养老地产第3讲：养老地产的产品打造与风险评估

说起养老地产，很多人想到的是由大型地产公司开发的养老项目。其实，养老地产和开发者无关，应当是用以养老的地产。

从建筑设计、园林规划到装饰标准，养老地产的开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。

随着人口老龄化和城市空巢家庭比例的加剧，市场需求的不断增加，以及国内养老地产的开发供应不足、相关政策的支持鼓励，我国的养老地产有着非常良好的发展机会。

由此，昱言大讲堂的“第二堂课”，为您细致解读“养老地产”。上周，我们分析了国内养老地产市场现状与发展前景。今天，我们和大家分享的是养老地产的产品打造与风险评估。

如何打造成功的养老地产

构建开发商、投资商、运营商角色分离的金融生态

借鉴美国较成熟的养老地产产业链运作模式，我国养老地产的发展需要把开发商、投资商、运营商的角色进行分离，促使养老地产金融生态的发育，并逐步构建这一生态链资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。

而问题的核心是如何对养老地产的风险收益进行合理分配，实现整个系统的低成本平稳运行。

六大核心要素打造成功养老地产

项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁。

规划设计：应该从老年住宅的特点出发，满足自然环境、人文环境、生活环境等方面需求。

单体设计：单体设计以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑。

色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷；不同组团应采用不同的色彩，利于老人辨认。

户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；

室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。

产品设计原则

设计：从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；

交流：尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；

建筑：从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；

心理：环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。

典型案例

国内市场已形成地产商、险资、央企国企、资本方四大主体模式，各主体多依托核心主业多产品线试水运营，关注运营和资产布局。

面对养老市场多元化发展趋势，众多企业纷纷选择合作互赢的形式来布局养老产业，以此提升产品竞争力。

一个成熟、完整的养老地产，应有配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统；应有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施；应具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现；应针对养老客户的无障碍设计；可以将养生跟养老相结合。

养老地产的风险评估

“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。

然而，因为缺乏配套政策和监管养老地产关注点，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。

新兴市场不稳定

老年地产作为一个新兴的市场自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们对这一产业还不熟悉，可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。

政策优惠无保障

由于老年地产的带有一定的社会福利性质，所以政府的政策扶持对老年地产的发展至关重要，也是老年地产的投资者首要考虑的问题之一。一般来说，政府会在税收、土地的取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠。

在我国，从目前的情况来看，老年地产的投资者还需要更多的政策支持。

开发模式需要创新

对于开发商来说，最熟悉的商业模式是——买地、建房、出售或持有。养老地产的不同在于，盈利更依靠后期的运营。

目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。而当前国家倡导的是“以居家养老为主”的政策，全国有90%以上的老人在家养老，这是一个巨大的产业，开发商在这个产业需要寻求新的模式创造经济效益。

投资额高，投资收益风险大

老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。

另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。

回收期长，扩大了投资者的风险

目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。

后期物业管理要求高

老年地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括针对老年人的保洁、送饭、医疗等服务，这也使投资者需要考虑的风险之一。返回搜狐，查看更多