【康养】康养旅游，中国高端养老地产的未来

康养旅游

什么是康养旅游?今年1月份国家旅游局颁布的《国家康养旅游示范基地标准》，将康养旅游界定为“通过养颜健体、营养膳食、修心养性、关爱环境等各种手段，使人在身体、心智和精神上都能达到自然和谐的优良状态的各种旅游活动的总和。”

现状

近两年，康养旅游作为新兴旅游产品，越来越受青睐。目前，世界上有超过100个国家和地区开展健康旅游，2013年全球健康旅游产业规模约为4386亿美元,约占全球14%的旅游产业总体规模经济。2017年预计将产生6785亿美元的收入,占世界旅游收入的16%。

《大健康十大投资热点市场规模预测》显示我国大健康产业的规模近3万亿元，居全球第一位。预计到2020年，大健康产业总规模将超过8万亿元。

2014年，《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》提出，要积极发展休闲度假旅游，推动形成专业化的老年旅游服务品牌，并发展特色医疗、疗养康复、美容保健等医疗旅游，养生旅游是医疗旅游的一个细分行业。

养老地产从2013年政策元年以来，逐渐成为养老服务领域改革的重点，从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面，加快推进养老地产的发展进程。在与养老地产相关的关键政策与要素环节中，“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。近几年，随着宏观用地政策的收紧，建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地，以及复活规模较大、成本较低的存量用地，尤其是企业自有的自有用地、工业用地等已有用地开发养老项目，成为进军健康养老产业的企业必须思考的问题。

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增量改存量带动现有存量资产的盘活

（一）土地政策严控增量同时，鼓励盘活存量

改革开放以来我国经济飞速发展，但也遗留了大量经济发展问题，其中存量资产治理就是重要的一块。当前，存量土地处置已同解决资金沉淀、项目拖延等问题并列，成为稳增长攻坚战的重要抓手。

2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，要求严控建设用地增量，盘活存量，严控城市新区无序扩张，加强建设用地全程监管及执法监察，同时制定鼓励政策，形成节约集约用地的激励机制。

2016年国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中指出：鼓励原国有土地使用权人进行改造开发，除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发，改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。

（二）国家鼓励盘活存量社会资源发展养老

2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地方，通过PPP模式将存量厂房、商业设施及其他可利用的社会资源改造成养老机构。

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存量资产盘活带来轻资产运营路径新模式

存量资产转型方向很多，但从2017年全年来看，目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。

（一）工业用地改造养老项目：重庆中梁镇的“政府建设+村集体运营”模式

重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。

在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为我国多少政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

（二）公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”模式

天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄为主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

（三）社区商业用地改造养老项目：首开寸草“合作共建”模式

首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由由寸草春晖团队进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造以及与专业实施运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

（四）宗教用地改造养老项目：广安禅寺“养老功能拓展”模式

浙江建德广安禅寺，利用寺院内部的多处闲置房屋，重新装修改造成适老化住宅，对外进行运营。寺庙巧妙借用自身禅寺资源，对接传统文化，为老人们养老提供一方好去处的同时，更是在打造一个养老的共同体，寺院、僧众、义工、老人和子女亲属等多方力量的共同参与，让佛门清净地成了老人们的心安之处。

禅寺现有55位来自全国各地的老人在此常住养老。相比那些硬件设施比奢华拼高端、造价昂贵的养老机构，偏安一隅的广安禅寺安养院非常朴素。除了为老人健康和生活方便考虑对全院所有卫生间进行了真空厕所改造外,4栋32间寮房，陈设布置都很简单。

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存量资产盘活转型养老服务的实施建议

第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。

第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。

第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。

第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。

第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。

高端养老地产未来趋势

从长期看前景乐观，短期内竞争加剧。从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化和高端化是最有效的突破点。

中国老龄化正在加速，高端养老地产经历了十余年的探索，面对老人数量不断的增多，传统养老地产重地产轻服务的格局正在发生改变，未来高端养老地产项目如何实现突破，这成为老龄化社会需求迫在眉睫的现实需求，也为养老地产发展提出新的要求。

未来我国高端养老地产的发展将存在四大趋势

第一，发展趋势上，长期看前景乐观，短期内竞争加剧。

从长期趋势看，有两个重要因素越来越发挥作用，首先，中国人口老龄化加速，在本世纪初进入老龄化社会后，中国老年人口规模持续上升，2015-2035年进入急速老龄化阶段，预计2035年中国60岁以上老年人将超过4亿。这都对未来养老地产需求产生重要的刺激作用。其次，中国经济持续发展，随着收入倍增计划的实施，越来越多家庭进入中等收入家庭，人均可消费能力提升，老年人口自身收入来源以及收入能力得到拓展，加之人口结构变化，未来老年人口市场化倾向提升，这同样会促使长期内我国高端养老地产有效需求急速增加。

