【文鳐解读】下篇：中国养老地产开发运营的正确姿势——相关设施并设及综合开发模式

在我们文鳐地产内参“养老地产系列”的上一篇文章《》中，与大家分享了养老地产开发运营的社区共建模式，并详细探讨了其包括的4种子模式。

今天，我们来进一步探讨另一种养老地产开发的核心模式——相关设施并设及综合开发模式。

这种模式强调养老地产项目可以与一些其他设施（如与医疗机构、商业设施或其他福利设施等）结合，采用灵活的多种方式，引入多种资本，进行综合开发建设。

此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的有以下几种子模式：

子模式1：与医疗机构结合，就近设置养老设施

目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。

与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。

以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。

子模式2：养老设施与幼儿园并设

养老设施与幼儿园共同设置是一种非常好的新模式。这种模式既能迎合老人意愿与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设置了一所幼儿园。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来。

子模式3：与教育设施结合，建设养老公寓

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的学习，并利用大学的公共设施(如图书馆、操场等)。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身学习的机会，使自己的人生更加充实。由此可以看出，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

子模式4：与旅游或商业地产结合

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。

其实在国内这类开发模式已经屡见不鲜。例如在一些养生的胜地，譬如广西巴马，就存在着将主打养生养老主题的地产项目，与周边的旅游项目乃至商业项目联合开发的情形。

这类模式的开发难度并不高，重点在于项目选址。但从长远来看，这类项目只是在宣传上强调养老，本身开发上对于老年人的针对性有所不足，因此未来的发展趋势还是在普通楼盘开发的基础上，进一步增加优化过后的养老服务和养老产品。

子模式5：在旅游风景区中开发养老居住产品

养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。

此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散，因此在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些与风景资源结合的项目中，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意对养老居住产品的创新，例如设计新型的养老公寓，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

子模式6：与商业地产结合，开发老年公寓

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。

对于一些常年居住在一二线大城市或者区域性中心城市（例如各省省会或首府）的老年人而言，他们已经习惯于享受城区中便利的商业、休闲配套资源，所以当他们需要护理时养老地产经营模式，往往不愿意放弃城区的优质医疗资源和各种便捷。

特别是一些高端养老客户群，他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。

由于城区内的土地价格较高，开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。

以日本东京的豊州老年公寓为例，其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内，周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。老年公寓采取复合居住模式，同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品，使出租对象多样化，从而降低运营风险。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

子模式7：引入外资，建世界型连锁老年设施

目前一些国际养老机构或投资企业正试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。

例如欧洲一些国家的养老服务成本非常高，他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场，选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施，让老人在比较健康的年龄段到这里养老。

对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

子模式8：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察，从中看到了很多先进的管理模式，并希望能够将其在国内推行和实现，例如引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。

这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。虽然美国、欧洲、日本等发达国家的养老产业发展较为成熟，但是完全移植到中国却不一定合适。

中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别，直接照搬国外的模式可能难以顺利“落地”，需要适当转化。

例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能，他们比较喜欢南向，喜欢阳光和自然通风，重视节约用电，不习惯长时间使用空调。诸如这些因素都会对养老项目的规划形式、建筑设计、运营管理模式产生影响。如果对我国国情不够了解，直接“生搬硬套”，就容易产生很多问题。

子模式9：与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看养老地产经营模式，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。

未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

子模式10：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

子模式11：利用自身独特资源转型开发养老地产

在我们文鳐团队所接触过的北京、广西、贵州的一些项目中，就曾碰到过资产管理公司、中小型房企、酒店管理公司等，转向投资养老地产（包括建设开发以康养为主体的特色酒店、公寓）的情况。

这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

子模式12：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施

我们文鳐团队就曾为广西金融投资集团和华润置地提供过这类开发模式的综合服务。

这类模式，实际上可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等，以取得较好的经济效果和社会效果。

我们发现，很多国有资产通常所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，一些在以前由政府投资建立起来的幼儿园或小学，很有可能未来会空置下来。这些物业，也可以由企业与行政主管部门进行合作，把这些建筑部分改造为老年公寓，也不失为一个很好的方案。

这种开发模式的重点在于，需要选择便于进行适老化改造的建筑。

例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

总 结

房开商在面对“养老型地产”这一新兴领域时，需要对养老地产的各环节进行整体把握，系统化思考，从而明晰自身适合的开发类型和可利用的资源;在进行养老居住产品的设计时，应充分挖掘我国老年客户群的特征，创造出适应中国国情的产品类型。

我们文鳐商事律师团队，长期以来专注于房地产开发领域，系广西房地产业协会的战略合作伙伴及常年法律顾问，先后为华润集团、绿地集团、碧桂园集团、龙光集团、彰泰集团、雅居乐集团、富力集团、广西建工集团等各大企业提供专业服务，同时也为南宁市西乡塘区、良庆区、邕宁区、宾阳县多个大型田园综合体项目提供全流程服务。

我们长期研究全国范围内“养老地产”项目的开发及运营，欢迎感兴趣的客户与我们联系！