万科养老地产 从自由生长到规范发展

2013年9月，国务院办公厅发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出要积极应对人口老龄化，加快发展养老服务产业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求。在此后的几年时间里，中央及地方密集出台了多项政策以支持养老产业发展。

政府对养老产业政策支持

养老地产市场需求旺盛

根据今年上半年公布的第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口超2.6亿，占总人口比重的18.7%，其中65岁及以上人口占总人口比重的13.5%。

根据国际上老年化标准，“60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%”，中国已濒临中度老龄化边缘，预计2022年将进入中度老龄化社会，2030年进入重度老龄化社会。

根据民政部统计，截至2020年底，我国各类养老机构和设施达32.9万个、床位821万张。按照国际通行标准，5%老年人(60岁以上)需要进入机构，则2020年中国养老机构床位需求量为1300万张，缺口为479万张。

就服务场景而言，养老分为居家养老、社区养老和机构养老。国务院多次明确提出要发展以居家为基础、社区为依托、机构为补充的综合养老服务体系，而养老地产作为养老产业的重要一环对养老产业至关重要。

养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人生理特点及心理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

这类老年住宅产品在具备地产属性的同时，还应以适老化设计为核心，配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施，为老年人提供一站式的养老服务。与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化、体育与娱乐等多个行业。

综上，养老地产处于整个产业链的顶端万科养老地产，并依托养老金融、养老服务、养老用品的持续支持。于房企而言，进入养老产业一方面源于其转型需求，另一方面源于我国人口的不断老龄化为其后续发展提供了想象空间。

万科作为养老地产行业的领跑者，目前已形成了三大产品线，即面向自理型长者的随园嘉树公寓，面向术后康复及失能照护两类长者的随园护理院和面向社区居家长者的随园之家社区居家养老服务中心。针对不同老年人群体的消费需求，提供不同层次的解决方案，并使三大产品线互联互通，实现养老服务的全生命周期覆盖。

万科随园嘉树86项服务细节

截至2018年底，万科养老已经在15个城市布局，打造了约170个养老项目（其中，带床位的项目50个，无床位的日照/居家服务中心约120个）。

杭州良渚万科随园嘉树

养老地产行业的风险与机遇

虽然养老地产行业日益火爆，但其面临的风险依然严峻。

受传统孝道思想的影响万科养老地产，居家养老模式的主流地位难以撼动，接受高消费型的养老地产模式需要一定的时间。

养老地产的主流消费群体是高净值老年群体及其家庭，虽然我国老年群体庞大，但能满足高净值要求的老年人口数量较为有限。

另外，就回报周期而言，养老地产行业的投资回报周期较长。泰康集团董事长陈东升曾明确表示，一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年。从投资回报率来看，目前国际高端养老地产的平均投资回报都不超过10%。

诚然，老龄化趋势加重了社会养老负担，但也带来了新的发展动力。老年人口的增加，为“银发经济”的崛起打下了坚实的基础。

《2020胡润财富报告》显示，中国千万资产“高净值家庭”比上年增加2%至202万户，人群平均年龄为37岁。而这些高净值人群的父母大多已超过60岁，为父母提供优质的晚年生活或将成为高净值家庭的新时尚。

同时，随着第一代独生子女的父母开始步入老年，“2+1+4”结构的家庭负担愈发沉重，预计未来会有越来越多的老人走向社区养老或机构养老。

而且从收入情况来看，2020年中国城镇中收入老年人口最多，为1.1亿人，低收入老年人口0.3亿人，高收入老年人口0.2亿人。中高收入老年人口将进一步推动养老产业消费水平和服务需求的提升。

随着老年群体对自身健康关注程度及科学养生观念的普及，“医养结合”将为养老地产带来新的卖点。

总之，随着国家各项养老产业政策的陆续出台，未来养老地产行业将从自由生长模式切换到规范发展阶段。在“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的发展框架下，老年人口及高净值人群的逐步增加，为养老地产提供了庞大的潜在客户。

近几年，“银发市场”正在迸发出越来越多的可能，“适老”产品也成为一条新赛道。“银发经济”的爆发式增长，将我们过多放在年轻人身上的注意力拉回到同样需要关心的老年群体身上。

展望世界，全球养老产业规模庞大，欧美等发达国家养老产业占GDP比重都在20%以上，而目前我国这一占比仅为7%。对比国际，我国养老产业发展潜力巨大。

根据全国老龄委发布的《中国老龄产业发展报告》，在2014-2050年间，我国老年人口的消费潜力将从4万亿增长到106万亿左右，占GDP的比例将增至33％。

整体而言，老龄化已成为不可逆的社会趋势，养老地产作为整个养老行业的支柱之一，未来发展机遇可期。但是也要看到，养老地产作为新事物，依然存在诸多不确定性因素，且尚未形成清晰的盈利模式，如养老地产项目如何在后期服务上更好地跟上养老群体的需求，如何衔接需求端与开发商之间的信息互动与供需关系，等等。

总之，积极应对人口老龄化，让老年人老有所养、老有所依、老有所学、老有所乐，已成为社会关注的焦点。