养老地产不好玩：多项目陷入停滞 中海集团养老业务黯然收场

来源/大观基金

在已有项目中植入养老业务很大程度上可以降低资金和资源的消耗。但这其中隐藏着一个问题，中海投资的统筹城乡项目大都位于偏远郊区，尽管风景优美，却缺乏基础配套和交通设施，与市场需求差距较大。

养老地产项目从来都不是先规划、找个山清水秀的地方，而应该是先有需求、有市场，再去拿地。做养老，一定要摆脱传统地产思维。

目前市场上在偏远郊区的养老项目基本都以失败告终，中海集团养老项目目的地的选择已为其黯然收场埋下了伏笔。

“中海·亲颐这个项目实际处于停顿状况，现在就我一个人在样板间。”

11月1日，范雨竹（化名）独自一个人坐在西岳华山脚下空荡的样板房里，望着远处飘渺的云雾和山峦说道。

与此同时，中海地产负责养老地产的下属公司——中海亲颐现代养老服务有限公司（以下简称“中海亲颐公司”）对外公布的多个预订和联系电话已经成为空号。

“我们已经取消了原先的全国连锁会员的方案，目前只针对地方小卡客户。”中海亲颐公司相关负责人任晓玲向记者表示，截至目前，该项目338套的房间只预订出去64套，占比不到20%。

中海地产在陕西省华阴市涉足建设的养老地产项目——中海·亲颐，面临欠薪停工、运营乏力和“跑马圈地”等诸多问题，已经陷入举步维艰的“困局”。

1 养老养生园养老设施匮乏

从西安出发经连霍高速驱车十分钟，记者到达了位于华阴市东岳路与东环路交汇处的中海·华山城项目。而作为中海地产开发的首个养老项目——中海亲颐项目，就隐身于这一项目建设的社区内。

“我们是一个园中园，工程建设都是归中海·华山城方面统一负责。”上述中海亲颐公司负责人任晓玲确认说，事实上，中海亲颐这个养老项目只是中海·华山城项目规划的一部分。

公开资料显示，中海·华山城一直是以“养老养生园”立项、拿地以及做环评的。

要建设老年公寓等养老地产，建筑必须符合国家建设部、民政部颁发的《老年人建筑设计规范》中的相关条件才可以。在第二部分就明确了“老年公寓”的定义：专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。除此之外天津万科养老地产项目，该规范中还对建筑的走道、楼梯、坡道、电梯，包括厨房、卫生间大小等都进行了规定。“所有的老年公寓最后都要经过民政部门的审批，保证达到老年人建筑设计的相关规范要求。”

但从中海·华山城的规划来看，并未有太多涉及和医疗保健等养老最为关键的内容。

公开资料显示，2011年4月，渭南市政府与中海集团签约，将在华山脚下的太华湖之畔建设一个“华山太华湖统筹城乡生态旅游度假示范区”。按照中海方面的规划，上述项目涵盖景区、城区、湖区三大板块。其中景区包括国际会议中心、低碳示范区、杜峪温泉度假村板块；城区包括A地块温泉度假、B地块旅游产业配套、C地块教育基地；湖区则为农民新村、现代农业产业园、太华湖生态旅游度假区板块。

对此问题，中海亲颐公司负责人表示，公司已和项目附近的医疗机构达成相关协议，等项目完成后，入驻的业主可以就近就医就诊。然而，这和民政部颁发的《老年人建筑设计规范》要求相距甚远。

2 涉嫌改变土地用途

不仅如此，华阴市国土资源局土地成交记录，2012年8月，中海地产共拍得两块养老养生园项目用地，一块（A地）为11.3公顷(169亩)的商服用地，一块（B地）为5.5公顷(82.5亩)的住宅用地。

而华阴市环保局一份2012年该项目的文件显示，中海地产的养老养生园项目总投资6.42亿元，建设内容为57栋多层住宅楼、13栋高层住宅及停车场、道路、广场等配套设施。而同日批复的还有在B地块上建设的文化产业园示范区一期项目，其总投资6.31亿元，主要内容为58栋住宅楼和配套业用房、幼儿园综合楼一座等。

