养老项目开发筹建全程策划流程与要点

不管是养老地产项目还是一般的养老机构项目，其开发筹建的立足点是建立在项目的先期策划（运作前谋划）及运作中构思、定位和建筑设计的规划实施等整一套的流程，是对养老项目的开发筹建、生存及发展的整个经营活动进行必要的规划和安排，是养老项目在自由竞争市场上取得成功的重要举措和基础。

一、养老地产项目开发全过程策划特点：

1、地域性

首先要考虑开发项目的区域经济情况。其次，要考虑养老地产项目周边的市场情况。另外，要考虑养老地产项目的区位，如项目所在地的功能区位、地理区位、街区区位、区位的交通状况、自然资源、发展规划等

2、市场性

养老地产项目策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。养老地产项目开发更需要充分了解、适应、创造市场。养老地产是伴随着我国老龄化进程而新兴起的新市场，必须结合市场需求和变化以及国际经验，摸索适合中国国情的养老地产开发模式

3、多样性

养老地产项目开发策划需要比较和选择多种方案。老年人的需求变化是多样的，组合结合也是多种多样的。同时，养老地产项目策划方案也不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据养老地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。策划过程中需要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具有操作性的方案

4、系统性

养老地产项目开发从开始到完成经过市场调研、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业及服务等几个阶段，每个阶段构成策划的子系统，各个子系统又由更小的子系统组成。各个子系统各有一些特定的功能，而整个系统的功能并非是各个子系统简单的组合，系统的结构与功能具有十分密切的联系

5、前瞻性

养老地产项目开发的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。养老地产项目完成周期少则二三年，多则三五年甚至更长，如果没有超前的眼光和预见的能力，就会只投入不见产出，这给企业造成的损失是巨大的

6、创新性

养老地产项目策划要追求新意、独创，避免雷同。养老地产项目策划创新，首先表现为概念新、主题新。因为主题概念是项目的灵魂，是项目发展的指导原则，只有概念有了新意，才能使项目有个性，才能使产品具有与众不同的内容、形式和气质。其次，表现为方法新、手段新。策划的方法与手段虽有共性，但运用在不现的场合、不同的地方，其所产生的效果不一样。还要通过不断的策划实践，创造出新的方法和手段。

7、可操作性

养老地产项目开发策划在国内尚属于起步快速发展阶段，新的概念与主题需要一系列可操作的方法与手段贯彻项目开发整个过程。创意需要在实践市场环境中有可操作的条件，立意再好但市场条件不允许，想操作好是很困难的。在具体的实施上也要有可操作的方法，策划方案还要易于操作、容易实施，不能脱离市场的客观需求或超出开发商的负担能力和实施能力。

国内一些所谓的咨询机构在为客户设计策划案时，喜欢导入高大尚的名词，引入不切实际的服务项目，开发商按他们提供策划案去实施时，发现根本不切实际，更不能落地，不能落地的项目是失败的，给开发商造成损失是不可估量的。

8、可变性

养老地产项目开发策划因地域不同、定位不同、市场环境不同、目标客群不同而具有一定的可变性，随着老年人年龄的增长和身体机构衰退，其需求和对产品的要求也是不断变化的。

在我国宠大的老年人口中，不同时期的老年人由于其生长的生活状态以及价值观的不同，对于养老环境和养老项目的服务要求有很大的差异性，策划方案中要充分考虑到可变性养老地产营销策划，才能适应市场和老年人的养老需求。

在物业管理、管家服务和护理服务等经营管理中，要更体现出差异化服务和贴心式管理。人到老年每一位个体都有差异，很多习惯不可改变，那就需要在硬件和软件上尽可能地适应老年人，硬件的建筑和软件的服务需要具备一定程度的可变性。

二、养老项目开发筹建策划流程：

一个养老项目能否成功，首先取决于环境提供的市场机会，通过分析外部环境、消费者和竞争者，识别出养老服务市场中的机会和威协。然后结合自身实力，正确选择目标市场，并合理定位。最后才是对设计养老机构经营的选址、服务内容设计、融资方式的具体策划。