首佳观察 ｜ 北京市中高档养老地产盈利模式浅析

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背景介绍

北京60岁及以上人口超400万人

人口老龄化程度加深

根据第七次全国人口普查数据(以2020年11月1日零时为标准)，全国人口共141178万人，其中60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。根据联合国对于老龄化国家的定义（60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%，该地区可视为进入老龄化社会），由此可见，中国已经步入老龄化。

北京市作为首都城市，人口老龄化程度更是全国关注的焦点。至2020年，全市常住人口中， 60岁及以上人口有429.9万人，占19.6%（其中，65岁及以上人口291.2万人，占13.3%）。与2010年相比，60岁及以上人口比重上升7.1个百分点，其中，65岁及以上人口比重上升4.6个百分点。人口老龄化程度加深。

图北京市2015-2020年常住老年人口情况

（备注：2020年数据普查数据，其他年份均为抽样调查数据）

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北京中高端养老地产盈利模式探索

五大模式，灵活组合

养老地产在北京市老龄化进一步加深的情况下，也逐步步入大家的视野。对此，首佳顾问咨询顾问团队对北京市中高档养老地产项目的盈利模式进行了调研。根据调研，目前主流盈利模式有共有产权销售模式、会员制模式、租赁模式、保单捆绑模式及以租代售模式，具体如下：

在项目的实际运行当中往往采用两种或三种模式组合的方式，其中会员制及租赁为市场*主要的盈利模式，险资项目多会增加保单捆绑模式。根据我司的调研对典型项目基本情况做如下简介：

案例一：恭和家园（双桥）（共有产权销售模式）

项目概况：恭和家园（双桥）是全国首个集中式居家养老社区试点项目，建设单位为乐成老年事业投资有限公司，运营商为恭和苑养老机构管理有限公司。

坐落：朝阳区东双园路19号院

规模：总建筑面积为49120㎡，共有365套产权式养老公寓。

开业时间：2017年12月正式开放

小区医疗康养配套：配套有双桥恭和苑（养老机构），双桥恭和苑包括护理室39间，单人间10间，双人间29间，共68张养老床位；项目拥有近3000㎡的医疗卫生站，能够为老人提供基础医疗保障，满足住户日常基本诊疗、开药等服务需求以及24*紧急医疗救护服务。

小区生活娱乐配套：2000㎡的室内节庆长廊，同时设计了恭和餐厅、书画、阅览、电影、卡拉OK、手工区及室外门球场。

主要面积段：79-105㎡

案例二：太申祥和（会员制模式）

项目概况：太申祥和山庄（国际敬老院），是一座典型的明清王府式园林建筑，位于北京西山龙脉的龙泽地区，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。

坐落：昌平区北清路5号

规模：约500间

开业时间：1999年开始试营业，2002年10月16日正式营业。

小区医疗康养配套：配套有一级甲等定点医疗机构——太申祥和医院，拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24*医护值班等服务，并且每年免费为会员老人进行两次体检。

小区生活娱乐配套：依据老年人的特点，免费增开了图书阅览室、健身房、康复训练室、游泳馆、书画室等，还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等娱乐团体。

主要面积段：25-50㎡

案例三：万科随园 （租赁模式）

项目概况：万科随园位于房山区长阳镇，是万科北方区域首个公建民营CCRC项目，为1.16低密社区，具有较高的政府公信力及性价比。

坐落：房山区长阳镇阜盛东街48号院

规模：总建筑面积4万㎡，7栋楼共475间房，其中自理户型391间，护理户型84间，可提供床位700余张。

开业时间：2019年8月开业

小区医疗康养配套：配有小区医务室，自创V-Care智慧化照护体系，为老人提供自理、介助、介护为一体的居住环境与服务，打造“365天*24h安心生活保障体系”。四重安保防护系统，周全守护园区老人安全，全园公区全覆盖监控，房间内一键呼叫按钮搭配移动手环，24*管家轮值、医护待岗随时响应。

小区生活娱乐配套：园内拥有“健步、悦舞、康养、益趣”四大主题，1.6万㎡自然景观花园，以及四千平超大配套公区，包括图书馆、电影院、麻将室、多功能教室等功能区，设有三十余种书院课程，20余个友邻社团，月均3场大型派对，24h水电维修，每日三次消杀、每日设施设备安全监测，每周三次入户清洁。

