银川养老地产发展现状分析

摘要

随着中国人口老龄化程度的加剧，老年人养老问题受到了广泛关注，政府频频出台养老扶持政策，加大养老产业的投入。许多传统住宅地产开发商也看到了养老领域的商机，开始尝试打造新型养老模式，养老地产业由此进入了人们的视野。笔者拟以本文针对银川市当前养老房地产开发的现状以及所存在的问题进行具体分析。

关键词：银川 养老地产 发展模式 发展趋势

1、银川养老地产发展背景

20世纪90年代以来，中国的老龄化进程加快。65岁及以上老年人口从1990年的6299万增加到2000年的8811万，占总人口的比例由5.57%上升为6.96%，目前中国人口已经进入老年型，人口老龄化问题引起了举国上下的关注。2020年，中央财政下达9.93亿元，支持开展居家和社区养老服务改革试点，鼓励试点地区扶持社会力量提供居家和社区养老服务、支持养老机构向居家和社区提供延伸服务等。截至2020年年底，全国共有各类养老机构和设施32.9万个，养老床位合计821.0万张，每千名老年人拥有养老床位31.1张。

而据银川市统计局数据显示，2015年年底银川市就已经呈现了老龄化发展趋势，老年人群体数量已经占据了总人口数量的14.4％。根据联合国所公布的老龄化社会评判标准，银川市已经步入了老龄化社会。截止2020年底，银川市60岁以上的人口群体数量已逾30万。

而与此相对应的养老服务体系却并不完善。为此，银川市出台了一系列规章和政策以更好地应对本地区人口老龄化发展趋势加快的现状，这在一定程度上也对行业的发展起到了助推作用。

目前银川已有养老机构约32家，养老机构床位数共计8170张，居家和社区养老服务供给主体类型和数量不断增加，且呈现连锁化、综合化、专业化的发展趋势。2015年起，外地大牌养老企业开始入驻银川，不少地产公司也开始将眼光投放向银川市养老地产的发展，

将业务领域从传统房地产拓展至“住房+养老”业，力图构建出一个完整的养老地产产业链，在这一新兴领域有所建树。

2、银川发展养老地产的优劣势

国家近年来高度重视老龄事业发展和养老体系建设，“十二五”期间便将“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”作为老龄事业发展的主要目标之一，“十三五”期间继续发展，在国家大政方针的引领下，养老地产的投资和运营的前景一片向好，北京、上海、深圳等一线城市的养老地产已经接近成熟期，而银川地区正处在初创阶段，下文将从银川地区的自然环境和人文环境展开，分析本地区发展养老地产的优势及劣势。

地理及气候优势

银川市坐落在黄河上游，位于宁夏平原中部，银川属中温带大陆性气候，风能、光能、地热等自然资源充沛，温度适中，四季分明，且空气质量优良率高，人称“塞上江南”。因此，银川地区发展养老地产在气候方面具有得天独厚的优势。

政策

银川市自2015年年底起开始呈现老龄化发展趋势候鸟式养老地产，引起了政府的高度重视，并陆续出台《银川市人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》（以下简称“实施意见”），《银川市人民政府办公室关于印发银川市居家和社区养老服务改革试点实施方案的通知》（以下简称“通知”）等文件。《实施意见》中明确表示银川市将以“全市养老服务市场全面放开，养老服务业规模进一步扩大，服务结构更加合理”为目标，打造“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系”，并在文件中提出“加快养老与房地产融合步伐”以促进养老产业化发展的任务。《通知》中则进一步明确将完善投融资政策、完善居家和社区养老服务运营补贴制度、完善土地供应政策、完善税费优惠政策以提高养老服务运营主体积极性的具体方略。银川市政府颁行的各类与养老相关的文件中均可见此类政策的身影，均旨在全面提升银川市养老产业的发展水平。综上，本地养老产业的发展在银川市政府的政策支持下具有相当大的优势，养老地产的发展也具有极大的潜力。

