“去地产化”养老业务仍难盈利

文 | 梦萧 编辑 | 刘狄

在不久前的万科三季报业绩会上，万科集团董事会主席郁亮在谈及养老业务时表示：“我们还在探索，还没有找到一个可持续的模式，还在摸索阶段就不好跟大家见面，但赛道是有了。”而在2018年，郁亮对股东问及万科的养老地产业务的发展情况时明确表示，万科做的是“养老服务”，而不是地产。

在中国人口加速老龄化的趋势下，老龄人口激增，最新人口普查数据显示，我国60岁以上老人超过2.64亿，这让养老业务看起来很美好。万达集团董事长王健林曾表示，“所有地产当中最有前途的就是养老地产”，但是万达的养老业务后来也没有突破性进展。

万科养老业务面临的问题其实也是目前房企做养老普遍面临的困境，就是如果不通过卖房收回成本，很难通过“服务”盈利，形成可持续、可复制的盈利模式。

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“卖房模式”逐渐淡出

2010年之前，中国的养老地产项目绝大部分和普通住宅开发一样，采用拿地卖房的模式，只是针对老年人提供相关的社区配套服务。在那个时期，国内养老项目还处于模仿国外已有成熟模式的阶段。

美国太阳城就是最著名的模仿对象。当时中国的很多养老地产开发项目,大都借鉴了美国太阳城的开发模式，甚至直接用“太阳城”的名字作为项目名称，例如北京太阳城、东方太阳城，天津武清的卓达太阳城等。

2000年，中国太阳城集团董事局主席朱凤泊考察了日本和美国以及西欧等发达国家的养老项目后打造了北京太阳城，以住宅立项，能够依靠销售迅速回款，解决了太阳城资金链的问题，并在后期的物业服务中以专业服务来获取利润。

北京太阳城的模式和洛杉矶的“苹果谷太阳城”有点类似，远离市区，占地面积大，容积率较低，同样类似的还有顺义东方太阳城，以现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓成为高端养老地产，还有价格相对较低香河大爱城，都是以住宅立项，最后配套相关养老设施。

“开发商的养老地产，基本都是住宅先行，然后再开始建设配套的养老内容，用开发业务获取的现金流再来做养老相关配套的内容，一旦前期销售不如意，后期的投入就会大打折扣。” 一位不愿具名的业内人士对财经新地产这样表示，养老产业是一种重资产的运作模式，没有规模化、低成本的长期资金无法进行。

“卖房子的养老地产能解决养老产业前期投资大的难题，但因为房子是一次性买卖，但养老后续则需要源源不断的投入，这本身就是矛盾的。企业后期运营需要的是多元化产业链，而不是单一模式，否则很难盈利北京万科养老地产项目，且现在随着各类政策的出台，以养老的名义拿地，已经不再便利。”一家品牌房企的养老地产工作人员表示，他们公司的养老地产业务也面临诸多困难，现阶段盈利情况并不理想。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，我国养老地产想要突破，就必须去地产化。之前很多房企涉足养老地产，大部分都还停留在想卖房子的初级阶段，但后期的运营和管理却不是很好。维持高水准的运营需要占用大量资金，这对现金为王的房企来说，很难做到。

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市场广阔盈利难

最新人口普查的结果显示我国60岁以上的人口数量超过2.64亿，占了总人口的18.7%。60岁以上的人口将在3年内突破3亿，届时我国将会进入中度老龄化的阶段。联合国人口组织也声称中国将跑步进入老龄化。经济学家吴晓波曾谈到“到2030年前后，中国的老龄化人口将超过30%。而步入中老的60后70后一代将成为全球规模最大的高净值群体北京万科养老地产项目，养老产业替代房地产成为第一大消费产业。”

根据相关机构的统计，目前城市有超过20%的老人愿意入住养老机构，农村有15.4%的老人愿意入住养老机构，且这个比例是呈每年递增的趋势。

与之形成鲜明对照的是，目前以运营为主要模式的养老项目普遍盈利情况堪忧。北京大学人口所乔晓春教授2019年调查发现，北京市养老机构盈利状况十分严峻，只有4%的养老机构实现盈余，超过60%养老机构需要10年以上时间才能收回投资。