万科保利等龙头房企纷纷布局主题地产

随着行业暴利时代一去不返，房地产市场传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。包括养老、文化在内的一系列主题地产在地方政府和政策扶持的推动下，成为越来越多房地产企业涉足试水的新蓝海。

所谓主题地产，就是以养老、文化、旅游、演艺等资源为核心，通过整合产业和房地产业的资源、市场等要素，实现联动互补的一种地产开发模式，其本质是利用产业辐射范围提升区域房地产价值。

8月13日上午，万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议，计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

不仅是行业龙头万科，传统地产开发商或主动、或被动，都在积极转型以新兴模式占领行业的一席之地。

养老地产方兴未艾

万科、保利、绿地、首创置业等纷纷布局

作为龙头企业，万科对于房地产行业的理解和发展谋略向来被业内视为风向标。曾经以工业化建造住宅在全国迅速铺开、形成规模老大的万科，在如今调控“大棒”高举、行业利润下滑的情况下，也不得不借养老、文化等主题地产之力首创置业 养老地产，深度转型以适应新的行业游戏规则。万科此次大手笔的投入，在总裁郁亮的解释里，是出于“看好长春城市发展的潜力，看好长春房地产业的健康发展环境”。

事实上，万科是目前国内涉足养老地产最深的房企之一。早在2010年，万科地产就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。除此之外，万科还在北京另一个项目——欢庆城和青岛万科城试水养老地产项目。

不仅是万科，保利、绿地、首创置业等龙头开发商均已布局养老地产。去年4月，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

而保利地产养老地产项目的试水已在上海、长沙两地开始试点。保利地产相关负责人称，保利今后将为社区的老人在旅游、医疗、健康体验等方面提供全面服务。

今年8月16日，复星集团发布消息称，该公司的控股子公司上海星堡老年服务有限公司打造的养老社区项目——星堡中环已于7月底通过相关审批，计划在年底开业。复星集团甚至为此专门成立了养老地产事业部，专门负责相关项目。

在二、三线城市中，当地房企在养老地产上也屡屡试水。今年7月20日，云南昆明市区一幅18.14亩土地成功交易，将建成昆明真正意义上的养老地产项目“枫蓝银天一寓”。在四川，已经有20家企业(机构)正在积极探索养老地产，其中不乏保利地产、置信地产、仁信建设、万润集团、成都同野惠泽等公司。今年5月丹麦的一家基金公司抵达成都寻求合作项目，并提供从医疗、养生、健康的一揽子解决方案。

运营模式尚未成熟

尚停留在较浅层面，客户接受度较低

虽然从去年开始，众多企业高调进入养老地产领域，但事实上开发商在这一主题地产子领域的步子并没有预期中迈得那么大。很多开发商的试水还停留较浅层面首创置业 养老地产，项目的主要卖点仅仅是社区医疗以及康复配、老年大学等康乐设施的设置，以及产品设计上考虑到老年人的需求，如防滑卫生间和其他无障碍设计等。

总结此前的开发经验，国内养老地产目前有三种主要模式：以保险资金为开发主体推出的养老机构，如养老院;开发商推出的养老地产项目，如北京的万科幸福汇;慈善机构与企业合作，将公益性与市场化运作相结合，如中国红十字基金会与哈工大集团在深圳合推的曜阳老年公寓项目。不过，无论哪种模式，养老地产目前尚未形成可复制的成熟模式。

克尔瑞房地产研究中心评论员沈晓玲认为，许多企业在运作养老地产项目时，普遍遇到了三方面的瓶颈和障碍：一个是没有政策面的大力扶持;二是养老地产对企业资金要求、专业要求极高;三是客户渠道不畅通，客户接受度较低。

“我们专门去日本调查了养老地产模式，目前国内也仅仅是开始了试点，看一年运转费用如何，钱如何进，如何出，这个经验比较难取。” 保利地产集团有限公司副总经理王健表示，保利擅长建房子，但要运营起来不容易，这是养老地产最难的地方。

警惕开发商“圈地运动”

在纯养老地产还看不见盈利模式之前，需谨防其沦为开发商低价圈地的工具

一位参与过养老地产项目方案的资深房地产业内人士介绍，相对于政府、慈善机构来说，开发商目前进入养老地产领域，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里?当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡或盈利。

“按国际经验来讲，一般300亩纯养老地产项目(基本上是直接为老年人所用的养老住宅及其附属配套设施)已经够大。但是实际操作案例中有极端案例显示，开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多。这其中，除了300亩纯养老产品外，剩余的700亩做部分配套和住宅开发。”这其实和当下多数养老地产租售并举的模式一脉相承，但上述人士对此表示担忧，“受利益驱使，需要谨防养老地产沦为开发商低价‘圈地’的工具。”