2020年5月19日，上海市人民政府办公厅发布《关于促进本市养老产业加快发展的若干意见》（简称《意见》），该意见可能一般人没有关注到，但是笔者认为对于中国养老产业而言这无异于一次"重磅炸弹"，甚至可以认为将开启中国养老地产的一个新的纪元。因为该意见直指困扰养老地产一直以来的核心难点，养老地产的土地成本问题。
《意见》中对于发展养老产业从居住理念、参与模式到拓展空间给予非常明确的说明，更重要的是《意见》中明确提出"将通过划拨、先租后让等多种手段引导养老地产土地价格水平与标准厂房类工业基准地价相当"。换句话说，未来用于养老地产的开发土地价格"堪比白菜价"。
人口老龄化催生"新蓝海"
1949年新中国刚成立的时候，中国人口数量是5.4亿，而按照国家统计局2018年的数据人口数量已经增加到14亿。建国以来的70多年，中国人口结构发生了根本性的改变，1949年以前中国人的平均寿命只有36周岁，而到了2000年中国我国65岁及以上人口比重达到7.0%，也标志着中国老龄化的人口结构初步形成，中国开始进入老龄化社会。而2018年我国65岁的人口已经达到11.9%，而2018年我国的人均预期寿命也达到了77周岁，中国正快速的步入深度的人口老龄化阶段。
根据上面的数据推算一下上海地产养老产业投资，按照14亿人口测算我国当前65周岁以上老人数量在1.67亿人左右上海地产养老产业投资，而在一线城市中这个比例更高，我们以北京为例这一比例甚至已经接近25%，也就是说四个北京人当中就有一个老年人，一线城市已经提前进入深度的人口老龄化阶段。
而巨大的人口数量必将形成对养老地产的潜在需求，而让这种需求更加紧迫的是当前普通住宅中普遍存在着一个重大的问题：那就是"适老性"普遍偏差，因为商品房在开发的过程中很少考虑老年人的需求，因此在社区、楼宇就和居室内缺乏"适老性"的考虑。例如小区内部的无障碍设计、居室内部防滑装置、老人报警装置以及厕所内部适老装置等等。尤其是一些老旧小区，很多都没有电梯，老人上下楼都不方便。
另外就是家庭小型化以后，几代同堂的情况逐渐减少，与硬件相比老人的精神生活更加值得关注，老人独居会造成老人的精神上极度空虚和孤独。而养老地产将从根本上改变这样的一种局面，无论是硬件规划，还是社交层面都会从"底层上"进行设计，因此在老龄化到来的中国养老地产未来的空间巨大。
空间巨大，但是发展举步维艰
虽然养老地产空间巨大，国内包括万科、碧桂园、恒大、保利、绿城、远洋、融创、朗诗等开发商看上了这块巨大的蛋糕，积极布局养老地产，但是养老地产在中国的发展并不顺利，主要原因如下：
首先面临传统关键的禁锢，在我国"居家养老"和"养儿防老"的观念深入人心，这是中国人几千年的传统。如果让老人去养老院或者去单独的养老社区居住，一些老人容易产生"被抛弃"的感觉，即便是养老社区有着更好的配套，而这一点和西方人的观念有着很大的不同。
其次是成本问题，可以说这是除第一点以外制约当前养老地产在中国发展的另外一个核心因素，之前开发商在开发养老地产时由于缺乏政策支持，养老地产在土地获取上和商品房的土地成本基本上没有差别，这也造成养老地产普遍成本偏高，再加上一些自持型的养老地产投资回收周期很长，因此在中国当前的养老地产基本上大多处于亏损状态，因此虽然有众多的开发商布局养老地产，但是大家"战略布局"的意图明显，但是基本上没有哪一个开发商实质上的"铺面"，因为巨大的土地成本任何一家开发商都"伤不起"。
最后是标准化和系统化的问题，我国的养老地产的跟我们邻居日本或者西方比还有很大的差距，还处于摸索阶段，因此在养老地产的标准化和系统化上还需要下功夫。
养老地产未来发展前景分析
虽然养老地产在我国发展面临的一定的问题，但是市场需求空间巨大，尤其是制约养老地产的一些原有的问题都在解决，因此在未来养老地产一定会快速发展，成为未来房地产开发领域的"新蓝海"。
首先是传统养老模式正面临瓦解，取而代之的是家庭结构小型化。当今社会与子女共同居住的情况正在逐渐的减少，而老年人的观念也正在发生着很大的改变，在北京、上海等一线城市中甚至有很多老人刚到50岁的时候就开始考虑未来的养老问题，而且一些老年也逐渐接受在养老社区居住，享受更好配套，形成老年人专属新的社交圈子。观念的改变肯定会促使养老地产的接受度大幅度提升。
其次国内主流开发商在养老地产的模式探索上已经有了不错的积累，例如保利提出的"机构养老、社区养老、居家养老三位一体"的思路。龙头房企万科在社区嵌入型，机构型，CCRC型各种模式已经探索了数代产品。恒大也推出了专门的养老地产品牌"恒大恒大养生谷"，创建了全方位全龄化健康养生新生活、高精准多维度健康管理新模式等等，这些为养老地产在中国的发展奠定了一定的基础。
最后，就是回到我们本次文章开头提到的上海这次政策，这对于中国养老地产的开发绝对是一个"重磅消息"，因为上海的这次《意见》中第一次系统的对养老地产的开发给出了最大力度政策支持。那就是之前一直困扰养老地产的"土地成本"问题得到了解决，相信这必将有效引导国内主流的养老地产发展商"提速"，更加积极抢占市场，外来在政策和市场双重作用下，中国养老地产的开发必将迎来一个真正的"井喷期"。
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