""2011-03-09 一直沉浸于学术研究的清华大学建筑学院教授周燕珉， 近两年来感受到了十余年前不曾有的关注度。 周是清华大学《老年人居住建筑设计研究》 项目组主持人。 关于养老地产， 周燕珉已经研究了近 20 年。 “这并不是一个新生事物，但在中国， 养老地产的发展还处于很初级的阶段。 ” 3 月 2 日， 她在接受本报采访时说， “这两年， 有很多开发商开始对老年住宅感兴趣，希望做相关项目。 ” 大型开发商中， 不仅万科在养老地产领域有战略安排， 保利也已开展了两年多的研究， 并在上海、 广州试点。 此外， 华润、 首创曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。 不过， 在业界看来， 养老地产远未形成规模化。 周燕珉曾受邀指导万科（000002. SZ） 的幸福汇项目 。 虽然早在2006 年， 万科总裁郁亮就已对外介绍了 万科在老年住宅方面的研究成果， 亦有长远的战略考量， 但直到 2010 年 12 月， 万科才正式对外发布第一个此类项目。 万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆曾透露， 在万科内部会议上， 总裁郁亮要求北京、 上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。
前述幸福汇项目一部分被打造成为养老地产或属“机缘巧合” 。项目位于北京郊区房山区窦店， 受其地理位置等因素影响， 北京万科管理层认为该项目适合做老年住宅， 老年公寓的部分是作为项目商业配套。 规划设想中， 除常规必需设施外， 还配备医疗服务站、 心理咨询室、 老年学校、 专用浴池等， 及 24 小时呼叫护理、 送餐、 果蔬送货上门、 收费代缴等服务。 毛大庆说， 万科实际上还并不具备养老地产的开发运营经验， 其扮演的是资源整合者的角色，聘请了有老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行管理。 同时万科幸福汇 养老地产， 还寻找到一些知名体检医疗机构合作。 由于较早探路养老地产， 上海亲和源模式曾数次被提及。 具体而言， 入住社区的老人一次性交会费， 通过合同拥有房子使用权（没有买卖权） ， 并可通过合同实现房屋使用权的转让、 继承。 但入住后每年还要缴纳 3 万-7 万元年费， 并支付公用事业费和各项服务费。 对于开发商来说， 最熟悉的商业模式是： 买地、 建房、 出售或持有。 养老地产的不同在于， 盈利更依靠后期的运营。 目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态， 大都需要民政部门的补贴才能维持运转。
比如， 2010 年虽然上海亲和源营业额将突破 1. 5 亿元， 但还未盈利。 “短时间来看， 发展养老地产并不会成为国内房企的主流，大规模开发估计最快也要到 5 年以后。 ” 保利地产（600048. SH） 董事长宋广菊公开表示。 目前一些位于大城市郊区的项目万科幸福汇 养老地产， 尽管以“养老住宅” 为营销理念， 但无论是建筑设计， 还是运营管理， 离真正意义上的养老地产仍有距离。 在毛大庆看来， 开发商只是养老地产的推动力量之一。 缺少了政策的支持， 在开发养老地产方面， 开发商的力量还略显微薄。 如果按照投资人划分， 当前养老地产的产品形态主要有三种。 有保险资金推出的升级版养老机构， 如养老院， 把养老地产视作商业地产项目长期经营； 再者， 开发商推出的养老地产项目， 采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅； 此外， 是政府民政部门推出的有福利性质的养老设施。 保利集团一位对养老地产颇有研究的中层所言， 颇能代表开发商当前普遍面临的困惑。 他认为， 首先， 用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的， 是应该通过协议转让还是招拍挂？ 这些政策并没有得到细化落实。 再者， 按目前通常做法， 老年福利院由民政部门主管， 房地产公司如何与政府部门合作， 必须有明确政策指导。
此外， 他认为养老地产有一定的社会福利性质， 需要在土地出让、 银行贷款乃至税费上有一定政策优惠， 才能促进开发商的积极性。 对此， 毛大庆持相似观点。 今年 1 月的北京市两会上， 北京市政协委员毛大庆曾建议， 对于发展民营养老机构的企业， 可通过参照福利企业的标准， 给予减免税费、 提供优惠政策等方式鼓励其对养老事业的投入。 同时， 他提醒政府， 应引导社会力量建设并监督纯租赁型的老年养老社区， 避免民营养老机构向变相的房地产方向发展， 从而保护有限的养老设施土地资源， 营造真实的养老市场环境， 保障普通阶层福利养老的权益。 本文来源： 21 世纪经济报道
发表评论
◎欢迎参与讨论，请在这里发表您的看法、交流您的观点。