养老地产运营模式之见

随着社会对养老产业的逐步重视和开发，养老地产在全国迅速发展。尤其在经济发达地区，养老养生地产已经成为房地产市场异军突起的一大板块。养老地产是我国房地产业发展的一个重要分支。养老地产的发展将对养老服务业的发展起到强大的推动作用，也是未来房地产行业发展的重要方向，是房地产产业在新形势下进行产业细分、探索深度发展、实现创新和差异化的有效途径。本篇重点为您阐述养老地产的运营模式并借鉴相关案例。感谢关注！

养老地产经营模式

运营模式：企业赢利型是主流

目前，绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构，泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产。我国的养老地产有哪些运营的模式？

我国养老地产，按建设经营者不同的角度可分为：政府福利型、政府收益性、企业赢利型，分别以为山东威海老年公寓、北京香山老年公寓、北京太阳城为代表。而目前我国养老地产主要还是以企业赢利型为主，现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴。

我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区，分成以下两种类型：养老服务嵌入式的住宅小区和综合型的养老社区。养老服务嵌入式的住宅小区属于房地产开发项目，无专业养老运营机构提供服务，养老部分不以赢利为目的养老地产开发模式 国匠城，通过住宅销售来平衡养老服务支出，典型的项目是北京怡海花园；综合型的养老社区属于房地产开发项目，项目中的养老服务由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营养老地产开发模式 国匠城，养老地产部分持有、部分销售。

赢利模式：持有、出售、出售+出租

从赢利模式来看，国内外的养老地产的赢利模式各异。国外以著名的养老地产项目美国太阳城中心项目为例，其收益的模式主要是来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式： “持有”、“出售”和“出售与出租相结合”。北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换”方法（反按揭：即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 臵换：即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人）。

经营管理：住宅建设与经营管理相结合或分离

从经营管理方式看，对于大型综合性老年住宅社区，一般包括住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。

养老地产融资模式

PFI模式应用：合伙运作型+服务购买型

养老地产项目投资大、周期长，融资模式是其长远发展的关键，但目前我国养老地产的融资模式尚不成熟。适合养老地产的房地产融资模式有BOT、PPP、PFI等，BOT适用于规模较大的纯经营性项目，对收益要求也较高，不能用于无收益或收益较低的非经营性项目；PFI和BOT模式都属于广泛的PPP模式，两者的本质区别在于，PFI旨在公共服务的私营提供，而BOT在于公共设施的最终拥有。PPP和PFI转换了政府职能，有利于提高养老地产服务的管理效率和水平。

值得一提的融资模式是PFI模式，最大限度地调动民间资本主动融资的积极性，有力推动社会资本参与养老地产解决社会养老的难题。PFI模式的主旨就是公共服务的提供，而养老地产核心正是为老年人提供老年服务。在国外，PFI模式的确为英国公共事业的发展做出了重大贡献。在应用领域方面PFI模式具有多样性；PFI项目通常需要财政补贴；在项目运作方式上，PFI项目中不是特许权合同而是服务合同；和其他几种模式比较，PFI强调的私营企业在融资中的主动性和主导性，政府部门的角色更多地转向监督职责——这些都更加符合我国养老地产表现出来的特点。养老地产核心是提供适老化的服务，新兴市场不稳定等因素导致老年服务购买存在很大风险，政府可以购买一部分服务，并在开发运营过程中给予私营主体一系列的优惠补助等。

案例及启示

美国太阳城案例：根据老年人需求打造功能体系和设施

发达国家的养老地产是建立在“先富后老”基础上的养老模式，其拥有发达的生产力水平、良好的社会保障体系并从关注老年人的心理感受出发。目前世界上较为知名的养老地产项目有美国太阳城、日本港北新城和荷兰的弗莱德利克斯堡。当然，成熟的养老体系也有演变发展的过程。

美国太阳城养老项目在建设理念、规划、配套、运营模式等方面都值得学习，目前美国老年住房有五种模式：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区。尽管美国的经济发展水平、福利体系相差较大，但从中我们也能得到一定的启示。

北京养老地产案例：以出租、出售和租售结合为主

北京的养老地产项目其位置大多都较偏远，区位不理想，因此只能注重项目内部环境营造；建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值；注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等。

这些项目在运营模式上，多以出租、出售和租售结合的方式，通过出售快速收回投资，实现现金流平衡；针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，而老年公寓特征不明显；出租多采用会员制或缴纳押金的形式进行预交，按月收取月租费。在配套服务上，多设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施；均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求；均有餐饮服务、家政保洁服务、组织多种社团活动。