西安养老地产往昔风雨砥砺，放眼量未来 | 养老地产②

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上期我们了解西安养老地产发展空间和支持政策，本期将重点介绍目前西安养老地产发展现状、竞争格局、典型项目分布，来启示未来西安养老地产发展机会。

目录

一、西安养老地产发展现状

01.“地产+养老”，医养结合、颐养社区等概念兴起02.养老地产专注自然资源利用，周边郊县项目居多03.以CCRC养老社区、医养结合养老为主，但盈利模式、服务提升等方面尚有待提升

二、西安养老地产房企竞争格局

01.本土企业以荣华、康源、秦达等为主，积极布局养老地产开发、参与公建民营项目

02.外来品牌房企尚无已在营的真正意义上的养老地产

三、西安养老地产典型项目分布

01.荣华清荷园：西安首个CCRC会员制养老社区02.秦达白鹿溪谷：全龄化养老地产

四、西安养老地产发展机会

01.围绕政策、土地提升产品感知度，着重六大要素的开发

02.托底类养老地产将以控成本为发展核心，高端养老地产则是以满足客户需求为核心

西安养老地产发展现状

西安养老地产进入发展新阶段：“地产+养老”，医养结合、颐养社区等概念兴起。2018年之前以本土企业小体量开发、参与公建民营为主，积极创新运营模式，早期阶段，由于开发周期长、盈利模式不成熟等原因，较多规模较大的项目出现烂尾、解体现象；2018年之后“地产+养老”，医养结合、颐养社区等概念兴起。

图：西安养老行业市场化发展历程

资料来源：亿翰智库西安养老地产专注自然资源利用，周边郊县项目居多。图：西安典型养老地产项目分布

资料来源：亿翰智库以CCRC养老社区、医养结合养老为主，但盈利模式、服务提升等方面尚有待提升。图：西安典型养老地产项目

资料来源：亿翰智库养老地产开发模式主要有“乡村型”、“嵌入型”、“复合型”、”酒店型”等，西安市场中则以“嵌入型”与“复合型”为主。嵌入型开发模式采用销售房产产权的方式获利，待项目开发成熟后再置入养老组团和配套的养老服务，这属于销售房产产权的方式，可以较早的获取投资回报，西安典型项目为太白山唐镇。图：嵌入型开发模式

资料来源：亿翰智库太白山唐镇项目坐落于陕西省宝鸡市眉县国家5A级景区太白山脚下，汤峪河畔，总占地面积1800亩，将打造集文旅、康养、温泉、农业及教育等五大产业为一体的特色唐风山水旅游小镇。

图：太白山唐镇项目

资料来源：亿翰智库

复合型开发模式采用建设与运营结合的方式，通过开发养老住宅、配套服务、医疗旅游等相关的产业链环节，丰富养老产品构成及利润来源途径，从而使得后期的服务产生溢价增值，整体效益较高，但对于房企的开发能力与资源整合能力要求较高，西安典型项目为恒大养生谷。图：复合型开发模式

资料来源：亿翰智库西安恒大•养生谷地处“绿色硅谷”长安区，坐拥四纵四横立体交通，畅享秦岭生态区、潏河湿地公园两大宜居保障，紧邻34所高校。项目总占地面积235万平方米，项目规划以“医疗、健康、养生”为主题，全力打造集高端国际医院、健康养生中心、医美抗衰中心、月子中心、国际养生研究所为一体的复合型健康养生生活圈。图：西安恒大•养生谷

资料来源：亿翰智库

西安养老地产房企竞争格局

本土企业以荣华、康源、秦达等为主，积极布局养老地产开发、参与公建民营项目；外来品牌房企尚无已在营的真正养老地产。

图：西安主要养老企业

资料来源：亿翰智库本土房企中荣华集团较为典型，通过住宅开发转型养老地产，其打造开发CCRC会员制养老社区，同时参与公建民营养老项目，树立荣华乐养养老品牌在西安具有一定的影响力。荣华集团2012年进军养老地产，重资产和轻资产双通道运营。“重资产”模式，自持运营，独立开发和合作开发模式并举：引进上海亲和源居家养老与机构养老相结合的新型养老模式，打造CCRC西北首家会员制养老社区—荣华清荷园；同时联合陕西康源集团打造西安首个全龄亲情颐养住区荣华康源北城长者屋“轻资产”模式，社区养老服务站、公建民营养老机构，养老服务连锁化：荣华欢乐颂养老居家服务中心参与未央区张家堡街道、莲湖区土门、北关街道、红庙坡街道等社区养老服务站；公建运营曲江老年公寓，树立养护行业新标杆。图：荣华清荷园项目概况

