为推动我国养老地产企业发展，可提出哪些对策建议？

为推动我国养老地产企业发展，可提出哪些对策建议？——联合国研究显示中国人口老龄化水平在2040年左右将超越美国，2050年中国老龄人口比重将达到24%。中国人口老龄化的发展速度显著超过美国和印度，而中国老龄人口比重的快速提高不仅将对中国劳动力供给结构和经济产业结构两个方面产生直接影响，对与养老紧密相关的地产业也将产生深远影响。  

然而，中国由于缺乏足够的政府支持，包括特殊的金融政策、税收政策、土地政策等，目前开发商运作养老地产的过程较为艰辛，像是在丛林中摸索着前进，养老地产的概念在中国地产界出现了好几年，但真正建造出来的专业养老社区却寥寥无几。养老地产是符合中国现实国情而又存在诸多发展困难的新型地产。美国经验证明养老地产业发展有其必然的历史趋势，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。  

但需要注意的是美国养老地产发展壮大的关键原因是其自由市场经济制度，美国自由市场经济制度是以财产私有化为基础。中国基本经济制度是公有制经济，在国有企业和私营企业并存，且国有企业存在显著优势的背景下，若照搬推动美国自由市场经济制度，其结果很可能达不到预期目标，中国现阶段各种要素的市场扭曲已经对此有所验证。  

在充分考虑上述背景基础下，尝试在充分考虑我国现阶段国情基础上，从宏观和微观两个角度提出中国养老地产发展的对策建议，逐步推进中国养老地产业发展。  

（一）中国养老地产发展的宏观制度建设  

第一，改变工作理念，强化宣传工作。老龄工作对于家庭和社会的稳定十分重要，老年人拥有丰富的社会经验，是社会的一笔十分宝贵的财富。在老龄化加剧的现状下，养老产业的发展能有效拉动内需，地方政府领导应充分认识到养老产业的重要性并将之加入政绩考核范围之内。  

养老产业的发展具有广阔的前景，媒体应加强宣传这一“朝阳产业”，使社会对养老产业产生更具体的认识并积极参与其中。探讨有创新性的养老产业，让老年人跟多的参与社会，使老年人对社会的归属感更强，积极开发老年人力资源潜力，促进老年人消费。  

第二，政府主导、联合建设，加快发展民营养老产业。要大力发展养老服务业，应加强政策引导，加强政府支持，支持社会建设和市场推广，逐步制定和完善以居家养老为基础、以社区服务为支撑、以机构养老为补充的养老服务体系。在政府的主导下，将养老机构的发展纳入社会总体发展规划，形成了自我管理、自我积累、自我发展的动态机制。  

完善民办养老设施扶持政策，调动全社会各界闲散资金，积极投资建设养老设施，在老龄化社会到来之际，抓住这一机遇和挑战，走养老产业社会化发展的道路。鼓励民间资本成立民间养老机构，调动养老机构投资者的主观能动性，积极开展民间养老产业，加强民间资本融资管理，具有重要的现实意义。  

私人养老院是一个投资回报周期长、风险大、利润低的行业，这极大地限制了私人资本投资养老行业。为了鼓励私人资本流入私人养老机构，政府在财政和税收支持、项目使用土地、指定医疗保险地点、服务工人待遇和财政补贴方面提供了政策支持。在土地等方面要优先倾斜。  

第三，加强金融业对养老地产行业的支持力度，优化社会金融资源配置。银行等金融机构要加大对养老产品企业、私营养老院及其建设项目的信贷支持力度，适当放宽贷款条件，提供优惠利率。对规模大、前景好、市场急需的养老服务项目，财政部门应当提供必要的贴息贷款和信用担保。在金融支持多元化的前提下，合理优化社会金融资源。  

社会化财政资源动员有以下两个方面：一是公共财政资源动员，二是市场化财政资源动员。然而，在未来的社会化养老模式中，这两种财政资源调动模式都会遇到一些困难和问题，需要从三个方面加以解决：一是各种资源调动模式的合理组合；二是对资源运行进行合理配置；三是寻找替代资源。  

当政府的社会政策调解各种资源的分配时，要兼顾公平性与整个社会养老服务的投入产出关系。替代资源的探索，主要以技术设备替代人力资源。随着我国人力成本的逐渐增加，进行产业升级将是利用社会养老资源的有效途径，也是提高资金利用率的有效途径。  

