仁科原创|做养老地产，要先做好产业！

▲▲前言▲▲

随着老龄化程度不断加深，我国的养老产业万亿蓝海市场也正逐步打开。

据第七次全国人口普查数据，中国60岁以上人口占比18.70％，其中65岁以上人口占比13.50％，中国人口老龄化社会已然到来。

近一年来，养老金上调、商业养老保险试点……一系列政策出台，社会对“老有所养”的关注度再次提高。

在人口红利、政策支持、财政补贴的推动下，养老地产已成为国内康养文旅开发的一个热门方向，百余家房企纷纷布局养老产业，其中不乏万科、保利、华润等头部企业。例如蓝城早在几年前推出 “颐乐学院”养老配套体系，尝试打造养老主题的住宅；万科也推出了自己的“随园嘉树”系列养老产品；保利健投打造了“和熹会”，进入机构养老行列。养老地产，已逐渐成为开发商关注的一个新目标和新的增长点。

一、当前我国养老面临巨大的市场需求

养老地产之所以受到开发商的关注，在于我国巨大的养老需求，在普通住宅需求增长进入到市场饱和期之际，以养老等为代表的功能性住宅开发自然成为当前开发商业物业转型的一个重要方向。

据国家社会科学基金“养老消费与养老产业发展研究”课题组测算，2050年我国老年市场规模将达到48.52万亿元，年增长率达到9.74%，产业市场空间巨大。但另一方面，我国的养老配套和设施仍极度缺乏，有数据显示，我国目前的专业养老床位仅能满足1.6%的有护理需求的老人，大部分老年人仍采取传统的居家养老方式，而在我国传统的家庭结构遭到现代生活方式的冲击下，农村独居老人、空巢老人的比例越来越大，而城里的老人也逐步向“过自己”的新养老方式转变，这就使得传统的居家养老不再是唯一。公共化、社会化养老的发展势在必行，老年人对自身养老的关注，必将带动养老需求的爆发性增长，这是当前养老地产热的重要背景原因。

二、老年人需要的不是住房而是养老服务

虽然养老地产在全国遍地开花，但大部分开发商对养老地产的本质却出现了认知偏差，普遍存在重开发、轻运营，重硬件、轻服务的问题，因此也就得不到老年人的普遍认可，或者仅仅是一种变相的度假产品罢了。

比如大部分的养老地产，主要卖点还是住宅或小区本身的适老化设计，或者对环境、生态的重视程度更高，但其实这只是解决了老年人养老的一小部分需求，当前我国老年人养老真正的痛点在于，缺乏便利的医疗、科学的健康管理服务，以及护理、看护等服务方面，这是造成我国老年人生活质量低下的主要原因。但开发商在开发养老地产的时候，在这些方面恰恰是考虑最少的，或者虽然打造了部分相关的配套设施，但服务和运营水平却达不到要求。

养老健康管理

造成这些现象的原因，我想问题主要在于开发商本质上把养老地产看成是城市房地产开发的延续，这决定了开发商的收入主要来源于地产产品的销售，因此养老的相关配套和服务被计入了成本，必然会受到制约。

这一方面显示了我国目前在养老地产开发的理念方面还远未成熟，但另一方面，也反映了我国养老产业发展的滞后，尚未形成成熟的经营模式和盈利模式。

三、做养老小镇，培育养老产业是当务之急

如今，养老地产开发已经蔓延到康养文旅地产，如果还是延续之前以销售房地产为主的开发模式，必将产生更多的后遗症，缺乏养老的配套服务和产业旅游养老地产，轻则变相沦为一个大型地产开发项目，重则使整个文旅康养项目开发陷入困境。

而实际上，养老地产作为一个大型的综合性开发项目，正是培育我国自身特色的养老产业的一个很好的载体，有助于解决我国当前越来越严重的养老问题。而养老产业本身也是一个巨大的产业生态，除了与养老息息相关的老年医疗、老年护理服务业外，还包含很多相关产业和衍生产业，如满足老年人深层需求的娱乐、学习、旅游、医疗保健、营养保健、心理咨询等服务业，投资理财、养老保险等金融保险产业，专业的养老设施、器具研发等等，这些产业在我国都处于起步阶段，有待完善。

因此，开发养老地产导入和培育养老产业才是核心。根据我国当前的养老产业发展现状，需要做好以下几点：

1

首先是开发商的角色必须转型，从单纯的开发转向资源整合。目前以养老住宅为主的开发模式，大部分把养老服务作为配套来做，小打小闹，不成规模。但其实养老产业也是一个涉及专业领域很强的产业，必须由专业的机构和人才来运营。开发商可以转型为养老产业平台建设者和资源整合者，为我国的养老产业发展壮大提供合适的发展土壤和空间，促进养老产业生态的形成。

2

当前国外很多的专业机构已经进入国内谋求发展，养老地产正是他们落脚的最好的地方，小镇开发者在这方面需要多探讨合作模式。通过吸收国外养老产业的落地，打造先进的养老产业实验平台，来带动和提升国内养老产业发展。

3

养老服务业及相关领域的人才缺乏，是限制当前我国养老产业发展的一大制约。而养老地产正是培训养老专业人员的最好实践场所，可以通过设立老年护理服务业供应链上的专业人员的培训学校，为我国输出养老专业性人才。

4

当前，我国养老产业方面的规范以及标准都还极不完善，造成了行业发展的混乱无序，行业发展水平的参差不齐，养老小镇作为实践场所，在完善我国养老服务的标准和规范方面，能够起到独特的作用。

总之，养老地产在促进我国养老产业发展方面还大有可为。

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中国管理科学院博士后导师，博雅光华新地产研究院副院长、首席研究员旅游养老地产，广东省清远市政府顾问，北京大学/清华大学/浙江大学/中山大学EMBA特聘讲师，先后担任中交、中冶、中铁、中粮、中电建、中建、万科、富力、绿城、绿地、保利、碧桂园、北京金融街、香港恒基、上海复地、西安紫薇、大连一方、美的地产等100多家房企内训导师。近年来投身于特色小镇、文旅地产等方面的研究和实践，参与策划、诊断250多个项目，是国内新地产领域的领军人物。

邓毅

建筑学博士,教授。英国格拉斯哥大学客座教授;意大利帕多瓦大学客座教授,博导。广东省文化遗产活化与乡村振兴研究中心执行主任。英国HOLMESMILLER (赫米设计)事务所董事,中国区总裁。主持完成"广东粤北生态特别保护区总体规划”、“南岭国家公园总体规划”、“南岭国家公园管理体制与运营机制研究" 等示范性重大项目。设计项目“高步书屋"获有建筑界奥斯卡之称的世界建筑节( WAF ) 2020年公民与社区类建筑最佳设计奖。

姜慧

现任绿城康养服务集团有限公司总经理，目前国内康养领域实践经验最丰富的运营专家之一。曾在美国从事养老行业及大学讲学8年，主持编著过大量养老培训教材及专著。2011年筹建及管理的北京恭和苑养老机构受到国家民政部领导高度关注，在绿城，指导和主持开发了多个康养地产及适老化的房地产项目，其中乌镇雅园被誉为目前国内最成功的养老项目。

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