“抛弃房地产”的万科转型去做什么了？养老地产！

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万科董事会主席郁亮在会上谈及万科的未来业务结构时表示：郁亮说：⊙十年后的万科还是地产公司吗？我想应该不是了，即使是也应该会惨淡经营。⊙我现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是叫万科企业。⊙方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少，养老占多少。⊙但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科万科养老地产，想到的是美好生活，不是几栋房子。

外界普遍将这一表述解读为万科有意弱化其地产属性。事实上，早在2017年12月万科集团在厦门·万科湖心岛举办的厦门专场媒体交流会上，郁亮就曾发言：万科将致力于向“城市配套服务商”转型，未来还将努力成为“美好生活场景师”。

而此次股东大会上，万科的战略目标更是由“城市配套服务商”升级为“美好生活服务商”。这标志着万科在上世纪90年代第一次开展多元化战略后重启了“万科多元化2.0版本”，目前万科的业务覆盖了养老公寓、商业、长租公寓、冰雪度假、教育、产业办公等业务，新时代的万科业务几乎覆盖了城市生活所涉及的所有领域，而养老无疑是万科“美好生活服务商”新定位之中最重要的业务板块之一。

万科养老发展战略近年来，养老问题伴随着中国老龄化持续加剧成为一个时代的命题和痛点，因此养老也是万科诸多新业务领域之中最引人瞩目的板块之一。虽然早在2011年万科便开始关注并试水推进养老领域，但在6月29日的股东大会上郁亮坦言“到目前为止，养老业务仍是万科的摸索业务”。所谓摸索业务，即尚未找到合适的模式和盈利方式，需要进一步摸索方可获得突破与进展的业务。

万科对于其参与的养老业务始终定位于“养老服务”，而非“养老地产”。对于这一点，郁亮曾在股东大会上表示：

“养老地产这个词我是不赞成的，万科要做的是‘养老服务’，而不是地产，用地产的方式做养老服务是错上加错，换个方式卖房子我们是不干的。老百姓需要的是养老服务，不是养老地产。很多人请我们去做养老地产，我们都拒绝了。养老是个大业务，哪怕现在还没有合适的商业模式，但我们仍会花很多精力去把这个业务做好。”

截止至2017年年底，万科已在全国4大区域65个主要城市开业百余个养老项目，涉及5种不同类型及模式，然而目前对外公开的实现现金流回正的仅有2个项目，分别是上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科良渚文化村的“随园嘉树”。前期投入大、土地及建安成本高、入住率较不理想等因素是导致万科养老业务盈利难的主要原因。

目前万科集团的组织架构中暂无统筹全国养老业务的独立事业部，未来万科养老有可能复制万科物业的模式——在实现养老产业市场化并成功占领市场之后与万科集团完成业务拆分。

万科养老发展历程万科的养老业务滥觞于2011年，杭州万科随园嘉树养老项目首次公开亮相，这是万科初次试水养老项目。2012年万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。

早期万科涉足养老业务主要是各城市公司的自发行为，缺乏集团层面的统筹，这直接导致了在2016年以前万科养老业务出现了产品线品牌管理相对紊乱的情况。

举例而言，同为万科旗下的社区嵌入式产品，2013年10月北京万科和2013年11月成都万科均采用了“橡树汇”这一品牌，2014年10月上海万科则首创了“智汇坊”，与此同时北京万科和成都万科又相继迭代推出了“幸福家”，2016年1月广州万科选择了此前上海万科使用过的“智汇坊”，2016年11月北京万科推出“嘉园”，2016年12月杭州万科在宁波实现了“随园之家”的落地。

在2013-2016年期间，万科旗下先后推出了“橡树汇”、“智汇坊”、“幸福家”、“嘉园”和“随园之家”共5个社区嵌入式养老品牌，这显然不利于万科养老品牌的VI建设和推广工作。

2016年后，养老业务作为万科集团大树级业务重点发展，成为当时万科转型“城市配套服务商”新定位的重要支点之一，这标志着养老业务在集团战略地位的提升。

与此同时，针对此前缺乏统筹产品线紊乱的情况，万科从集团层面开始整合内部品牌资源，形成了以随园、怡园和嘉园为核心的三大主力品牌，分别对应CCRC、城市护理型全托中心和社区嵌入式养老中心三大核心产品线。