第四，制定和完善养老行业的规章制度。成立相关法律，通过人大立法，给养老以明确的法律保障，使之成为政府、全社会的事业，使养老产业的发展的做到有法可依。  

在经济政策上，社会经济发展规划要将养老产业纳入其中，将其作为未来重点产业发展方向之一。进行养老产业的产学研合作，明确养老产业发展规划，及时发布产业信息，培育养老产业市场。  

研究并建立适合市场的养老产品、研发机制和开放、平等、规范的养老服务业准入制度，鼓励通过各种合法方式吸引民间资金设立养老产品生产企业和养老服务业，联合经营和参股。加强社会保障与养老保障体系的完善，对养老产业进行合理规划布局，在条件合适的城市建设养老产业示范区，为全国养老产业发展进行布局。  

第五，根据国情，取消土地财政，稳步发展我国老年房地产制度。老年房地产是满足老年人生活需求的一种特殊的房地产形式，也是我国住房市场体系和房地产市场体系的重要组成部分，必须着力促进其健康发展。受土地财政的影响养老地产政策，中国养老房地产开发的经济基础扭曲，养老房地产的发展不仅面临着原有的市场风险，而且面临着未来的政策风险。  

在这种情况下，我国的养老房地产开发必须坚持先易后难的原则，循序渐进，防范金融风险和土地的不利影响，有多少钱，做多少事，不仅要提前开发，避免造成资源的闲置和浪费，避免发展滞后，严重影响社会福利总水平，从而最大限度地促进我国养老产业的健康发展。  

（二）中国养老地产发展的微观基础  

第一，打造专业化养老服务团队，提升服务满意度。提升养老产业服务质量，加强养老从业人员技能培训，提升全行业的服务水平，引导养老产业服务质量的全面协调发展，将是否能保证质量的满足市场需求作为衡量服务水平的重要指标；建立健全养老服务标准，规范养老产业标准化进程，将养老机构从业人员水平作为服务标准化的重要目标之一，建立从业人员的职业技能等级考试；重视养老机构服务人员从业资质选拔，提高准入门槛；  

严肃对专业护理人员的技术水平和综合素质的考核。针对老年人需求的复杂性，体现在生理性，社会性，物质性，精神性，所以针对老年人的心理辅导，日常照顾都需要具有专业能力的人士加入。相比于西方成熟的社会工作体系，中国在这方面相对薄弱、被动，所以积极引入专业人士进入养老服务领域是我们查漏补缺的必由之路。  

第二，控制市场风险，以需求为导向，开发普及性的商业化养老住宅项目。除去高收入阶层，房地产开发者可以将目光放在中国中等收入阶层。中等收入消费者在正常收入情况下也可以支撑商业化养老地产的发展，由于其收入绝大部分是以住宅特别是普通住宅的形式存在，这就表明当土地红利走到尽头，我们的房地产泡沫极有可能破灭，这时中等收入者的财富将大幅缩水，其支付购买能力会断崖式下滑。  

解释养老地产的成本虽可能下降，但前期投资成本将很难收回。针对此未来预期，考虑到消费者们的偿付能力会下降，房地产开发商们必须控制开发的整体成本，均衡前期后期投入，防范风险。做好中等收入者的风险控制之后，房地产开发商们可以积极参与养老房地产的开发。鉴于目前中国的期货市场流动性较差，对冲机制很难大规模的起作用，中国普及性的商业养老地产开发应该谨慎小心，量力而行。  

第三，控制政策风险，以政府规划规模为导向适时适度的开发保障性养老地产项目。对比商业化养老地产，中国保障性养老地产具有规模大，发展前景不明晰的特点。中国的保障性养老地产项目的发展不仅单纯的取决于政府意愿，更要看政府的财力状况。自2003年起中央政府多次对楼市进行宏观调控，但推进结果仍有待商榷，所以中国的保障性养老地产发展仍道阻且长。  

针对于青年一代，集生产者与消费者于一身的中国青年人的住房保障问题解决的尚且如此困难，那么缺乏生产者职能的老年人仅依靠政府财政补贴而获得保障性养老地产提供商品的希望更加渺茫。房地产开发商们在投资开发保障性养老地产时，一定要紧跟政府政策，随时关注动向，按照政府规划推进，规避政策带来的风险。