令人关注的是，环评对于其建设内容的批复，并未提及任何别墅字眼，但据记者实际调查发现，中海·华山城项目主要建设内容却是别墅项目。

“我们这边一共有172栋别墅，已经卖了60%，每栋均价在300万元左右。”中海·华山城销售部相关工作人员介绍说。

对此，中海方面曾对陕西当地媒体解释称：“B地块多层养生会馆算不上别墅，它有部分地产项目，是为了能够回收现金流。而A地块基本没有安排地产项目，都是酒店、温泉中心业态，林溪将来会委托酒店公司来管理，属于酒店式的豪华别墅套房的形式，都是旅游产品。”

然而，截至目前，A地块基本上还是一片空地。“那片空地是有规划，但一直没有动静，具体原因我们也不知道，现在是我们工程项目部和工人在那里。”

值得注意的是，根据华山景区管委会《2011年目标任务完成情况汇报》披露，中海地产在华山景区拥有多项规划，其中华山文化创意园，主要建设希夷养生文化园、云台观、国际健康睡眠体验中心、竹林静修园、道教学院及旅游地产；另外，还有华山论剑主题公园规划，主要建设太华池、太华池滨湖别墅区、休闲屋等。据记者统计，上述两个项目规划用地约7500亩。

事实上，中海地产华山养老地产的“乱象，只是西安养老地产市场 “混乱”发展的一个缩影。

“大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言，很多项目只是装一个养老概念进去。“这也只是他们的拿地策略。”

“就现阶段的情况来说养老地产都是空谈，不过是开发商炒作的一个噱头，并没有实质性的意义。”光魔机构总经理游勇直言不讳地说，养老地产的概念在西安出现了好几年，但真正能建造出来的专业养老社区却寥寥无几，其大部分只是圈地的噱头。而且从西安现在正在兴建的几个养老项目来看，基本上都处于郊区或者更远的县级市。无论是医疗还是其他配套，都远远达不到养老地产的要求。

3 运营艰难，全国连锁会员制已取消

事实上，中海亲颐公司这个中海地产所称的“首个养老地产项目”运营正举步维艰。

由14栋高层、44栋别墅和4栋老年公寓组成的中海华山城项目，其主体工程虽然已基本完工，但是施工工地却空空荡荡，到处堆放着建筑材料和施工机械。现场的工人说，这个工地从今年6月开始就已经停工了。

根据西安当地媒体的报道，从今年6月份开始，中海·华山城项目一直拖欠建设方工程款8000多万元没有付款。

另一方面，中海亲颐公司取消了原先的连锁会员制。

“现在没有会员制这么一说了。原先公司的资料说要在成都、淄博、杭州同时做，形成全国连锁，现在只保留华山这一个项目。”中海亲颐公司的工作人员表示：“我们之前销售的外地会员卡基本都退还给了业主，会员制也变成了长租形式。”

据了解，中海·亲颐之前公布的采取养老只租不售的“会员模式”，会员通过缴纳会费获得会员资格持卡消费，可最多指定两人入住使用。

“当初设想比较理想化，但现在市场主要选择了居家养老、社区养老，对于这种候鸟式的养老接受程度有限，主要是经营环境不好的原因。”对于连锁会员制取消，中海亲颐公司负责人任晓玲表示：“市场的成熟目前估计至少要三到五年的时间，这中间我们还要调整，短期内只能这样。”

任晓玲告诉记者，目前中海亲颐会员预订只有64户，“中海华山养老地产一共有房间338间，占比不到20%。”

“养老地产不同于一般地产，它的成本相对较高。”西安独立地产评价专家李连源分析道：“养老地产要配备许多医疗保健、生活服务的设施，也要配备服务人员。”记者在现场看到，中海·亲颐已建成的洋房内设施奢华，棋牌室、健身房等应有尽有。

西北大学教授卢山冰表示：“把高端住宅当养老房来卖，并不是人人都能消费得起的。中海·亲颐作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右。”

“服务跟不上，再高档、豪华的配套设施也无法满足老人精神层面的需求。”上述接近中海地产陕西方面公司的西安地产人士表示：“虽然不断有开发商涌入养老地产，但是大多数的开发模式仍然处于初级阶段，基本都只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营，因此并不能称得上严格意义上的养老地产。”