万科养老发展新趋势近2年，万科养老业务发展出现了一个新趋势——通过与外部资源合作，进军医养结合的养老新领域，以差异化定位提升其附加值。其中最具代表性的案例是上海万科与上海地产、上海中医药大学联合发起成立的上海申养以及北京万科与北京北控共同投资的北京万科—北控光熙医养中心。

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上海申养

上海申养投资管理股份有限公司成立于2015年，注册成本金3亿元，由上海万科、上海地产集团和上海中医药大学联合发起成立，专注于养老运营服务业。公司聚焦于上海，着力打造居（长者公寓）、护（照护机构）、医（康复护理院）、社（社区为老服务中心）等养老运营服务业务，立志于提供面向大众的品质医养服务。目前申养已有城花智汇坊、川北智汇坊、曲阳智汇坊等十几家社区嵌入式中心、滨江澜悦长者公寓、镇坪路望年荟照护机构等已正式投入运营。同时，申养旗下正在筹备中的社区嵌入中心、照护机构、长者公寓、康复护理院等各类机构30多家，遍布上海主要中心城区。

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北京万科—北控光熙医养中心2016年北京万科新成立的医养事业部与北京北控集团合作，参与北京北控光熙医养中心的改造工作和后续的运营管理工作。北京万科—北控光熙医养中心总占地面积7054.24㎡，总建筑面积17594.83㎡，分为南北两楼，南楼为怡园·北万光熙长者公寓，北楼为光熙康复医院（二级康复医院）。其中怡园·北万光熙长者公寓占地面积1262.4㎡，总建筑面积7446.53㎡（含医务室430㎡、餐饮475㎡），老年公寓共6层，可供老年人居住的房间共计72间，可供使用的床位共计110张。一期先开4-6层，可供使用的房间35间，床位52张。

北京万科和北京北控在光熙门项目合作模式为北京万科医养事业部输出服务和管控标准，并由万科方面完善相关设施和服务，导入老年大学和康复医院等相关资源，打造成为北京标杆养老项目。结语从2011年随园嘉树项目首次公开亮相到今天进军“医养结合”领域，万科深耕养老业务已八载有余。万科致力于将万科养老建设成一个全新的品牌，它既根植于万科的深厚血缘，又自成一体具有自己的品牌体系。选择养老是万科转型的一个缩影，其对于养老盈利模式的探索事实上也是中国养老产业市场化的一次尝试。

万科率先发力养老地产 光熙康复医院开业

进入2018年，北京万科在养老地产领域率先发力。随着由北控和万科联合运营的光熙康复医院正式开业，万科养老业务在医养结合方面也迈出了关键的一步。

据悉，光熙康复医院与2016年落成的怡园光熙长者公寓位置毗邻，二者组成整体的医养结合中心，为老人提供持续性的护理服务。“包含长者公寓及康复医院的光熙项目是万科首个医养结合项目，也是万科将在北京积极打造的‘医养结合’标杆，希望由此探索出城市人群更需要、更想要的养老医疗服务模式。”万科相关负责人称，“我们的康复医院也将成为三甲医院和养老公寓之间的桥梁”。养老项目加速落地  据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。而中国50后的高净值财富人群，目前还没有进入养老的阶段，所以在北京万科看来，现在的养老市场仅仅是在青铜时代，20年后的中国，市场一定会诞生一家万亿级市值的养老企业。  而自2009年开始研究养老业务，截至目前，万科已在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、青岛、成都、济南、合肥等城市开业运营了超过80个养老项目。  其中在万科北方区域，养老业务已率先进入北京、天津、济南、青岛、沈阳五个城市，是万科养老业务进入城市最多、发展最迅速的区域。未来，万科计划以北京为核心，用2年到3年的时间形成10个到20个项目的养老初步布局。 此外，位于北京房山区的嘉园长阳长者中心于去年11月份开业，是紧邻社区的小型嵌入式养老公寓，这种模式可以更好地为周边社区的老人提供服务，服务半径更大，服务平台也更开放。该中心提供了一个占地面积达50%的阳光中庭，给了项目及社区老人更充足的活动空间。该项目在不到一年的时间里也基本实现满住和运营平衡。