购买力

购买力因素在很大程度上决定了养老地产的发展空间，而收入、消费观念则是影响购买力大小的重要因素。

1.从收入角度来看，银川本地区的整体经济水平一直处在不断增长状态，但还远不可与一线、二线城市相提并论。一方面，银川市市民人均支配收入在不断提升，2020年银川市全年城镇居民人均可支配收入39416元，比上年增加1200元，增长3.1%，城镇居民人均消费性支出达26671元，今后这一额度将会不断提升。另一方面，银川市当前的人均支配水平仍旧处于全国较低的范畴内，银川市整体收入水平尚不足以支撑大部分人购买养老地产。尤其是目前享有固定收入的老年人占比较小，放弃购买传统地产而选择养老住宅的群体则更少。经济支持处于劣势是目前银川市发展养老地产的最大阻碍。

从人口数量角度来看，银川虽为三线城市，但作为宁夏回族自治区的省会城市，人口规模和经济总量均为宁夏第一。银川市的虹吸效应明显，周边县市的人口长期流入，使得银川成为了宁夏人才流、资金流、信息流的汇聚中心，这也为养老地产创造了发展空间。相对密集的人口、相对丰富的资源都是银川发展养老地产的优势。

2.从消费观念来看，受到传统观念的影响，老年人目前还是采取传统的存蓄模式，比起消费更倾向于存储，这种模式在很大程度上限制了养老地产行业的发展。相较消费观念更为关键的地方在于养老观念。我国大部分的老年群体对于养老地产的认知都存在着明显的不足，没有充分认识到养老地产对于解决自身养老问题以及提供养老保障服务方面的重要作用，无论是机构养老还是社区养老，都不是其首选，“养儿防老”的观念深入人心，老年群体购买养老地产产品的主观意愿不强。只能依靠经济水平的上涨、老年人消费观念的革新、养老地产的推广宣传和实践经验的丰富来逐步改善。

3、银川养老地产的发展模式

所谓养老地产，即一种新型的地产业态，它区别于普通的住宅地产，养老地产的主要存在意义在于为老年群体提供舒适的住宅环境，同时匹配养老服务各项服务功能候鸟式养老地产，通过房地产相关产业与养老产业进行有机结合的方式来全方位应对养老问题。这也意味着，养老地产的要求高于传统房地产开发项目，其必须基于养老需求结构打造不同的商业模式为老龄群体提供相应的养老服务。目前的养老地产发展模式主要有居家养老型、社区养老型、机构养老型和度假养老型四种，本地区从事养老地产行业的下文作者将就以上模式针对银川地区养老地产的发展进行简要分析。

阅海养老

2013年5月，宁夏阅海养老集团有限公司成立，是集养老机构管理、养老护理服务、养老医疗等为一体的综合型养老服务企业。采取多元化的发展模式，包括居家养老、机构养老、社区养老、旅游候鸟式养老等。（详情见表一）

机构养老

宁夏阅海老年服务中心

宁夏海原县阅海养老中心

宁夏阅海银北医养中心

宁夏阅海中宁太阳城康复中心

银川绿城丝路康养中心

机构养老

章子湖社区

医院陪护

宁夏区人民医院

宁夏中医院

宁夏心脑血管医院

银川市医院

居家养老

旅居养老

表一：阅海养老发展模式

阅海养老致力于发挥社区和居家资源配置中的基础性作用，坚持医疗和养老资源相结合，采取“公建民营、“医养结合、市场化运作”的新型运营模式进行运营管理，这也是与目前银川地区其他养老地产发展模式有所区别的关键点。

宝丰养老

2017年，宝丰集团与汇丰祥商业控股（宁夏宝丰物业管理有限公司控股）投资的宁夏宝丰养老产业有限公司以4.5亿元购得655.752亩土地用于宝丰健康城项目的建设，2021年1月1日正式开盘，均价7380元/m2。

宝丰健康城项目以“老有所养、病有所医、幼有所教”为发展宗旨，建设了拥有7151套居家式养老公寓、拥有2100张床位的三甲综合医院并配套建设了幼儿园、小学、中学、高等教育学院及文体中心。（详情见表二）

