龙头房企争相抢占养老地产 有多少是为养老

龙头房企争相抢占市场 外企、开发商、学者提质疑

养老地产 有多少是为了养老？

全国老龄委办公室公布的最新数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%；预计到2013年底，中国老年人口总数将超过2亿；到2025年，老年人口总数将超过3亿，2033年超过4亿，平均每年增加1000万老年人口。

另据媒体报道，面对中国逐步进入老龄化社会，万科、保利、绿城、远洋、富力、花样年等二十多家房企已经正式进军养老地产。在开发商眼中，养老地产孕育着巨大的商机，养老地产成为继住宅地产、商业地产、旅游地产之后，房地产市场的另一块新大陆。

究竟有多少养老地产为了养老？有多少是“挂着羊头卖狗肉”给普通住宅找卖点？本报记者专访了相关学者、开发商等，总结他们各方的声音向养老地产提出质疑，表达自己的建设性意见。

“养老地产”学者开彦

养老地产的核心是后续服务和管理

越来越多的房企进入养老地产市场，市场上自称为“养老地产”的项目也越来越多，但是有什么样的特性才能称为养老地产？本报记者独家专访了长期研究房地产如何为老年人服务的亚洲人居环境协会副主席开彦。

《法制晚报》记者（以下简称FW）：现在有七八家企业做养老地产，您怎么看待？

开彦：这些企业现在进军养老地产，标志着在不久的将来，我国的养老地产将有快速的发展。我一直期盼着中国的养老地产能够市场化地发展。

但是，我不太了解他们如何具体操作，我估计他们不太了解现在老年人的养老模式，对如何经营、服务及管理养老地产没有足够大的准备。未来养老地产的发展，不仅是房地产商的问题，也是整个社会的问题，我们大家应该共同完成这个事情。

FW：养老地产目前遇到的最大障碍是什么？

开彦：土地成本直接影响着养老地产的发展，如果还是挂牌买，拿地成本会很高，项目完成很困难。我认为应该把养老地产等同于保障房，和保障房享受同样的待遇。对于满足养老地产需求的项目，应享受国家的优惠福利政策，甚至免税。

北京市政府要在五环路周边的绿化带开发几块地，专门是做老年项目，是给民政部的养老机构使用的，不会划给房地产商。我认为这是一个开始，政府应对养老地产给予支持。

FW：您认为养老地产应如何发展？

开彦：从高端开始，摸出路子，再往下拓展，困难小点。先做高端项目，因为它更容易实现，开发商也更容易获益。养老地产刚起步，要做得理想化，各种配置要齐全，服务要周到，这样成本会很高，费用也会很高。高端的消费者能承受这样高的价格。

高端做好了，有了一定的经验，就可以往下中档、低档。我们的最终目标是让80%-90%的老年人住得上养老地产。

FW：社区养老面临哪些问题？

开彦：在室外，社区内要有适合老年人活动的地方，此外，治疗中心、运动器械等都是必不可少的。老的社区由于空间不足，想要拥有这些设施很难。除政府外，很少有人为此出资。这样的社区不在少数，仅靠政府出资，可以说杯水车薪。

FW：在房屋设计上，老年人有哪些要求？

开彦：老年人的眼睛、耳朵、腿脚等机能退化，房屋的面积不需太大，但是设计要符合老年人的生理特征与行为需要。比如卫生间，在设计上要注重安全性。浴缸不能太高，地板不能太滑，方便轮椅出入，便于老年人使用。老年人起夜相对频繁，卫生间不能离卧室太远，最好在卧室的对面。老年人喜欢安静，需要阳光，在设计上阳台要大一点。老年人上下楼梯不便，要有电梯。

FW：如何解决老年人的吃饭问题？

开彦：社区内要有食堂，为老年人提供三餐、点心及营养品，并且配送到家。另外，家里的厨房却不需要太大，大了不仅打扫起来不方便，还浪费了空间。国家规定厨房宽度为1.4米，老年人宽度1.2米就足够了，因为老年人不愿在家做饭。在家保留一个小厨房，煲个汤、热个小馄饨，孩子来了可以去外边吃。

