一纸严令！保险产品禁止搭售养老社区！
这对于保险公司、地产公司、保险公司的不动产，都是颠覆性的行业惊雷。
01
4月15日下午《人身保险销售行为管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）下发至各险企。
《办法》明确规定：不得将健康、养老服务与人身保险产品强制搭配销售！
要知道，根据第七次人口普查数据，在我国337个地级及以上城市中，149个城市65岁及以上人口占比已经超过14%。
按定义，这些城市都进入了深度老龄化阶段。
根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，从中长期来看，中国老龄化的增速不仅会显著高于世界平均水平，也将超过美国、德国、日本等发达经济体。
在此背景下，国内养老产业存在巨大增长空间。
而养老产业长周期、慢回报、与健康产业关联度高等特点，与保险资金投资需求天然匹配。借鉴国际养老产业和保险业结合发展经验，国内险资争相布局养老社区。
近年来，“保险+养老社区”模式快速发展，头部企业布局上万张床位。
头部保险企业，通过保险产品绑定高品质养老社区服务资源，以服务资源推动保险产品销售。
投保人购买相关保险产品，可获得高品质养老社区的优先入住权，即投保人及权利人（法定配偶、父母、配偶父母）在同等条件下，享有有限于“非资格涵客户”的入住权利，但并非保证入住养老社区。
说白了，保险公司布局养老地产，本质上就是为了卖保单！
虽然养老产业回报率并不高，但保险公司打的却是另一个算盘：投入几十个亿做养老社区，而保单能卖几百亿，醉翁之意不在酒！
那么，问题来了。
在长周期内，保险公司的养老社区建设能否跟上客户增长步伐，并兑现承诺的客户权益？
目前保单超卖数量与实际床位数到底有多大缺口？
2030年-2050年老人真正需要入住时，市场上还能否从合作方处租赁到床位？
现如今，《办法》中对这一点进行了明确，其第五十四条规定：
保险公司、保险中介机构、保险销售人员向客户推介保险产品以外的健康、养老服务，应与人身保险销售行为相互区分、风险隔离，并将服务提供主体、权利义务关系明确告知消费者。健康、养老服务应由客户自主选择，保险公司、保险中介机构、保险销售人员不得将健康、养老服务与人身保险产品强制搭配销售。
可以确定，这对于保险公司是重大利空。
近年来，养老社区成了众多资本抢滩的高地，并形成了“央企系”、“房企系”、“保险系”三足鼎立的格局。
“保险系”就此折翼，未来恐怕只能两条路走路了。
02
自2013年国务院下发了《关于加快发展养老服务业若干意见》的顶层文件后，养老政策的发布迎来高峰期，此后6年间仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的空白。
而中国房地产协会的《2021中国养老与康养产业发展报告》指出，据统计，仅主板上市公司中涉及养老产业的已经达到82家。
其中，主营业务为房地产的公司就有32家，以医疗健康、医药制造为主营业务的公司有14家，金融保险5家。
上述报告显示，包括万科、越秀、保利、绿城、远洋、首开、龙湖地产、中海地产、九巨龙、金地集团、南京朗诗、黄山圣天地、特变房产、保定卓正、复星集团等在内的15家房地产企业就开发了多个康养项目。
为何地产业会积极布局养老社区？
某段时间某些地区对纯住宅用地不予拨地，但如果做康养社区的话，不仅会拨地而且还会推出一些利好政策，因此很多房地产企业会以这个理由拿地做了很多康养社区项目。
从数量上来讲，做康养社区的房地产公司更多，因为房地产公司总体数量多，保险公司准入门槛高，是特许经营的行业，本身数量少。
但从比例上看，参与康养社区建设的保险公司比例更高。
因为，保险公司在前期更有优势，养老社区销售更容易，甚至刚建好就可以全盘出手实现资金回笼。
泰康人寿最早在2009年获得首家养老社区投资试点资格，并逐步打通保险、养老、医疗等业务板块，拓展保险服务的新业态和新内涵。
定位中高端市场，保险客户需要参与“幸福有约”保险计划，非保险客户需要缴纳20万元入门费用、购买100-300万乐享财富卡作为押金。
话说回来，纯粹从运营的角度来讲，不管是房地产还是保险公司，收入和利润都不是特别高。
既然养老社区“不赚钱”，险企为何仍频频布局？
保险公司之所以疯狂布局康养社区，是因为：依托于地产但包装成金融产品售卖，保单收益远远超过在养老地产上投入的成本，是一本万利的买卖！
03
据中国发展研究基金会发布的《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》测算，到2035年和2050年时，中国65岁及以上的老年人将达到3.1亿人和接近3.8亿人，占总人口比例分别达到22.3%和27.9%。
巨大的养老需求和压力使得养老产业正成为一片蓝海。
数据显示，养老社区从拿地到盖房的平均周期为5年，成本为30亿元至50亿元，选择重资产模式的保险公司需要承受5年无收益的压力。
在重资产模式下，保险公司买地自建养老社区，集投资商、开发商、运营商三个角色于一体，导致前期成本高。
不过，对保险公司而言，参与养老服务并非只有重资产养老社区这一种方式，险企可以根据自身资产负债匹配能力、现金流管理能力等养老地产政策，选择轻资产、轻重并举或者是重资产模式。
保险公司做养老社区养老地产政策，主要是把寿险与养老结合起来，通过寿险的长期资金持有养老社区，从投融资属性上来说，两者是天然匹配的。
消费者购买保险之后，通过投资的复利现象，创造更多的收益，让人们在老年生活时不为费用所发愁，这就是把保险和医养结合创新的最大诱惑点。
但，不得不承认，险资“搅局”养老地产的确存在捆绑销售的隐忧。
买养老地产的实质是买养老保险，更多其实是赌一把。
目前险企参与养老地产的模式多数与消费者购买其某款保险产品挂钩，只有购买达到一定金额的保险才能够获得养老地产的入住资格。
所谓与之挂钩的保险产品本身就是普通的养老年金保险，与普通的养老保险并无任何差异。
这也就意味着，消费者仍是买一款养老保险，每年定期缴纳一笔保费，享受保险产品的保险责任，而保费金额要到达上百万的规模才可享受养老社区的入住资格。
可是，目前开出的养老社区入住资格多是险企根据前期的成本核算之后的定价，其实对于多少年后能够收回成本或者保费本身能否完全涵盖所有成本支出仍是未知数。
随着保险产品搭售养老社区被叫停，险资布局养老地产的路被彻底堵死了，包括与房企合作。
目前“三道红线”倒逼房企转型，养老地产成为房企转型的主要方向之一，而保险公司通过战略投资等形式入股房企的养老社区，能够降低前期投入，高效实现养老服务区域化覆盖，以此推动旅居等养老模式快速扩展。
是的，险资入股房企的养老社区，也将行不通了。
未来，保险公司只能去持有一些真正的不动产，比如商业地产、物流地产，彻底退出养老地产的领域。
当我们老了，盼的是老有所依。而险资惦记的，却是我们口袋的碎银几两。
除了全面退出地产开发外，保险公司未来在养老地产领域的布局之路也将被斩断。
这些钱，大概率将会流向一些核心城市核心区域的持有物业，商场、写字楼等不动产，包括物流地产等。
更值得深思的是，如此一来，中国养老地产还有谁有资格、有实力做投入？原本保险公司的这套生意逻辑被叫停，未来中国养老地产的发展又路在何方？
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