主要面积段：34㎡（单间）、77㎡（套间），套间比例达到90%

案例四：泰康之家·燕园（会员制与保单捆绑模式）

项目概况：泰康之家•燕园位于北京昌平新城，距市中心约40公里，是泰康在全国投入运营的首家旗舰社区。

坐落：昌平区南邵镇景荣街2号院

规模及主力面积段：占地14.3万㎡，地上建筑面积达31万㎡，可提供约2700户独立生活养老单元，配置二级康复医院和约310张康复护理床位，项目分三期开发建设，目前已完成一、二期开发建设，并对外开放，三期位于整个项目南部，规划建设居民楼及一座大型活力中心，预计2023年投入使用。一期开放800户，分为南、北两个区域，北区由1栋医疗护理楼及2栋独立生活楼组成，3号楼为护理公寓，均为单人间（31.5㎡），南区1、2号楼是住宅建筑的独立生活楼（600户），主要户型包括一居室（64-121㎡）、两居室（181㎡），配备了独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍四种基本养老业态，主要面向年纪较轻的“活力老人”；二期主要为6栋独立居住楼，一梯两户，主要面向活力老人，总户数约742套，主要户型为一居室（60㎡）、二居室（90㎡）、三居室（130㎡）；三期预计1000+户。

开业时间：一期项目于2015年开业运营，二期5/6号楼于2017年8月对外营业，二期8/9/10号楼于2020年中对外销售，三期预计2023年投入使用。

小区医疗康养配套：社区内建有二级康复专科医院，建筑面积13000㎡，配有800㎡的康复大厅养老地产的开发模式，拥有先进医疗设备和医疗技术，以康复医学、老年医学、健康管理、长期照护作为重点方向。

小区生活娱乐配套：紧邻白浮泉湿地公园，北近莽山国家森林公园，区域植物覆盖率达60%，空气质量常年在2级以上，建有商业、餐厅、图书馆、健身房、游泳室等多种配套设施为社区的老年居民提供服务，开设有乐泰学院，建有60余门课程可供选择。三期规划建设一座大型活力中心，将包含社交中心，品质生活中心、运动健康中心、文化艺术中心等八大功能区，将进一步完善燕园功能配套，满足更为丰富养老生活需求。

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盈利模式优劣势分析

各种模式的存在均能以不同的形式产生现金流入，满足养老地产公司对开发成本的收回，同时满足运营管理的需要。

共有产权模式是将传统住宅地产与养老服务相结合，具有很明显的房地产开发销售影子，这种模式能够极大满足开发商对现金流的诉求，同时由于养老地产公司需长期持有一定比例的产权，对后期养老服务管理具有一定保障，但该模式与政策、土地性质等因素关系密切，需要政府的强力引导。

会员制模式是在入住者缴纳会员费后享受项目提供的养老服务，养老地产公司拥有大量应付会员费保证现金流，高会员费低租金（或免租金）形式及完善的退出机制对潜在客群具有一定吸引力。

租赁模式，租金趸交收入一定程度上保证了养老地产公司前期现金流回笼，弥补地产开发成本，而服务费用按月收取用于覆盖日常运营成本，该种模式能够保障运营商通过持续经营实现较为稳定的收益。

保单捆绑与会员制组合模式，通过保单捆绑的销售模式可将投资通过金融产品的形式超额回收，会员制的形式可以在收回资金的同时保障项目入住，两种模式有机互动既保障前期可收回大部分资金又促进项目入住情况，灵活度较高，但需要有保险牌照。

以租代售与租赁组合模式，有利于养老地产公司较为快速的回收开发成本，同时有利于项目去化，但在房价高企的市场现状下，客户对于无法分割产权的物业有一定的抗拒性，因此养老地产公司强势的品牌效应及通过运营实现资产增值是项目成功的重要关键。

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结语

随着老龄人口增速加快，人口老龄化程度不断加深，老年抚养系数逐渐升高，与此同时，养老观念发生改变，社区养老的接受度也逐步提升。本文基于对养老地产盈利模式的探讨，得出养老地产的经营模式不仅呈现多元化的特征，也更加贴合老龄人口的需求。未来，养老市场的前景将更加广阔。

CAUTION！

首佳顾问咨询顾问团队致力于为客户提供从一级土地市场、二级房地产开发到存量物业运营的全产业咨询服务，内容涵盖可行性研究、资金平衡及土地开发实施方案、社会稳定性风险评价、投融资尽职调查、市场调研、投资分析、资产盘点与运营分析等多个范畴，并能够为客户提供专业优质的服务。

（注：本文由首佳顾问原创发表，作者：首佳顾问北京评估业务群咨询顾问部董洁、杨玉西，如需转载请联系首佳顾问，转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源，违者必究。）