远洋地产总裁李明

养老地产的确切称呼——“养老产业”

远洋地产总裁李明在接受本报记者采访时说，“养老”，不该是挂着一个称呼卖地产，而是一个系统的服务，是一个独立于地产的新型产业，并且应该让投身于“养老产业”的企业从中获利。

“银发经济”拥有庞大的市场，一些嗅觉灵敏的品牌房企陆续开始试水养老地产。领头的万科，早在2010年就高调宣布进军养老地产，首个项目万科·幸福汇已初具雏形。保利地产也在养老地产板块开始了全新的尝试。

远洋地产总裁李明表示，远洋做的第一个以半护理客户为目标导向的养老项目在亦庄，明年竣工，对于“炙手可热”的养老话题，他也发表了一些看法。

从企业经营战略上讲，李明认为未来有发展的产品结构调整，将是向养老地产进军。

在谈到国内目前有的一些养老式服务的时候，李明认为中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。目前市面上做养老地产的就两种类型，一种是打着养老旗号做地产，比如只是与一些养老机构合作经营，增加针对老年人的服务；还有一种是“候鸟式”养老，像候鸟一样根据气候变化，选择适合自己的居住之地，比如炎热的夏天到山东青岛、广西巴马、黑龙江等清爽宜人的地方避暑度假，寒冷的冬天到海南三亚、福建厦门、广东珠海等地方避寒休养万科养老地产，这种形式更倾向于旅游，并不针对老年人提供适龄服务。

李明还认为，养老地产，应该叫做养老产业，真正要做养老产业的核心内容应该是护理和服务。

而对于目前养老产业发展现状，他表明，养老地产及相关产业在政策层面仍然属于“非盈利机构”的范畴，如果想做养老公司，就要在工商注册一个“非盈利机构”，也就是说这个公司实体在“非盈利机构”之下进行操作的。这显然让投资者难免会绕了一大圈，在具体做事情时也会同样受到“非盈利机构”的牵制。

最后，李明强调了一个重点——养老产业以及保障性住房才是唯一可以替代现在住宅市场的规模化产业，“只有把它变成盈利的行业万科养老地产，大家才愿意做，才能把它做起来。”

邦瑞中国首席代表兼总经理白兮

养老地产 国际上成功案例很少

邦瑞中国首席代表兼总经理白兮先生在接受法晚记者采访时说，相比中国的养老地产，英国养老地产的发展已相对完善，已形成完整的养老产业链。

上个世纪90年代，英国养老产业基本上实现私有化，企业逐渐发挥主导作用。它们负责老人的家庭护理与保健，开办养老院收养行动不便的老人，建立疗养院为疾病缠身的老人提供食宿和全天候护理服务。“中国的房地产商都希望尽快进入养老地产市场，分享这块蛋糕，但是他们对养老市场的需求、配套设施、盈利模式及长远发展空间等问题都没有确切的了解。中国的养老地产现阶段仅仅停留在概念上，没有企业进行深入研究。”

白兮认为，事实上，英国的情况与我国相同，政府鼓励老年人尽可能地在自己家里安享晚年，而大部分老人的确选择在家养老。如果老人需要照顾和护理，希望租住老年公寓，或者去养老院生活，而自己又负担不起开销，他们通常会找地方政府帮忙，经评估后确定是否有资格申请，再按照收入和资产情况确定是自己付费，还是政府提供资金支持。

邦瑞公司认为，中国的养老地产大致可分三类：非盈利的国营养老机构、以盈利为目的的民营养老服务机构、房地产企业开发的养老住宅项目。

“而在英国，前两类养老地产模式有多年的开发经验，养老地产行业与配套服务已成功结合。房地产企业参与的民营养老服务机构已成功运行几十年甚至上百年。”

而房地产企业开发的养老住宅项目，除了美国太阳城项目，在国际上运营成功的案例很少。随着中国房企对养老住宅项目的开发，它将成为中国养老地产的第三种形式。

在英国取而代之的是，为富裕阶层开发的休闲度假养老项目和英式家族传承“第二套”郊外住宅的养老方式。