十二月养老地产报告：哑铃式格局显现

观点指数 眼近年关，对于带有“独生子女”标签的年轻夫妻来讲，回谁的家过年是一个萦绕不止的年度考题。“4-2-1”的倒金字塔家庭结构，即四位老人、一对中青年夫妇及一个孩子的家庭构成，注定了养老是一个不轻松的话题。

小小的过年回家可以窥见中国的老龄化现状。计划生育政策下的一代独生子女，需要赡养多位老人。而没有兄弟姐妹分担赡养责任，使得因为求学或工作而离开父母居住地的年青一代，在照顾父母上变得心有余而力不足。

更为严峻的是，随着经济和科技的发展，人类的寿命虽然延长了，但是养孩子成本过高，为了不影响自己的生活水平，不少年轻人生育意欲下降，选择推迟甚至放弃生育。如此，更加剧了养老的严峻性，老龄化社会对中国经济、社会以及政策制定上的影响已经越来越难以忽视。

回归到养老业务发展上，老年人口的增长，本应大为利好养老产业，但从养老地产行业看来，却不尽如此。看似是朝阳行业的养老地产，由于前期资金投入巨大，盈利周期长，对于民营机构来说。需要承担较大的资金链压力，特别是重资产运营项目。因此，如何在内部资金承压，外部竞争激烈的市场环境下活下去，成为了每一个从业者都逃不开的话题。

出生率下降，老年人口抚养比持续攀升

对于中国来说，由于人口基数大，数据比例的稍微变动，后面牵扯的都是千家万户。

根据国家统计局发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》，截至2018年末，中国0-15周岁人口为24860万人，占比17.8%；60周岁以上的老年人24949万人，占比17.9%，其中65岁以上16658万人，占比11.9%。这是有统计数据以来，60周岁以上老年人口实现了对少儿人口的首次超越。

参照联合国确定的标准，65岁以上老年人口比例达到7%，或60岁以上达到10%的人口结构，称为老龄化社会；65岁以上老年人口比例达到14%，或60岁以上达到20%，称为深度老龄化社会。因此，数据上说明中国“跑步”进入深度老龄化确实不为过。

老年人口的增长，背后则是出生率的持续低迷。

从数据上看，近十年来，仅2016年人口出生率略有回温，此后均维持平稳下行。截至2018年，我国人口出生率已跌至10.94‰，人口自然增长率随之跌到3.81‰。

而在唯独上涨2016年的前一年，即2015年，正是中国宣布全面推行两孩政策，允许生育二胎的年份。政策出台后的第二年，人口出生率及人口自然增长率有了一次明显的提升，只是随后几年的数据下滑令人稍显尴尬，甚至低于了二胎政策实施之前。

从国家统计局目前已暂停公布的生育率数据看，我国生育率也早低于邻国日本，更是在2015年跌至1.05%。而需要注意的是日本是全世界老龄化最严重的国家之一。

与人口出生率不同，人口生育率是以育龄女性总人数作为基数去计算的，而不是总人口数，其实更能反映出我国人口增长的乏力。

从老年人口抚养比上看，我国老年人口抚养比逐年上升，到2018年已经达到了16.8%。该数据表明，我国每100名劳动年龄人口就要负担16.8名老年人，该数据从经济角度反映了人口老化社会的后果。

面对老龄化日益加剧，2019年11月，中共中央、国务院印发了《国家积极应对人口老龄化中长期规划》，规划中近期至2022年，中期至2035年，远期展望至2050年，表明国家已将应对老龄化上升为国家战略。

在针对养老地产的方面，《规划》中提到了要健全以居家为基础、社区为依托、机构充分发展、医养有机结合的多层次养老服务体系，多渠道、多领域扩大适老产品和服务供给，提升产品和服务质量。

低收费仍为主流，高端养老资本涌流

受传统文化影响，外加养老地产项目的种类及总数上的缺乏，国内大多老人仍停留在居家养老。而居家养老需要配备的家庭适老化设施、社区养老设施，都仍有较大缺口，难以满足老年人的养老需要。

而在养老机构方面，出现“两头大，中间小”的哑铃形格局。向下，设施简陋、收费低的保障型机构较多，为主流；向上收费高昂、服务优质且多样化的民营高端机构也多，这类高端机构也是房企和险企所布局的主要方向；而收费合理、性价比高的中端养老机构则较少，且多为公立，不少呈现“一床难求”的景象。

从机构类别上看，占比最大的为敬老院，为57.17%；其次为老年公寓，占14.72%；养老院占比13.42%，福利院占比10.15%。本次统计将敬老院与养老院作了区分，因两者职责和所服务人群有交叉但也有一定差异。敬老院主要以公益性服务为主，因此基本为公办机构，提供的服务较为基础；养老院是为老人提供集体聚居环境养老地产 概念股，并提供相对完整服务设施的机构，民办与公办民营占主导。

在费用计算上，排除入门会员费与购买其他理财产品费用的影响，根据各机构对外公布的最低参考报价计算，月收费标准在1000元以下的占比达到78.76%。

再细分，收费标准在1000元以下的养老机构以敬老院为主，占比70.41%；其次为福利院和养老院，占比分别为12.02%和6.23%。

而在高端养老市场上，主要关注老年公寓与养老社区，这两大类别主要服务于高净值的老年人客户，提供的医疗和居住环境优越，独立生活空间大，收费也一般较高。目前，我国市面上的高端连锁养老机构均在这两类布局深耕，总体数量及床位数占比虽较低，但资本集中度高。

而由于我国养老地产市场起步晚，经验较少，很多高端养老机构都会选择与国外成熟的养老机构进行合作，共同参与项目的开发和运营，从中学习先进经验以便内化为自身的竞争优势。

复星集团旗下的养老品牌复星康养就属此列。

复星康养在2012年开始进入养老市场，与美国核心养老品牌峰堡共同创立了星堡，主要经营CCRC养老社区。而到目前，复星康养已经拥有了星堡、星健与蜂邻三大养老品牌，并依照租赁模式、会员制模式和品牌输出模式，在国内已经开业的项目有4700个床位，加上pipeline中的项目，一共布局超过1万个床位。

尽管外界一直宣扬养老地产行业未来的“万亿”空间，但是仅在2019年，就有数个有大集团背景的房企和金融企业将自己的养老地产业务切割，或转让产权剥离出财务报表，或进行资产重组，养老地产的“蛋糕”似乎没那么好切。

然而作为行业头部企业的复星康养，不仅做到了面向客户的高质量服务，同时也通过依赖精细化运营实现了项目的盈利。正如2019博鳌房地产论坛上，复星康养集团企业负责人曾自信回应道：“目前在上海开业的项目都实现了盈利，一般情况是两到三年可以回本，平均来讲我们可以做到20%以上的毛利。”这样的收益水平，在整个行业大背景下无疑是突出的典范。

回归到现实，养老行业盈利周期长确实是绕不开的难题。能否有更多的项目或者企业盈利好消息传出，值得期待。