附：相关报道

中海：进入养老地产培育期

2014年的房地产行业不如预言帝预测的房价一路飙升，反而让房企在降价潮中厮拼，同时也让更多的房企开始找寻新的商机，养老地产则成为房企甚至是各类企业眼中的救星，这其中就包括万科总裁郁亮曾称的万科真正的对手——中海地产。

已经在房地产领域摸爬滚打35年的中海地产，一直以稳健著称，而进入养老地产是其在钻研第五代产品以及海外地产、商业地产后的一个成果。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，中海地产看到了这个商机，不想就此错过。

中海地产在2013年宣布进军养老地产，一年后第一个养老项目中海亲颐•玺悦建设完成，这对于专注于住宅开发的中海地产更是一个信用的展现。中海地产在养老项目的开发上，最后的期望是实现全国乃至国际化的连锁化发展。

自建养老服务公司 一年实现试运营

目前已有超过20%房地产企业进军养老地产，包括万科、绿城、保利、远洋、花样年等，同时首钢、中石化等非房地产企业近日也频频加入养老地产，更有商业地产大佬王建林称养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

如何突围，中海集团选择先建养老服务公司。2013年4月，中海集团下属中海投资成立了深圳中海亲颐现代养老服务有限公司，专门负责拓展养老地产项目。六个月后，中国海外旗下养生养老品牌——中海•亲颐在华山首推的全国第一个会员制休闲养生养老社区亮相西安，这也标志着中国海外集团正式涉足养老地产。

在2014年5月1日亲颐•玺悦开始对外试营业，中海首个养老地产项目便安家于国家5A级景区华山之畔，占地面积21.85亩，建筑面积32594平方米，最后建成1栋公寓、4栋洋房共计388间房，并带有全球首次商业化应用的超导定位系统，配长驻医护人员为老年人定期进行健康体检及问诊。

事实上，在中海宣布进入陕西开发养老地产之时，已经影响到当地的房地产开发，并成为当房地产界十分关注的事件，在试营业之时早已成为西安养老地产的一个标志。如今，中海已经形成养老地产的产品线，目前中海亲颐分为三个产品线，分别是城居系列、旅居系列、海外系列，为其未来连锁打好产品线基础。

主攻二三线城乡 完成初步布局

中海集团的养老地产目前已在陕西华山、山东淄博等地拥有项目或土地储备，均选择二三线非省会级城市。目前，中海亲颐在建项目1个，为开业在即的陕西华山亲颐•玺悦，处于筹划阶段项目有3个，其中山东淄博项目将于年内动工。同时，还将通过资源互换的机构合作方式，规划建立海外布局，已在洽谈的有台湾、美国两地项目。

目前，中海将其养老开发项目分配给予中海投资。从中海集团目前的架构来看，旗下有三大业务平台，即中海地产、中建国际、中海投资，其中地产业务平台最为成熟的是中海地产。与中海地产不同的是，中海投资作为中海集团拓展房地产业务的另一个平台，侧重于市政、桥梁以及大型城乡统筹项目，旗下中海亲颐目标为打造成中国第一连锁休闲养生养老品牌。

根据中海投资官网资料显示，中海投资主要负责中海集团旗下的投资性物业，目前中海投资成功开发的项目并不多，除此陕西的养老项目外，还包括重庆黎香湖、淄博文昌湖、华山太华湖、成都龙泉驿等处于规划中的统筹城乡项目。有业内人士指出，因为养老地产属于新兴产业，存在开发经验不足等诸多不确定因素，而以中海投资这个平台去操作，可以在拿地、项目开发、融资等方面更具灵活性，还可避免养老地产这一新业务在开发过程中面临的不利因素。

从整体来看，事实上目前中海在全国布局的城市大概有41个，主要集中在一二线城市。对比2013年度中海地产396亿元拿地1211万平方米，可以看出，中海地产以大连、济南、佛山、郑州、太原、天津等二、三线城市为主要对象。平安首席执行官庄诺庄诺表示，价格之外，对于更适合刚需用户的离市区近、有地铁的小户型地皮来说，位于郊外以及二三线城市，更适合于养老住房的地皮更好被获取。

