案例分析：值得参考借鉴的养老地产项目

我们在参考其他国家、地域的养老项目模式时，建议仅结合我国的文化、国情来参考其商业模式，而不要去参考其中的服务、管理模式。

因为不同的国家、地域的文化差异，导致不同的人对养老观念也有相差甚大，对应的服务、管理模式也有所不同。

01 案例一：美国太阳城

美国太阳城算是比较早期的、做的不错的养老地产模式。

它的开发规模很大，主要通过“造城”的项目概念，利用政府不那么看重的区域（如：郊区），来进行统一的规划、开发、发展。

太阳城项目的模式与纯地产开发有所区别， 它不仅仅只有商业区、住宅、现代服务业等。

而是以大健康养老产业为主，精准客户定位与产品定位，提供包含医院（联合周边配套设施）、介护、康复、地产住宅、老年服务、临终关怀以及墓地的“一条龙”全方位服务，将老人的人生的后半程都包揽了。

太阳城项目的目标客群为55岁以上的活力老人，18岁以下的青少年和小孩可以来，但一年不能超过三个月。

其客户定位极其精准，非客户定位人群无法享受太阳城内的服务，也无法入住到太阳城。

案例小结 ——值得我们参考借鉴的方面

1、客户定位精准，以55岁以上的活跃老人为主要客群，根据这类人群构建产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等需求。

2、住宅立项，依靠销售快速回款。

3、充分利用周边医疗、护理等配套设施资源，降低前期投入成本，提高资金使用效率，降低开发风险。

02 案例二：中国台湾长庚养生文化村

台湾早于内陆进入老龄化社会，由房地产引领开展养老产业，在养老护理方面也积累了一定的经验。最为引人注目的养老产业项目——长庚养生文化村，是医养结合，高效服务的经典作品。

在中国人的观念里，“医”很重要。但医疗资源一定是稀缺的，特别是较为复杂的老龄医疗。

而长庚养生文化村就把“医”解决了。

它依托了自有的医院资源，将医疗作为核心，在周边扩展养老公寓、养老机构等。而他的收费模式基本以租金为主，还为老人提供试住服务，让老人住得好养老地产案例分析，付得起；也可提供出售模式，但房子不能用作遗产处理，不住时须交回村里作为捐助。

同样，他们的客户群体也很明确。年满60岁且体检健康状况合格的老人才可入住；对13岁以上的人士仅提供为期两天的体验之旅。

案例小结 ——值得我们参考借鉴的方面

1、客户定位精准，为客群底层需求制定产品服务，如健康管理、紧急救护、专职照护、多元养生休闲等。

2、根据自身拥有资源优势，规划特色化居家式养老，构建养老服务标签。

3、出租模式与出售模式并存，实现资金快速回笼的同时，让更多的老人住的起养老公寓，享受退休生活。

03 案例三：日本修曼

不得不说，日本的养老服务是做得很好的。

比如日本修曼，主要为无法自理的老人提供介护服务，提供老年人基础生活娱乐休闲设施，主要收入方式以收取服务费为主，由中介公司和政府提供客户。

不知道大家有没有发现，日本养老大多数是专科养老，几乎没有综合的养老，而这也是他们做的好的核心原因。

在前几期的文章中，我们也提到过，专科养老是未来养老品牌连锁化、品牌化的一个核心。包括养老地产，也需要尽可能的找到专属、专科、专线的养老服务对线，从而来研发养老地产项目产品。

日本修曼的介护特色很明显，就是连锁化品牌。每个地方分布一个小的机构点，床位大概50-60张，入住率达70%就可盈利，有点像我们的七天酒店，就在家楼下那种。

当老人的家人已经没办法很好的照顾老人，老人就可以下楼到修曼的机构点居住，里面也会给老人提供专业的护理，有着较好的护理条件与安全措施，包括医养条件与医疗资源。

老人的家人下班后也能过来跟老人聊聊天，周六日也能接老人回家吃个饭，带家里的小孩来探望老人等等。

这是比较符合人性的一种就近养老，老人生活在他熟悉的区域环境里，这也是他们的一个特色。

这种就近养老的做法，在国内也有一些，但还没出现类似这种的专科养老社区，这也是派博生命科技准备切入的一个点。

案例小结 ——值得我们参考借鉴的方面

1、客户定位精准，根据客群底层需求提供介护服务。

2、多处设立微型养老点，以专科养老为主，为老人提供就近养老的服务环境，减少启动成本，降低投资风险。

04 案例四：万科随园嘉树

这是一个纯粹的房地产项目，之前我们在文章中也有提过这个养老地产项目。它的医疗和护理服务部分主要与浙一进行合作，经营模式是销售15年经营权，并收取月服务费。

举个例子。

一个60岁的老人购买了养老公寓，他有15年的使用权，从60岁开始计算。如果很不幸老人在70岁离世了，那么还剩5年的使用权费用将会退还；如果老人很健康的活到了90岁，那么后面的也不会继续收费。

万科想通过这种经营模式，实现快速回笼资金方式与养老服务产品融合在一起，但显然没有成功。

在这里我们也提出一个小小的建议。

可以将15年的经营权将它划分开来，一部分是可直接售买的；一部分是为帮助子女解决老人养老问题，采用出租模式的。

05 案例五：无锡老年托养中心

最后额外想给大家分享一下这个案例。这个案例比较特别养老地产案例分析，它是由三个养老机构合在一起，形成一个回字形的。

派博生命科技总经理陈浩先生到实地走访时，印象特别深刻。

陈总的在走访时有个职业习惯，先去参观养老机构，然后访谈院长、护工，接下来再看他的规划是否合理、盈利模式是否走得通，最后再跟养员进行互动、交流。

当时，陈总与入住五年以上的养员进行沟通交流，发现老人在里面住的很快乐，刚来的时候也没有对一个新环境的产生陌生感、不适感。

后来准备离开的时候，发现在回字形结构的广场对面，大概隔了四百米，有个寺庙。

陈总回来后，结合他在国内看到的其他几个类似的项目案例，总结了一个经验。

如果将来有更多的人投入到养老服务行业中的话，那么土地一定是稀缺的，甚至很多娱乐休闲服务因为土地面积问题而无法落地。

而像这种寺庙一般在城市中有专门的宗教用地，我们就可以与其合作。通过寺庙的存在，出家人诵经的氛围，给老人提供一个精神依靠，满足他们的精神慰藉。

06 总结

地产养老无非就几种模式。

第一、如果你是很厉害，养老地产经验丰富，资金充足的，可以学习太阳城的模式，把整个片区包揽下来进行一系列的规划、开发、发展。

第二、如果你是刚转型做养老地产，就以安全为核心。我知道有一些地产商，特别是上市的地产商，是有医院资源的。那么就通过围绕自有的医疗资源，建设养老公寓、养老中心、护理院、康复院等。

第三、如果是在城市中央老城区的地产项目，就可以学习日本修曼的商业模式，通过自身的地产存量，做在家楼下的养老院、托老所，平衡投入产出。

第四、像在万科随园嘉树中提到的，将养老地产项目划分为可售与出租模式。

第五、考虑到土地成本，可以与养老用地、医疗产业用地、宗教用地等资源附近建设养老地产项目，实现资源互换，再长期专注专科养老。

另外，派博生命科技总经理陈浩先生表示，如果要做地产养老。

那么在你介入这个新领域时，需要迅速的找到你的客群定位、服务定位以及产品定位，做出针对某类人的特色产品服务。

图/来源网络