补齐养老医疗短板  实际上，随着中国人口的老龄化进入急速发展期，养老产业受到越来越多的企业重视。但政府部门提倡的“医养结合”方式，仍鲜有落地。有业内人士指出，很难在养老机构找到具有专业背景的医护从业人员，进而获得理想的医疗与养老服务。  可以说，医疗专业度低和服务品质低的现状折射出目前“医养结合”的两个短板。因此，建立具备一定规模、质量和医疗服务能力的配套医疗机构，才能够真正起到对养老业务的支撑作用。  而万科作为“城市配套服务商”，随着在养老行业的深入发展，医疗的跟进已成为一个必然要面对的问题。对于老年人、特别是高龄老人来说万科养老地产，康复医疗是生活质量的重要保障。“养老+康复”相结合的模式，一方面可以保证万科养老服务的持续深化和质量，另一方面也能辐射和满足更多城市人群的医疗需求。 瞄准万亿级养老企业  值得注意的是，养老业务被视为万科重点的转型计划。其不仅涉及到北京万科的创新、资源整合、金融与存量改造，更肩负着为整个集团开疆拓土的重任。一方面，养老产业市场规模足够大，可以为一个千亿级市值的企业提供足够的转型空间；另一方面，在万科的基因上，就具备向养老转型的特质。毕竟，经过地产行业30多年的发展，无论是资本实力，设计建造能力，投资运营能力，还是客户服务能力，万科转型做养老的体系都更完整，协同整合能力也更强。  万科集团高级副总裁刘肖刘肖把养老比作万科的彼岸——看得见河水的波涛汹涌，但又看得到彼岸宽广的世界，“所以值得下闲棋赌一把”。也就是说“赌赢成为万亿级市值企业的前景概率是很大的，或者说赢得这盘棋的收获很大，所以值得下闲棋，既不着急，又非常坚定，摸着石头过河，河非常宽，波涛汹涌。大家都看得到波涛汹涌，但是彼岸的世界无比广大”。  而为了更好的拓展养老业务，未来万科还将进一步探索与国企深入合作的模式，努力盘活资源，实现优势互补。平台活动推荐

