新形势下，探索转型康养新模式

对于多数房企来说，内部提出降本，提质，增效各项举措的同时，不少房企也在努力寻求企业发展的第二赛道。近两年，面对疫情的冲击，新型的康养项目也开始赢得市场关注。那么对于中小房企来说，如何转型康养？本篇将详细阐地产转型康养的背景养老地产的盈利模式，案例及商业模式，供更多转型期的房企借鉴。

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地产转型康养的背景

1、地产转型的动因

根据2020年第七次全国人口普查主要数据公报显示，我国60岁及以上人口为26402万人，占比达到18.70%。与2010年相比， 60岁及以上人口的比重上升了5.44%，与此同时15-59岁的劳动人口占比下降了6.79%，老年抚养比持续增大。预计到2035年，全国60岁以上的老年人会超过4亿人，超过总人口的四分之一。

未来10-15年，随着新中国成立后历史上最大的“婴儿潮”人群步入退休年龄，中国养老产业即将进入需求爆发期：绝对数量大—— 1962-1973年累计出生2.4亿人

支付能力强—— 改革开放后最受益的一代人

空巢比例大—— 独生子女政策主要“受益者”

2、养老产业的细分领域

根据国家统计局《养老产业统计分类（2020）》规定，养老产业，是以保障和改善老年人生活、健康、安全以及参与社会发展，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐、老有所安等为目的，为社会公众提供各种养老及相关产品（货物和服务）的生产活动集合，包括专门为养老或老年人提供产品的活动，以及适合老年人的养老用品和相关产品制造活动。养老产业共分为12大类：

3、美国养老产业的市场规模

依据美国非营利组织AARP发布的《长寿经济展望》分析，在2018年，50岁及以上的中老年群体在产品和服务上的年消费总额达76000亿美元（占全美所有年龄层人群的消费总额的56%），预计该消费总额在2030，2040，2050年分别达到122000亿美元，183000亿美元，和275000亿美元。

4、美国养老产业的市场结构

2018年，美国50岁及以上的中老年群体在产品和服务上的年消费总额主要集中在医疗健康（HealthCare）、住房和能耗（Housingand Utilities）、休闲娱乐（Leisure and Hospitality）三大领域，合计占总消费额的63%。其中，住房和能耗在所有消费中仅次于医疗健康居于第二位，2018年共消费16708 亿美元；

5、地产转型选项

传统地产行业的核心产品是打造各种线下的实体空间场所，住宅是生活场所，写字楼是工作场所，商业综合体和酒店是消费场所，因此除非有强大的外部资源注入，地产转型康养还是要延续自己的DNA，围绕实体场所做文章。因此，地产转型康养，主流方向还是要以地产为核心，以重资产为抓手。

转型选项1——独立养老社区

转型选项2——配套 养老社区

转型选项3——终生社区（产权制）

转型选项4——连锁养老机构

转型选项5——社区康养服务：物业+ 养老服务机构

转型选项6——康养小镇

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养老社区发展回顾

1、养老社区的类型

养老社区分为两大类，一类是产权销售的形式，另一类是自持物业的形式；产权销售的模式表现为产权制和终生社区；自持物业模式表现为会员制和适老化长租公寓。

2、美国养老社区的投资模式

产权销售模式。产权销售模式一般由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅收回投资并产生盈利。代表项目是太阳城，选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，对老年购房群体构成了较大的吸引力。

自持出租（会员制）模式。 一般不销售产权住宅，只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取会员费、房屋租赁费和服务费赚钱。根据房间大小，会员费(入门费)从 20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者每月需要支付 3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。

REITs模式。在全美规模最大的五家老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托基金（以下简称 REITs）。REITs可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。

REITs最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下， REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而且几乎不承担任何经营风险；在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由 REITs公司负担，运营商每年收取相当于经营收入5%~6% 作为管理费。REITs 承担大部分经营风险。

3、养老社区在国内的发展

第一阶段（2010年之前）探索期：代表项目：北京太阳城；北京东方太阳城；上海亲和源；河北燕达国际健康城

第二阶段（2011-2016）初步成型期：代表项目：泰康之家（燕园、申园）；杭州万科随园嘉树；杭州曜阳国际；常州金东方颐养园；上海天地建康城；上海星堡；上海永泰红磡乐璟汇；乌镇雅园；天津康宁津园；北京金手杖；长沙康乃馨

第三阶段（2017至今）多元成长期：代表项目：泰康之家（其它项目）；亲和源（其它项目）；国寿嘉园(苏州、天津）；上海太平梧桐人家；上海绿地康养城；北京首厚大家；北京乐成恭和家园；北京碧桂园九华山庄；北京万科随园；河北香河大爱城；沈阳华润润馨汇；南京君怡东方；南京涵田春之谷；南宁五象养老中心；颐泰兴园·颐养中心

营养膳食体系

老人下棋

颐泰兴园·颐养中心是江西颐泰集团旗下优质养老机构旗舰店。颐泰集团立足康养行业，以打造高品质、标杆性的全龄化养老品牌为目标。颐泰集团旗下有江西知名养老品牌赣州小艾之家和南昌小艾之家。集团发展养老产业多年，品牌服务经得起各方考验。而此次推出的颐泰兴园·颐养中心项目糅合多家优质养老机构的优点养老地产的盈利模式，加大了投资成本，多番打磨养老服务设计，立足高端优质的品牌定位，推出各项科学专业的养老服务项目，只为倾力满足兴国老年人群对高品质老年生活的追求。