"银发浪潮"下沉睡的万亿养老地产市场如何破局

1.5个亿——这是2017年末我国65周岁及以上人口的数量，和俄罗斯全国人口总数几乎相当。随着人口老龄化程度日趋明显，我国已经成为全球老龄人口最多的国家之一，如何解决“中国式养老”的问题备受关注。

十九大报告中明确指出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。近两年，在国家的扶持下，养老地产行业迎来了政策红利期，得到了快速的发展，由龙头房企牵头的项目在一线城市全面开花。

但在养老地产概念炒得火热的同时，一方面，高昂的收费标准让具有养老需求的普通人望而却步，被诟病为“富人的游戏”，另一方面，回报周期长、盈利难让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地。面对这片拥有巨大潜力的蓝海，到底该如何挖掘其价值？

沉睡中的市场

根据国家统计局发布的数据显示，近两年我国老龄化速度在明显加快。截至2017年末，我国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。据联合国人口署数据，预计到2025年，我国65岁及以上人口数量将达到2亿，2050年将突破3亿。

相比之如此庞大且日益增长的养老需求，目前社会上的养老服务、养老机构、养老床位、护理服务人员等却呈现出了供给不足的格局。截至2016年底，全国各类养老服务机构和设施达14万个，其中注册登记的养老服务机构2.9万个。全国各类养老床位合计730.2万张，每千名老年人仅拥有养老床位31.6张。

“我国养老服务供给结构失衡，对98%以上居住在家的老年人缺乏养老服务供给及相应的政策筹划与公共投入，全国养老床位供需差距巨大。”中国社会保障学会会长郑功成指出，未来需要有效地撬动市场资源与社会资源，以应对老龄化的发展趋势。

龙头房企加速布局

近年来，国家对于养老服务产业发展的政策支持力度进一步加大。在中央投资方面，国家发改委持续安排中央预算内投资支持养老服务设施建设，在七年间投资总数超过166亿元。进入2018年，民政部更是将“继续深化养老机构的‘放管服’改革，全面放开养老服务市场”明确列为新一年重点工作任务之一。

据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。在政亿万老人的刚需和巨大的市场缺口背后，房地产企业敏锐地嗅出了其中潜在的商机。基于对政策支持和发展前景的良好预期，越来越多的房产巨头向养老地产进军，并在各地加速布局。

自2009年开始涉足养老领域以来，万科目前已在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、青岛、成都、济南、合肥等城市开业运营了超过80个养老项目，其中，北京正在运营中的就有3个，在建的有4个，另外还有10个在洽谈中，未来两到三年时间，万科在北京区域的养老项目将拓展至20个。

最早入局的保利地产也通过投资建设和熹会老年公寓进军中高端养老市场，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有6个养老地产项目，未来6年计划打造50个养老项目。

此外，恒大、华润、绿地、鲁能、碧桂园等养老项目也都纷纷落地。据统计，在近两年时间内，至少有32家上市公司宣布进军养老产业，全国涉足养老领域的房企接近80家。

广州二手房高级分析师李超称，从全国范围内看，地产企业进入的方式主要有三种：一是直接选择建立养老小镇或社区，自建周边配套，部分引入养老设备；二是在医疗配套、商业发达等地段开发物业，之后利用周边医疗配套设施作为宣传噱头养老地产政策，部分以养老公寓形式出现；三是与保险公司合作，以理财和人保为切入点建立联动的房产服务，如住房以保险形式购买，回赠高额保单等。

经营困局待解

虽然房企的热情高涨，但实际上，养老项目却并非资本可以快进快出的“吸金利器”。

据了解，一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，盈利达到平衡点需要3-4年，达到盈利状态需要5-6年。有业内人士指出，在房企多元化的业务中，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。

“由于缺乏有效的投融资政策支持，养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难；而在需求端激活老年人的存量资产，反向贷款（押金众筹以利息养老）、以房养老等方面也缺少政策性引导。”全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外公开表示。

前期投入高，运营费用高，入住门槛高，这“三高”问题成为了养老项目普遍面临的困境。行业普遍认为，以“卖房”为模式的养老地产等同于普通房地产住宅出售，需要重资产运营，一般资金雄厚的龙头房企才敢尝试。以月为单位缴纳费用的“会员制”模式相对较为灵活，可通过会费、房租、护理、餐饮等费用增加收益来源，但有分析师指出，对于小规模的养老项目来说，维护运营成本高企导致会费居高不下，而高昂的费用又将很多刚需拒之门外，如此的恶性循环最终导致盈利困难、步履维艰。

“养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。”万科总裁郁亮指出。万科集团高级副总裁刘肖则将养老比作“万科的彼岸”——看得见河水的波涛汹涌，又看得到彼岸宽广的世界，只能“摸着石头过河”。

保利地产董事长宋广菊也曾坦言，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，针对不同需求提供相关产品，是降低养老地产业务成本的重要途径。“对房地产市场来说，积极针对养老群体提供24小时的社区型服务，是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。”

多位业内人士指出，未来可借鉴新加坡、日本和美国成熟的养老产业经验，由政府补贴和企业运营双管齐下，既能实现老人的“老有所养”，又可让企业实现资金回笼和利润增长。??