但从短期看，我国高端养老地产的竞争加剧，表现为投资与参与主体的快速增加，在当前政策背景以及房地产等不同行业告别早期传统盈利模式的情境下，更多类型企业加速布局进入养老地产，除房地产行业外，保险行业等快速进入，未来还将有更多类型社会资本涌入，这使得短期内有效需求无法对应成比例扩展的情况下，未来高端养老地产争夺有效客户的竞争加剧。

第二，从投资风险看，三大风险依然存在，需要更多政策与经营模式创新。

中国高端养老地产的投资风险集中表现为前期投资大、回报周期长、长期利润率低。这在短期内难以得到有效化解。

从政策层面看，需要未来加快推动养老金融的发展，创新金融领域的参与方式，通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

从经营模式看，养老地产的产业链需要更进一步延长，地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合，如此才能进一步发挥各产业自身的专业化优势，并有效降低投资企业因为过多的专业化投资所造成的重资产风险。

从利润回报看，长期内高端养老地产的回报率都不可能过高，这是因为养老行业自身特征所决定，从国际上看，目前高端养老地产的平均投资回 报都不超过10%，未来，高端养老地产在经营上需要打造基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群，而非单一的传统地产经营的租售回报模式。

第三，从需求动力上看，高端养老地产在当前还是养老地产化，未来需要向养老服务化转变。

我国养老地产的发展时间较短，目前高端养老地产的兴起主要还是源于地产行业升级，这当中传统的地产行业暴利模式的终结起着很重要的作用。高端养老地产的兴起可以说本身是传统地产行业经营模式的创新与转变，但在发展的过程中，受制于发展阶段，在目前乃至以后的一段时间，传统的地产经营理念和模式的影响还依然存在。

在当前的高端养老地产的交易中高端养老地产，从需求方的角度看，在需求动力上，还是存有传统地产交易的特征，即无论是租赁还是直接购置都更多源于投资视角的增值保值，以及基于租售所带来的背后的生活方式社区化以及分层化;而从供给方的角度看，目前的高端养老地产的供给还主要反映出一种市场稀缺性下的供给模式。

以上都表明，我国高端养老地产本身还是一定程度上处于养老地产化，房地产的特征更大于养老本身，而从长远发展来看，高端养老地产的竞争性必然加强，竞争的内容将从地产转向养老服务本身。

鉴于此，我国高端养老地产未来将会更多地向养老领域的专业服务化转变，地产行业特征将会从当前的主导竞争力，向延长后产业链中单一地产节点的专业化转变。

从养老服务业发展进程来看，我国高端养老地产存在两大特征。

一是基于家庭联结的郊区化。我国是一个“家”为核心的社会，养老当中，更多地需要体现“家”的存在。除了部分以旅游旅居为特征的面向活力老人的高端地产外，更多类型的高端养老地产需要考虑到地理位置，也即更多选择郊区，但同时与主城区保持一定距离，方便老人与主城区家庭的联结。

二是基于智能化的社区嵌入性。我国居家养老是未来最基本的养老方式，其次是社区养老，最后才是机构养老，但随着养老地产经营方式的创新，高端养老地产不仅仅满足高消费能力的机构养老，还可以采用“嵌入”的方式，满足社区养老的需要。随着智能化的进一步发展，高端养老地产本身的社区养老水平以及居家养老联结的程度将更加紧密。

第四，从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化和高端化是最有效的突破点。

养老是一个综合概念，除了基础性的经济养老外，还需要满足日常照护以及精神赡养，高端养老地产的“高端”不仅仅体现在满足基本的经济养老，还体现在日常照护的高 级化以及满足部分精神文化的高层次需求上。通常来说，除短期变化的文化体验式养老和长期的宗教禅修式养老外，基于老年人需求的多样性，在精神文化需求上，很难在固定成本约束下获得重大的突破，为此高端养老地产，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化长期照料则成为众多高端养老地产专业化服务过程中的重点。

随着不久的未来我国长期照护保险制度的建立以及逐步完善，中国老年人在长期照护上的有效需求会在较大程度上得以提升，而这会进一步扩宽高端养老地产的市场能力。