活力康养社区

管家式服务：每栋楼配备栋楼管家，提供24小时服务。

健康餐饮服务：营养师定制菜谱。

家政服务：引进专业机构，提供家政服务。

教育生态圈

集中银川市第三幼儿园、银川市第四幼儿园、银川市第二十一小、银川一中，设立分园区、分校区。

三级综合医院

医院单设康养中心，主要为失能、临终关怀的特殊老年群体提供24小时专业化医护服务。

文体活动中心

体育运动中心、运动休闲公园、文化活动中心

表二：宝丰健康城发展模式

通过上述材料可知，宝丰健康城项目主要采取“社区型养老”发展模式，利用自有土地构建医养结合生态链，打造一站式养老服务，这一点与中房养老的发展模式截然不同。据了解，中房养老产业发展有限公司的养老地产项目与其医养、康养部门分立，而宝丰健康城则以现代医疗服务技术与养老保障模式作为营销策略，销售老年型住宅。

中房养老

2018年，宁夏中房养老产业发展有限公司成立，标志着宁夏中房集团正式进入养老领域，以幸福里、幸福汇、幸福家三大产品线的布局，全方位覆盖老人需求市场。（详情见表三）

幸福里

以发展连锁化嵌入式养老机构为方向，为社区半失能、失能、失智、高龄等长者，提供全面专业的集中照护服务，让子女放心，让长者开心有尊严地养老。

幸福汇

以发展连锁化养老服务驿站为方向，打造“互联网+社区居家健康生活服务”的商业模式，为社区长者提供医、食、住、行、购、娱、学一站式养老服务平台。

幸福家

以定制和销售适老化改造为发展方向，为社区长者家庭提供专业的适老化改造方案和适老化产品，使长者居家养老更加舒适、方便、安全。

表三：中房养老发展模式

结合宁夏地区的养老现状，中房养老产业发展有限公司目前的发展主攻“居家型养老”，开展围绕居家护理等多样化的服务。机构养老及社区养老则因“水土不服”发展得不尽如人意。为此，中房养老正在探索以地产母公司开发运营的小区为主、公建民营项目为辅重点发展社区嵌入式养老，以为居家养老提供有力支撑，把养老机构的资源、功能和运营方式嵌入到社区。既为老人提供社区日托和全托服务，又为老人提供专业化照护、集中居住、生活照料、康复护理、精神慰藉、文化娱乐等服务。

隆光养老

2018年，银川隆光养老产业有限公司成立，以亲情化管理的养老机构连锁化运营为主营方向，秉持着“隆光养老，快乐养老”的理念，发展“养老、医疗、旅居”三位一体的新型养老运营模式。（详情见表四）

养老

萃芳庭康养中心

金萃芳庭康养中心

医疗

隆光西萃芳庭门诊

隆光五里水乡诊所

旅居

医疗团队陪同定制旅居、合作养生基地专属定制 “候鸟式”养老旅居

表四：隆光养老发展模式

银川隆光养老产业有限公司与宝丰健康城所采取的发展模式大体相同，以老年住宅为圆心打造综合型养老社区，并以此为“噱头”销售房屋。与宝丰不同之处在于，隆光养老开展了“候鸟式”养老旅居项目，打造了集“度假、养生、养老”为一体的发展模式。

结语

调研结果显示，目前银川地区发展养老地产的企业在此领域都存在亏损，问题主要集中在以下几个方面：

第一，银川地区老年人的养老观念及收入水平尚不可与发达城市相比。目前公办养老院虽然条件一般，但收费标准不高，也可以满足绝大多数需要入住老人的需求，从而成为了老年人的首选，受限于思想观念和购买力，养老地产项目目前在银川地区还并未展现出蓬勃的生机。

第二，对于从事养老地产项目的企业而言，养老地产融资成本、投资运营成本高，且回报周期长。多数企业仍然受限于招拍挂的拿地渠道，成本较高，进而导致养老地产售价过高失去了受众。泰康集团董事长陈东升也曾明确表示，“一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间”。而银川地区养老地产项目基本上处于萌芽状态，等待回报尚需时日。

第三，养老地产项目空置率较高，银川地区的养老机构目前设置约有7000张床位，入住率低于40%，而养老地产项目的空置率则更高，而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡，低入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。

然而，国内老龄化程度的不断加深是未来发展的趋势，相应的，市场供应缺口也将不断增大；随着养老支持政策地不断加码，养老地产行业在银川地区发展空间也将日益扩大，房地产企业与养老资源方的合作也将更加深入，低迷和下沉只是短期，养老地产蓬勃发展才是大势所趋。

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