资料来源：亿翰智库目前荣华集团业务重心更倾向于参与公建民营项目，扩展项目广度，以实现连锁化发展，打造荣华乐养的品牌影响力。

典型项目分析

典型项目01：荣华清荷园

荣华清荷园是西安首个CCRC会员制养老社区。荣华清荷园位于鄠邑区渼陂湖景区旁，为低密度、高绿化、集生态旅游为一体的西安五星级养老社区。

图：荣华清荷园项目概况

资料来源：亿翰智库三大秘书专属服务为特色。荣华清荷园三大秘书，健康秘书、生活秘书、快乐秘书提供优质服务，全方位提供生活专属照顾。图：会员制三大秘书服务

资料来源：亿翰智库面向高端客群，退休知识分子为主力。清荷园吸引了一批教授、医生、军干所退休的西安高知高干长者，首批入住长者平均年龄接近80岁，号称“西北区域高知高干老年人的生活区”。采用会员租金趸交模式+物业产权销售，双通道运营模式。荣华采用物业产权销售和养老会员收费同时进行的模式:与上海亲和源工业用地建养老社区不同，荣华清荷园为住宅用地，因此采用可以进行产权销。产权卡：一次性物业产权销售，享受基本养老服务，房产增值收益。会员卡采用租金趸交模式：有5、10、15年三种年限，一次性收取17-58万会员费，并根据房型和入住人数不同另收2700-3000元/月/户的月服务费。图：荣华清荷园运营模式

资料来源：亿翰智库会员销售为销售主力，产权销售为主要收入来源。虽然租金趸交模式下收费贵，5年、10年、15年的使用权对比获取产权，市场更倾向短期养老服务获取，鄠邑区距离主城区较远，房产投资价值相对较低，产权出售占比较低；2020年荣华清荷园销售会员卡27张，占全部卡券销售量的77%。虽然会员卡销售市场接受度更大，但一次性产权销售更快，成本和利润贡献更大，2020年荣华清荷园产权卡销售占全部销售额60%，会员卡销售占比为40%。入住率较低。截止2020年底，荣华清荷园养老公寓入住率为50.95%，护养院入住率为37.78%，园区床位空置率较高。图：2020年底荣华清荷园在园人数及入住率

资料来源：亿翰智库经营性收入覆盖成本，可实现盈利。2020年荣华清荷园经营收入943.78万元，扣除政府补贴，实现经营利润率8%，从养老机构普遍亏损情况对比来看，整体利润率较好，其产权销售+养老会员模式相对较成功。图：2020年荣华清荷园经营收入及利润

资料来源：亿翰智库整体来说，荣华清荷园项目作为西北首个会员制高端养老项目，整体上成功树立荣华乐养的品牌形象，为荣华集团养老板块的发展奠定了基础。对于养老地产来说，同时其实现正盈利，整体运营能力较强。图：荣华清荷园项目问题及优势

资料来源：亿翰智库

典型项目02：秦达白鹿溪谷

白鹿溪谷为国有企业“陕投康养”旗下集居家养老、社区养老、机构养老“三位一体”的可持续照料养老社区。白鹿溪谷分六期开发，一二期为河景洋房、低层住宅；三期为国际颐养中心正在试运营；四期为河景大平层；五期为观景洋房、意境叠院；六期为洋房还有待建设。

图：白鹿溪谷总平面图

资料来源：亿翰智库白鹿溪谷养老体系中最核心的为白鹿溪谷颐养中心，白鹿溪谷国际颐养中心总建筑面积约11万平方米，共有914个房间、约1600张床位，是一座包含养老院、护理院、失智村等功能在内的“养老综合体”，已于2020年12月正式运营。颐养中心与国际知名的加拿大百年养老机构Baycrest合作，引进正向养老理念、服务标准、娱乐治疗体系等，可以为健康型、介助型、介护型、认知症、康复型、旅居型等各类不同需求的老人提供全功能、全龄化、全需求的养老服务，包括日间照料、健康跟踪管理、三级医疗、康复理疗、营养膳食、上门服务、精神慰藉、心理疏导等。颐养中心打造多元化的养老氛围，增添读书角、健身房、温泉浴室等特色功能室以满足养老人群的不同需求，为其营造多姿多彩的老年生活。图：白鹿溪谷配套

