养老地产仍缺乏可借鉴模式

专家认为，养老地产总体上处于起步阶段，大家都是摸着石头过河

政策环境进一步利好养老地产。9月13日，国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，鼓励民间资本进入养老领域，同时提出将在全国开展老年人住房反向抵押养老保险试点。10月14日，国务院印发文件出台多项举措加快发展健康服务业。

对此有专家称，良好的政策环境，为养老与健康地产业提供了潜在发展机会，但国内仍缺乏成熟且盈利的养老地产模式。

盈利困局

根据中国社会养老服务体系建设的“十二五”规划，90%的老人居家养老，6%的老人在社区养老，4%的老人在福利院、养老院等机构养老，养老地产市场潜力巨大。

面对养老地产的大蛋糕，地产龙头万科、保利加紧规划和开发泰康养老地产运作模式，其他地产企业也纷纷跑马圈地;同时，泰康、新华、平安等保险企业也积极试水养老社区开发;甚至中石油和中水电等不相关企业都开始染指养老地产项目。

“很多仍是‘圈地卖房’的房地产开发模式。”亿翰智库首席研究员陈啸天认为，养老只是拿地和卖房的幌子，产权出售之后，开发商无法阻止产权的再次交易，也不能确定最终入住的人群是怎样的。地产商仍是以追求房地产开发利润为核心，而不是以养老服务为核心。

国土资源部此前对30多个养老项目用地情况调查显示，个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。

买房者年龄偏小和不入住、大量投机性购房者，导致很多后期配套产业无法跟进，营业性收入上不去——这也是养老地产受阻的原因之一。

万科总裁郁亮就坦承，万科曾将杭州随园嘉树项目作为养老地产试点项目，但出乎意料的是，买房的都不是老人，大多是为自己10年后养老准备的。房子是卖出去了，但养老业务试点工作并没有像预期一样开展起来。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬称，养老地产总体上处于起步阶段，还远没有成熟，大家都是摸着石头过河。它的特点不在开发，而是后面还有服务和管理。但从产业链来讲，还没有明晰的经营模式，相关的人才不足，标准也没有。

还有学者提出，地方政府应该给予养老地产政策支持，降低地价来缓解融资问题，同时明确土地使用范围泰康养老地产运作模式，只允许做养老产业用地，规定售卖和流转人群。

“政府给予一定的政策支持是必要的，但这个过程要严格把关，如果最后变成倾向于对高收入者或者盈利性企业的补贴，这就违背了政策初衷。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌说。