初起家依靠的是西单商业街改造，第一项目就是华威大厦。这是一个商业项目，在没有做住宅之前我们首先做的是商业项目。

商业地产项目不可能占一个地产公司的全部盘子。在我国地产总投资比例中，住宅正处于发展的强盛时期。城市化刚刚进入的时候，商业不会占很大的比例，在总投资比例中住宅基本占70%，商业只占30%。对每个企业来说，不同阶段可能有不同的侧重，对于华远的竣工总量来说，竣工4000多万平方米建筑里，大头还是住宅，商业部分加起来可能也就400、500万平方米。

过去，我们的商业项目不是持有，大部分是卖掉，现在可能我们会保留一部分。这是因为过去我们没有金融政策支持，没有资金，因此地产企业都必须把所有的地产项目卖掉，回收资金进入新的运营循环。万科的商业地产项目几乎是零，完全以住宅为主，那是他的一个选择。

现在的选择和过去的主动选择是两个概念，过去的主动选项是我想干什么就干什么，现在的土地实行招拍挂制度，并不能完全按自己的想法去做，所以在核心地段不得不去做一些，我不认为它现在出现了转换。

从商业模式上来说，有的企业是百货店，什么都有，像沃尔玛；有的企业是专业店，只干一样东西，比如潘石屹。我觉得王石或者恒大几个大公司都属于沃尔玛式的，大部分重复拷贝，迅速地扩张。

每个企业可以任意选择自己的经营方式和经营模式，这个商业模式从历史上来看，不管香港、美国还是其他国家都有案例。其中对经营者的要求是你的能力是什么不善于经营商业的你就不可能做大量的商业。

如果一个经营者的头脑中本来就没有商业经营的概念，他可能只能去做住宅。有的人没有住宅的概念，没有做别墅的经验，他可能更多的就是做某一单项产品。比如专业店里有人专门卖医疗器械，有人专门卖高尔夫球杆，有人专门卖运动用品，也有我只卖西服或者只卖LV的包，可以有不同的选择。这不是一个行业中普遍的问题，而是自由选择过程中形成的结果。

商业地产投资总量未超合理比重

和讯网：最近一位房地产上市公司的老总也在谈到商业地产的前景非常艰难，之前也有许多专家认为，商业地产现在蜂拥而至的话确实……

任志强：这是错误判断，商业地产总量在地产总盘子里并没有扩大多少，过去最低时候是28%，最高时候是32%的投入，现在也就32%，我并没有看到在商业地产投资在地产总投资的比重加大的现象。

对于一个国家而言，商业用地总量和住宅用地的总量是匹配的，它也不可能增加，就这么多量，所以不可能我总的商业量加大了。只是在某一个企业中，其项目组合中商业比重加大了还是住宅比重加大了养老地产概念，但从全国总量中来看没什么变化，或者几乎没有变化。在一线城市中商业比重加大是合理的，因为它的城市化水平已经很高了，住宅需求量会减少。

而在二三线城市特别是三四线城市，如果加大商业项目比重就不合理，因为它的城市化速度只有30%，没有足够人流量支撑的商业地产项目是有风险的。所以，商业项目地点选择就显得十分关键。 如果你的商业地产项目搁在核心区，就是个好东西，如果搁在边远区，在离城市很远的地方搞一个商业地产项目，把人吸引过去，就不太容易，风险就会加大。

你们总是从局部看问题，我们应该从全局去看问题，从总量上来看，商业地产没有发生大的变化。

和讯网：您刚才说一线城市商业地产发展前景还是非常好，这是对潘石屹发展模式的一种认可？

任志强：两回事。人们在选择商业地产的时候通常会看当地的GDP水平，如果一个开发商不懂这个东西的话那他就是盲目地选择。我们不觉得所有的开发商都会很聪明，而且有的开发商是根据地方政府的要求，因为他对地方政府有过多的依赖。

但是从城市的发展过程中，当城市化水平越高的时候，持有物业和商业地产的比重会越来越高，因为我们第三产业比重会在城市化发展和工业化发展过程中逐步提高，这是一个全世界各个国家和城市发展的一个共同规律，无可避免。

旅游地产不是主流方向 养老地产缺医疗护理元素

和讯网：您对旅游地产和新的养老地产发展前景是怎么看的？

任志强：这根本不需要考虑，全国都一样，没有一个份额会大于5%，只是我们现有的份额更低，比如说我们养老地产现在大概只有百分之一点几，离5%还有点距离，但你要看它搁在哪儿？我不认为中国的养老地产没有前景，但是，虽有前景，我也不认为现在会发展很好，因为现在几乎所有的养老地产里都没有医疗机构，这是个错误概念。而中国最大的问题是医疗被政府控制，如果养老地产没有医疗就不是真正地道的养老地产，这不合理。

我们可以参观日本或其他国家，很多养老地产里包括了殡葬和医疗，而最核心的部分是医疗，老年护理，现在我们做的养老地产是刚刚退休到完全不能自理中间这一段，而真正的养老地产要包括完全不能自理的后头一段，这样才行。但是我们现在基本上没有医疗就没有活动的地方，现在护理基本上是零，不足以保障。所以这个概念就错了。

旅游地产在世界范围内都一样，你的旅游资源能有多少？所以从总量上来说，无论如何它不会成为一个主流，永远不会成为一个主流。但在某一个地区，某一个地点或对某一个企业来说他会说我只做这个，因为对于总量而言，这个企业运营能力不足以满足这个总量。

但它不会成为所有的潮流，如果大家都去干的话就完蛋。