只租不售 实行全国一卡通

中海亲颐将客户定位为“50后”和“70后”，“50后”刚从事业上退下来开始思考下半场人生，“70后”没有时间陪伴在家人左右，中海亲颐将给这些群体打造一个最温馨的家。区别于一般的买房养老，中海亲颐只租不售。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强介绍称，除了偏福利性质的养老机构外天津万科养老地产项目，目前北京乃至整个市场上主要存在出租的老年公寓和出售的养老商业住宅两种养老地产，一般的养老地产项目都将老年公寓租赁作为主流产品，而中海地产却打出不一样的牌。

其次，当前养老地产发展的重要分支就是会员制的养老模式，老人缴纳入会费或者购买物业产权获得相应的养老社区居住资格，同时这种会员制养老多为连锁经营，项目分布在全国多个省市。据深圳中海亲颐现代养老服务有限公司总经理何洪涛介绍，将根据需求，客户可选择贵宾会员（V卡）、终身会员（A卡）和普通会员（B卡）。会员通过缴纳会费（会费为押金性质，可全额退还），通过资格审核，签署会员章程获得会员资格，通过缴纳月费（入住缴纳，不住不交）享受完善配套设施及精致贴心服务。每位会员卡持卡人可选择一套亲颐独立房间（装修家电齐全，可拎包入住），可最多指定两人入住使用（限本人及直系亲属）。

“拿中海•亲颐来说，作为以会员制为主的养老社区，主要针对中高端收入人群，建成后在西安的客户群体覆盖率大概在20%左右，因此作为养老地产的一种创新模式，可以被提倡和借鉴，但值得注意的是，面对近2亿人的养老需求，政府倡导的仍是居家养老和社区养老为主，建立社区老年活动中心以及其它针对老年人的服务机构”，西北大学教授卢山冰说道。

未来目标全国连锁 仍具高难度

2013年被誉为养老地产元年，随着政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期，形成“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立的格局，投资额度超过千亿元。如今万科、保利、远洋等20余家国内一线房地产开发商都已涉足养老地产项目，这其中包括中海首个养老地产项目试营业、万科养老产品线基本成型、绿城集团旗下的绿城蓝庭已向市场推出了70年产权的颐养公寓，保利地产在北上广等5个城市布局试点项目。

中海亲颐总经理何洪涛曾表示，未来中海亲颐将依托持有型物业形成全国乃至国际化的连锁化发展。在不少业内人士看来，无论从硬件还是软件上来说，中海投资的这一养老项目可称得上目前中国市场上最具备养老特质的地产开发项目，是真正意义上的养老地产。“养老地产后期的运营服务才应是养老产业经营者持续利润的来源，中海亲颐对养老产业做的有益探索是很重要的。”某业内人士表示，一旦形成成熟、可复制的开发运营模式，将对中国养老产业的发展有积极的促进作用。

中海养老地产运营的核心服务理念是“快乐、长寿、自由”，计划“依托持有型物业发展全国乃至国际连锁开发运营”的目标短时间实现很难。西北大学教授卢山冰表示，虽然养老地产的发展前景令开发商们看好，但是由于其开发涉及很长的产业链条，前期因为投入时间较长、回报收益时间较长等原因，让更多的开发企业不敢涉足养老地产，结合目前当地市场现状，养老地产更多体现的还是在概念上，除了被质疑打着养老地产的名义圈地卖楼，拿地难、盈利模式不够明确且周期长、投入过大致使综合配套难以成型等等都是房企发展养老地产受阻的因素。

中海只租不售，对于长达30年的回收周期和庞大的资金投入是个考验。有业内人士分析，先培育，等成熟之后再通过上市方式形成稳定的现金流，这或是未来多数企业运营养老地产的一种模式，而目前来看中海或许也会选择此路径，而事实上，最关键的是高昂的土地成本支出如何回收将成为困扰中海亲颐的主要问题。北京大学民营经济研究院教授刘忻旭表示，真正做养老地产的房企在产品的模式创新上还要多花心思，打造能更好满足市场需求的养老产品才是房企未来发展的方向。

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