资料来源：亿翰智库颐养中心的养老公寓有三大户型设计满足养老者多种需求，专业团队在项目各个细节领域注重适老设计，打造更适合老年住户的居住环境图：白鹿溪谷户型

资料来源：亿翰智库白鹿溪谷国际颐养中心总建筑面积约为11万平米，采用地源热泵集中供暖、制冷、热水，恒温恒湿、新风除霾。为了打造更适合老年住户的居住环境，项目与国内知名建筑设计师合作，全程无障碍设计，更有多重智能系统，集人员定位、紧急呼叫、门禁、消费等功能于一体，方便老年住户的生活。

为保障住户健康，白鹿溪谷国际颐养中心自建医务室、配备急救室，也与蓝田县人民医院开辟了绿色就医通道，同时拟于市内知名三甲医院合作，打造三级医疗保障体系。后期，秦达房地产将在周边地块投建康复医院，致力于术后康复、慢性病康复等。图：白鹿溪谷康复环境

资料来源：亿翰智库

秦达白鹿溪谷的运营模式采取养老与地产深度捆绑形成正向循环的发展方向，在此基础之上细分客户群从而构建全功能、全龄化的养老地产。

获得秦达白鹿溪谷养老指标的渠道之一就是购买此项目的房产，购买白鹿溪谷总价值300万元以下房产，送白鹿溪谷国际颐养中心一个单人间入住指标；购买白鹿溪谷总价值300万元以上房产，送白鹿溪谷国际颐养中心一个双人间入住指标，只适用于业主及其直系亲属。需提前一年预约登记，一个指标仅供一个老人使用一次，收费按居住期的定价。

图：白鹿溪谷康复环境

资料来源：亿翰智库

结合白鹿溪谷项目产品分解图可知，老年公寓的客户群将以小区业主直系父母为主,少数剩余养老指标向社会投放，这样的模式较好地解决机构养老客源问题，从而保障养老机构的正常运营，最终形成一种正向循环。在实际运作当中又将养老群体细分为三大类型，并根据不同类型做出有针对性地服务，例如:60+的初龄老人，身体状况不错，可以选择购买销售产权的居家养老住宅，享受充裕阳光、清新空气、一处小院种点花草蔬菜的田园生活.70-80岁中龄老人，可以接受白鹿溪谷国际颐养中心的日间照料，去餐厅吃饭，去老年大学上课，去参加各种文娱活动.80+的高龄老人，就可以入住进国际颐养中心这个“大家庭”，接受全天候的生活照料、精神慰籍、心理疏导，享受乐老生活。后续颐养中心还计划借鉴荷兰的“失智村”，建设认知症楼群，模拟生活街区等场景，帮助老人唤醒记忆、延缓失忆。这样就构建起一个全功能、全龄化、CCRC可持续照料的住区。图：白鹿溪谷入住人员

资料来源：亿翰智库

未来发展趋势及机会

养老地产的发展始终是围绕“政策”、“土地”、“产品”而发展，政策方面，养老服务体系不断完善养老 地产，逐渐形成居家、社区、机构养老相协调，医养康养相结合的养老服务体系；土地方面，切实保障养老用地，拓展用地空间；毫无疑问政策与土地都是支持养老地产的发展，养老地产自身产品也应该加大养老投入，跨界融合升级产品和服务，做出真正满足养老者需要的产品。

推进医养结合、实施适老化改造、健全长期护理保险制度、健全监管制度、推进养老工作评估、推广“互联网+养老”、培养养老人才，这六大要素将成为养老地产产品的核心竞争力。图：养老地产发展六大要素

资料来源：亿翰智随着老年人口的迅速增长，养老产业也将迅速分化，托底类养老地产将以控成本为发展核心，高端养老地产则是以满足客户需求为核心。-E ND-

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