各级政府；房地产企业、旅游开发、农业科技、特色小镇、田园康养、养生养老、大健康、投资机构等重点关注！

疫后振兴-2021第二十三届

中国康养·文旅小镇与乡村振兴项目实操高端总裁峰会暨优质产业资源对接大会

即将开幕

01:16

第二十三届峰会

峰会概要

【会议时间】：2021年9月26日—28日【为期3天，含实地项目考察】

【会议地点】：中国·杭州

【参会对象】：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加（大会230人规模）

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

【报名电话】：18611750147 郭老师

# 板块一 #

板块主题

“健康中国2030”“乡村振兴”双重战略下，康养·文旅小镇土地政策、产业升级与项目实操解读

重磅嘉宾

秦 虹

中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任、原中国住建部政策研究中心主任

乔润令

国家发改委城镇中心原副主任、现城镇中心副理事长、研究员，中国小城镇及城镇化研究专家

柳 俊

壹方城特色小镇产业联盟顶层设计专业委员会核心委员、壹方城旅游文化联合发起人、旗鉴旅业联合创始人

# 板块二 #

板块主题

智慧健康产业体系构建、文化科技融合发展及城市更新助推城市产业升级解读

重磅嘉宾

肖建波

广州励丰文化科技股份有限公司副总裁

何小建

春雨医生集团副总裁兼春笋医疗总经理、中房协养老地产与大健康专委会智库专家、壹方城特色小镇产业联盟医康养专业委员会执行主席

陈延年

汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院院长、万科十年千亿战略顾问

钟 伟

派米雷城市更新总经理

圆桌对话

康养·文旅产业最新政策及当前产业发展遇到的核心问题探讨及答疑

# 板块三 #

板块主题

康养社区开发运营全流程解析及夜游经济模式研讨

重磅嘉宾

董笑虎

汗马研习社创新导师、和睿养老创始人CEO

雷艺礴

汗马研习社创新导师、壹方城文化产业研究院农文旅项目操盘顾问、壹方城幻光总经理

# 板块四 #

板块主题

温泉医康养产业创新模式及国内外康养·文旅标杆项目运营实践解读

重磅嘉宾

王 捷

重庆箱根温泉产业发展集团有限公司董事长、亚太（重庆）温泉与气候养生旅游研究院院长、中国旅游协会温泉旅游分会副会长兼专家委员会常务副主任（召集人）

邓 力

中铁文化旅游投资集团成都投资发展有限责任公司运营总监、中铁文化旅游投资集团春台汇康（成都）健康产业发展有限公司总经理、攀枝花市康养产业协会会长

米歇尔· 伊利 Michiel Illy

法丽乡村旅游发展有限公司首席执行官

# 板块五 #

板块主题

智慧健康产业体系构建、文旅小镇及都市文商旅网红项目创新模式解读

重磅嘉宾

张 博

博韬创略规划咨询机构创始人、特色小镇（产业综合体）操盘全程服务专家、蓝城绿城小镇顶层策划规划服务商

黄小宏

北京安馨养老产业投资有限公司创始合伙人/副总裁

周迓昕

重庆贰厂文创公园执行总裁

徐小文

遵化市人大代表、凯歌儿集团副总经理、凯歌儿集团运营总经理、唐山宴总经理

# 板块六 #

板块主题

康养·文旅小镇顶层设计及落地运营圆桌对话

圆桌对话

当前康养·文旅小镇顶层设计及落地运营过程中主要问题探讨及答疑

# 标杆考察 #

线路一

西湖·灵山风情小镇

集山水休闲、文化体验、乡村度假、科普研学、艺术创作等功能于一体的旅游风情小镇

开元芳草地乡村酒店

在特色的木屋、船屋、草屋等创意住宿产品中，打造可居可游的文旅综合体

线路二

绿城·安吉桃花源

以康养为核心、农业为基础、教育为特色、文旅为输出的产业运营模式

雅达·松下社区

为用户提供健康居住空间的理念和设计方案，真正打造成一个国际化的健康智能社区

备注：以上非最终议程，议程正在更新中，请以纸质版议程为准或者课程当日请与会场工作人员确认

往届峰会游学展示

如何报名电话报名：18611750147 郭老师

短信报名：编辑“公司名称+姓名+参加人数”发送到 18611750147微信报名：（扫码请备注“咨询峰会”公司+职务+姓名”）

备注：☆本次活动属于高端商务活动，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰！中国康养文旅/特色小镇全产业链一站式服务平台公司有3个定位：是创新企业家学习平台，产业升级平台，创新项目孵化平台。公司横向做平台、做链接；纵向我们专业做围绕小镇、田园综合体的产业生态和一体化的服务，从顶层设计、产业导入、IP孵化、招商、运营、营销等全流程为项目落地做服务。

壹方城特色小镇产业联盟集合平台能力，全面整合产业链。打造集政策、策划、规划、产业、运营，资本等环节全产业链无缝对接一站式综合服务平台。联盟主张大策划、强运营、优平台，策划、规划产业导入以及运营和金融平台搭建等全环节提供全流程一体化服务。

作为中国文旅特色小镇全产业链一站式服务平台，打造集康养/文旅顶层设计、投融资、拿地、策划规划、申报、产业导入、建设、招商、运营10大环节的全产业链一站式服务模式。汇集200多位拥有新思想的智库专家、300多位经验丰富的顼目操盘手，链接IP资源2600多个，进驻平台知名企业20800多家。

未来，壹方城投融资专业委员会将为康养、农业、特色小镇、乡村振兴等领域项目与投融资机构搭建更加专业、高效的投融资服务平台，为项目嫁接资源，打通资本路径，加速实现平台企业联合发展。

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