养老地产亟待政策甘霖 功能欠完善管理不到位

养老地产用地即将破冰的消息不断。但这在从事养老地产项目10余年的张秋看来，可能又是一场空欢喜。

今年60岁的张秋曾创立济南（楼盘）第一家老年公寓，现任济南舜德老年护理院（下称舜德护理院）院长。用地是养老地产项目投资中占比较大的一块，一个养老地产项目能否经营得下去，主要看用地成本。据张秋介绍，济南有正规养老地产项目69个，目前均为亏损经营养老地产 政策，如果用地是投资者自己的，或者项目在郊区，租金等费用较少，会亏得少些。

目前，除北京（楼盘）市正在制定首份养老综合用地供应计划外，深圳（楼盘）、广州（楼盘）、成都等地也提出预留养老用地的相关计划。其中成都到2020年将规划建设395个养老设施项目，总占地11709亩。

但近期采取实质性动作的城市并不多。北京市首份养老综合用地供应计划曾定于今年1月26日正式对外发布，然而至今仍然没有明确的发布信息。

或许，这从一定程度上能反映出我国养老地产项目的尴尬境地。

进入恶性循环

25日，经济导报记者来到位于济南市北园大街的舜德护理院。14时，老人们大多在休息，只有一名年近80岁、行动十分不便的老人在护士的搀扶下在走廊里散步。大厅中央摆放着棋牌桌等各类休闲设备。两侧病房中央设置有护士站，令人感觉仿佛置身于医院住院部。

我们护理院是白鹤集团投资的，除提供用地外，集团还投资了4000余万元购置各类基础设施与设备。从去年5月份开始试运营，有70个床位，目前有40余名老人入住，以不能自理的老人居多。舜德护理院办公室主任张中维介绍说。

对于白鹤集团这4000余万元设施投资的回报率，张秋无奈地摇了摇头，养老地产项目，不能将其完全划为盈利性项目，而更多地应是公益性、福利性项目，需要政策的倾斜和扶持。目前，我们没有获得任何政策扶持，连电费都要按照商业用电标准缴纳。每月的经营亏损额我都不敢算。

据张秋介绍，在济南69家正规养老地产项目中，舜德护理院算是最高端、收费最高的了。全自理老人每月入住费2400元，完全不能自理老人4200元，这还不包括吃喝和医疗用度。”但即使70个床位全部入住完全不能自理的老人，每月的营业收入也仅有不足30万元，这在张秋看来，依然不能弥补人工、水电暖物业等支出。

目前，济南市60岁以上老年人达102.7万人，占户籍总人口的16.9%，预计到十二五末，全市60岁以上老年人口将达到120万人，老年人口比例将达到20%左右。养老地产的确蕴含着巨大商机，这也是诸多企业跃跃欲试的根源。但如果没有政策扶持，或者已出台的政策根本未真正落实，这个行业永远只会是赔本赚吆喝张秋说。

目前济南养老地产的发展现状，在张秋看来，只是在一个很低级的层次上进行恶性循环。档次不够高养老地产 政策，功能不完善，管理不到位，这是通病。而且现状是，越偏远、越低档的养老院因用地便宜而收费较低、入住率高，但这并不是养老地产应有的发展方向。

配改建陷窘境

在土地供应计划中尚无养老用地计划与安排的市场背景下，养老地产如何推进日前，一些企业和地方政府想出了配建、改建等办法，暂时规避尚无养老用地的窘境。同策咨询研究中心总监张宏伟对导报记者表示。

据悉，深圳养老用地将通过按土地划拨目录依法划拨，由旧厂房、住宅或其他类型物业改建使用等方式来解决，在新建、改扩建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供给重点优抚老人、低收入高龄老人；在新建小区或旧城改造项目中，开发商必须安排一定建筑面积用于社区养老服务。

对此，张宏伟认为，目前来讲，这种配建、改建养老地产的做法还有很多弊端。养老地产短期内赶鸭子上架凑数与市场需求不匹配。养老地产最需要的其实是医疗配套型项目。保障房和新建小区项目多在地段略微偏远的地方，短期内配套不全、交通不方便是事实，这不符合养老地产开发的初衷，对于不能自理的老年人来讲，将是一个大麻烦。

在张宏伟看来，缺乏统一、公开的标准化政策支持也在一定程度上阻碍了养老地产项目的推进。对于养老产业的扶持政策，目前仍然仅停留在研究阶段。对于急速发展的行业来说，企业从拿地、建设到经营阶段都是一头雾水。

运营模式探索

如果没有政策支持，企业在养老地产项目上会毫无积极性，这毕竟属于公益事业，不能跟商品房建设一样。其中高端养老社区实现市场化即可，其他项目则可以像西方国家一样，由政府来建设，由民营企业来经营。山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海对导报记者表示。

养老地产的主要产品形态包括升级版的养老机构如养老院，以及开发商推出的养老地产项目。在张秋看来，高端医疗型养老院与开发商推出的大型养老社区将是未来养老地产的发展方向。

如今，在北上广等大城市，因居民收入水平较高，一些养老社区经营情况还不错。如上海（楼盘）亲和源老年公寓，一套公寓的使用权售价99万元，社区内功能齐全，老年学堂、健身广场、医院等一应俱全。但在其他城市，现阶段这种模式可行性不大。张秋认为，养老地产应跟着社区走，作为社区配套设施来建设。“就像小区配建幼儿园、小学一样，老年人应该获得与孩子一样的关注。

养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，这是每一个养老机构在经营阶段必须解决的问题。郭松海强调。