养老地产任重道远

□万科、绿地、保利、华润、首创……品牌房企纷纷将目光转投养老地产项目

□养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，养老项目的开发需要谋定而动

受政策影响，也是中国地产发展细化的必然趋势，各大中小房企开始意识到养老地产潜在的巨大消费能力，有业内人士分析，从供需方面来看，养老地产的空间很大：2010年至2050年，中国60岁以上的人口将由现在的12.3%上升到31.1%，仅到2015年的未来5年中，中国老年人口将达2亿，占总人口的15%，而在2010年我国老年人总体消费就达1.4万亿元！

于是一时间，房地产界开始转向：2010年底，万科宣布将开拓养老地产，而养老地产也将成为万科的产业链的新分支。而保利于去年作出同样的开拓决定，保利首个养老项目也于去年十一月奠基，启动养老项目的建设。大牌企业已将箭头瞄准养老地产靶心。随后华润置业、首创置业等也渐次宣布成立研发团队。

养老地产

成中小企业转型突破口

“在亲和源，几乎每天都有两到三家房地产企业来这里参观学习。”近日，笔者前往位于浦东新区的亲和源养老社区为养老地产项目一探究竟。而一见面，亲和源股份有限公司研究中心副主任王波就告诉笔者这样一个事实。

据王波介绍，现下有不少企业为寻求转型突破，在新的情况下适应大浪潮的冲击而看中了养老地产的开发潜力，因此他每天要接待不少的客人。但王波同时也向笔者透露，由于养老地产的特殊性，开发商的目的性也大相径庭。“养老项目由于它有公益性成份在其中，当然政府在政策上会有偏向，也有不少的优惠条件，因此开发商瞄准的就是颇具吸引力的政策。”

对于中小企业转型养老地产，王波表示担忧，他认为人口老龄化并不必然带来市场发展的机遇。这需要企业认真研究。养老地产这一概念从另一个侧面显示了地产开发商对养老市场的一种盲目乐观性：对养老市场发展的影响因素其实是多元的，庞大的老年人口数据并不必然会产生庞大的消费需求，社会政策、经济发展、文化观念、消费习惯包括政治体制都会对养老市场的发展产生影响。养老是一个服务产品、社会产品、文化产品，养老项目的开发需要谋定而动，包括运营管理、服务流程、品牌推广等，只有对这一切有非常成熟的思考，项目才有成功的可能。所以，从地产开发这一视角去考虑养老项目是远远不够的。

保利万科“别苗头”

养老地产成战场

其实，早在保利万科这样的大牌房企高调宣布将养老地产作为企业新分支之前，绿地集团就已经在2004年尝试性的推出过综合性的养老地产项目——21城孝贤坊。

而眼下由于受政策影响，大牌房企也大打“非限购”地产商业牌以保得公司继续生存。只是不同的是，在中小企业刚开始看出些名堂的时候万科养老地产万科养老地产，大牌房企已经开始向养老地产迈出扎实的一步——万科落户北京，保利敲定西塘。

当然，不可否认这样一个事实：大牌企业更有实力将企业的版图规划得更完善，产业线分布得更均匀，其实早在2006年，现任万科集团总裁郁亮就曾表示，对于养老地产万科已经开始投入研究工作。据了解，现在万科终于落定首个养老地产项目——位于北京的“万科幸福汇”，预计将于2012年竣工，万科同时也表示未来将在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配套相关养老地产产品。此外，保利也公布了养老地产项目名——“保利·西塘安平老年健康生活社区”，据悉，保利此次总共投入为4亿元人民币，项目总占地面积达到了150亩，而建筑面积则为10000平方米，根据保利方面的说法，该项目将于2011年底完成。

养老地产或将成为大牌房企产业链中盈利增长的重要一环。

有业内人士对于大牌纷纷“瞄准”养老地产，到底谁能“笑傲江湖”给出这样一个说法：养老地产正从被人们想象到化为行动的过程。因此，未来中国地产市场上一定会催生一个以养老地产为品牌的大企业，是谁？答案是看谁以行动去实现。

“摸着石头过河”

体系还需成熟思考

相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产明显还在摸索阶段，“倒按揭”的养老方式并不适合中国的国情。

缺乏开发与运营的经验，使得中国的开发商还在“摸着石头过河”。如何解决现实的“高房价，老年人无法承担”的问题，就目前社会已经有的养老产品来说，汪波给出了“以房养老”的说法：它指当下普通家庭基本都拥有一套住房，大多子女婚后都与父母分开住，那么实际上父母也拥有一套自己的住房，就目前的市场销售价格来判断，一套房子的市价将会在100-200万元左右。如果将房子卖出，加上老夫妻两人的退休工资，那么“他们的生活并不会太差，以此财产可购得一套养老地产，如果收取会员费与年费也应该绰绰有余”，汪波以亲和源为例说，“亲和源一套房的标准价格在45—75万元之间，每年会收取2.38—6.98万元不等的年费。”他给笔者算了这样一笔账。

这也只是一家养老企业给出的解决方案，而不少业内人士也曾呼吁，应当尽快建立相关的老年人投资理财方式，以多种形式有效解决养老问题，确保老年人能更好地安度晚年。

值得注意的是，不同于住宅地产，由于养老地产属性多数还是归于非住宅地产，因此并不具备住宅地产的交易特性，养老地产一般只能获得50年的产权，部分地产项目可转让出售，中间也将产生一定的转让税费。老年人在选择时需要了解清楚避免出现分歧。