万科是怎么做康养地产的

前言

基于养老市场巨大的市场潜力，房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。

但是，养老住宅相对于传统住宅开发商来说有三道门槛：

在养老地产方面，万科无疑是业内最早涉足的企业之一。目前也开发出丰富产品线，提供不同层级不同照护方式的养老产品。

这种多养老业态并存的模式，使万科既可以通过不同项目业态和目标客群探索养老产业盈利模式，又可通过多点布局建立统一的养老运营和服务标准，提升品牌影响力。万科的模式值得业内借鉴。本文将以万科北京布局的养老产品为例，解读万科是如何做养老的。

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万科养老布局城市的逻辑是什么？

2009年，杭州万科“随园嘉树”项目立项，这是万科养老迈出第一步。

随园嘉树

截至2019年，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上。无床位的日照/居家服务项目约120个，无床位项目主要集中在苏浙。

除了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线和新一线核心城市，其他进入城市的标准则必须符合“三高”：老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高。

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万科养老三大产品线

经过多年实践，目前万科在养老业务上已形成了三大产品线：

持续照护社区：定位综合养老社区，侧重活力自理老人，如随园嘉树和北京随园。采用“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”方式，可快速回笼资金，解决资本投入与后期盈利的问题。

随园嘉树

城市全托中心：定位机构型养老，侧重高龄高护老人，如怡园光熙长者公寓和青岛怡园。采用“押金+月费”方式，通过押金实现部分资金回笼万科养老地产，通过月费维持日常运转。

怡园光熙长者公寓

社区嵌入中心：定位社区居家养老，辐射周边老人，如随园之家和北京嘉园。采用“收取养老服务费”模式，因体量小、投入少可实现快速复制。

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万科养老的模式大解析

房山·随园

房山·随园

房山·随园

房山·随园效果图

房山·随园

当老人身体状况良好，可以在园内的“森林”、“花园”、中央会客厅里设有的阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧、休闲会客、阳光私宴等20余个功能空间，参加各种兴趣活动。同时，周边的永辉超市、家乐福超市、长阳购物中心、首创奥特莱斯等也均可以满足休闲购物需求。

在老人自理能力逐步下降的时候，可以搬到护理楼继续生活，且周边医疗资源丰富，园内除了光熙自营 24 小时医护团队，社区五公里急救通道可直达多家医院。

房山·随园效果图

6、收费模式

目前，北京万科养老业务收费分为3个部分：房租、护理费、餐饮费。

怡园光熙项目推出了包括单人公寓、双人公寓及多人公寓产品，收费标准会根据入住老人的状况评估分级收费，每月费用标准从4400元到19800元不等。

房山·随园自理的单人综合消费约为5500元，护理的单人综合消费约为8500元。

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结语

最后，我们从万科北京养老项目中总结几个未来地产商涉足养老的模式趋势：

1、养老地产的核心是提供优质的养老服务，“公建民营”是个香饽饽。目前，绝大多数养老产品的地产属性过重，“养老”是地产的卖点而非产品的核心价值。“公建民营”的模式使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，因此其实对开发商本身的产品力要求更高。可以遇见，未来更多的“公建民营”的项目只有那些深耕产品力的企业才能竞得。

2、医养结合是中国养老产业未来一段时间的重中之重，也是市场参与者脱颖而出的机会。目前，养老地产中的医疗属性缺失是普遍现象。越来越的开发商也纷纷探索医疗领域，这不仅因为健康养老与康复医疗业务之间的合作联动能够提升养老品牌价值，探索康复医疗领域，同时也增加健康产业收入来源。

3、智慧、大数据、人工智能等精细化管理工具将是养老服务企业必备的能力。

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峰会概要

【会议时间】：2020年5月24日—26日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国·杭州

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会150人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察+项目问诊