养老养生地产项目规划案例

本案例项目位于某省会城市中心城区约20公里，地处湖泊生态绿楔内，自然景观资源良好。湖泊湖汊岸线曲折自然，港汊天然交错，山体远近相映成趣，湖光山色优美，具有得天独厚的自然景观，利于开发较低密度的养老（养生）社区。

［项目开发条件分析］

一、基本情况

（一）地块情况

本项目可建设用地范围为2400亩（图1，白色虚线圈内），自然环境优美，不仅外围可见湖景，内部也有较好的植物资源，在规划设计中，应体现基地自然环境的独特性。

图1项目规划范围

（二）上位土地利用规划

地块周边用地控制性详细规划正在编制（图2），本项目仅有用地咨询方案（图3），本次工作着重于概念规划与路网方案。

图2项目所在地块的控制性详细规划

图3项目用地咨询方案

（三）项目投资开发目标

1、创建具有度假氛围的养老养生社区——将社区围绕医疗养生设施建设，同时打造具有度假区氛围的社区，营造放松、舒适的社区环境。

2、坚持低密度开发与大面积绿地——坚持低密度的养老养生社区开发，将大面积的绿地开放空间引入社区，打造具有田园特色、非都市化的社区氛围。

3、维护自然生态与和谐——维持自然生态环境与人工环境的平衡。

4、创建高安全系数的养老养生社区——通过一些列设计手段，降低社区安全隐患（如交通出行等），打造高安全系数的社区。

二、环境本底分析

（一）水体视域分析

由于地形遮挡的原因，内湖水域东侧与南侧的地块较难取得良好的湖面观赏视野，相对来说西侧与内湖水域南边可取得较好的观景视点。

图4水体视域分析图

（二）水文分析

1、地表迳流水路分析（图5）。以现有村庄的对外道路位置为最主要的分水界线，明确的显示出本区有三大排水系统，其中对内湖水体影响最深的即为中央内湖的迳流水系，与北侧的后迳流水系，在排水系统上因该注意废水的排放，确保水质。

2、集水区分析（图6）。基地内部的水路以东南向与西北向为主，往内湖的排水系统主要分为三区，其中基地涵盖范围最大的区域为内湖东侧的集水面，分水岭作为各集水区的分界，代表了基地中山脊的位置。

图5地表迳流水路分析图

图6集水区分析图

三、开发适宜性分析

（一）开发强度分级

依据地形将基地内的开发强度分为三种等级：

1、低强度开发。此类地块高程较低，视野与排水能力较差，适合进行生态绿化或低密度的开发行为。

2、中强度开发。此类地块位虽然位于排水较良好的区域，且不忿地块与水域相邻，适合进行中密度的开发行为。

3、高强度开发。此类地块有良好的排水条件与视线范围，适合进行高密度与高价值的开发行为。

图7项目地块开发强度分级图

（二）关键规划设计原则

图8项目关键设计原则图解

1、基地内可以观赏湖景的廊道及区域需予以保留并充分利用。

2、基地主要交通道路需避开地表径流，以免阻碍基地内的正常排水。

3、基地内交通流线可依循分水岭（即山脊线）而建，利于施工与排水的同时可获得较好景观。

4、根据GIS分析，适宜低强度开发的区域可留作开放空间或进行较低密度的开发。

5、结合道路视线，可在基地门户处设置标志性建筑。

四、项目机遇和限制

（一）机遇

1、基地临近武汉绕城高速，对外交通方便，可达性强；

2、基地内部自然基底优越，水资源丰富，有利于塑造水景效果；

3、基地地形形状为“手指装”，有利于在塑造不同形态的开发，如在坡地上进行台地叠状开发、山谷里创造绿色开放空间，最大化景观效果，提升开发价值。

（二）限制

1、基地现状边界与等高线不重合，增加了边界地形地块的开发难度；

2、基地内坡地对内部机动车交通形成了一定限制；

3、已有对外交通规划并未充分考虑到地形限制，增大了地块划分及设计难度。

［项目定位与规划框架］

一、目标客群定位

（一）老年人的转变

1、迅速提升的个人期许养老地产规划，受过更好的教育，会使用网络；

2、生活富足舒适，但担心其有生之年的资产不足以维持目前较高的生活水平；

3、希望与众不同的养老体验，以区隔于上一代传统的养老终老方式；

4、各种疾病发病时段集中于年老时期（Compression of Morbidity)。

（二）目标客群定位

图9目标客群定位

二、项目定位

（一）总体定位

项目定位成为度假风格的健康养老（养生）社区。基于多层次的活动与设施，在基地环境内主要开发五大内容：养老、康体养生、医疗保健、娱乐与旅游、休闲与开放空间。社区常住居民及外来客户可直接使用这五大组团，同时这五大开发内容为基地的“度假氛围的健康养老（养生）社区”奠定基调。

（二）功能配置

表2项目功能配置一览表

三、规划框架

（一）规划概念

1、健康社区规划概念：健康与养生的管理体系（图10-10）。健康养生及健康管理系统是健康社区的核心运营系统，此系统同时构成健康社区的规划概念。

2、社区规划概念

（1）以健康与养生的功能形成“项链”联接各个活动的组团（图10-11），一是康体养生“项链”管理系统将五大活动组团串联起来；二是常住居民及外来客户通过“项链”到达不同的功能组团；三是通过信息技术来强化“项链”的链接功能；四是康体养生“项链”延伸至生态绿地区域，使得不同高低密度区域及动静区域之间的度假体验得到强化。

（2）以开放空间网络连接组团，创造度假氛围，提升价值感（图10-12），一是开放空间营造社区的“度假氛围”；二是•开放空间帮助区分养老住宅社区与娱乐&旅游区域；三是开放空间同时延伸视线范围，创造更加放松的气氛，消除都市感，提升区域价值。

图10健康社区规划概念

图11社区规划概念一

图12社区规划概念二

（3）以景观道路形成”健康项链”组织主要公共功能，CCRC、活力老人、会所都布设在靠绿色核心的一侧，以”健康项链”连接（图13）。同时，每一期开发均考虑主要功能的可复制性，以人为本的道路主要涉及考虑行人、小型电瓶车、环保巴士、车辆等，实现各主要功能成为“单元细胞”（图14）在“健康项链”中完美布局。

图13社区规划概念三：健康项链

图14社区规划概念四：单元细胞

（二）规划框架

1、空间组织框架。基地中心为湖体及生态绿地，基地自然地形为“碗”状，形成高密度与低密度开发区快的自然区隔，高价值的开发分布于开放空间周边（图15）。道路沿着山脊线，并串联起主要视线廊道（图16）。尽可能多地拓展绿地空间的界面，以创造机会提升开发价值。

图15空间组织框架

图16空间组织框架：视线廊道

2、规划框架——“生态绿色指”（图17）。基地中心为湖体及生态绿地，“生态绿手指”将空间区隔为不同功能组团，公园走廊沿着山脊线串联起所有的组团，每个组团的开发主体略有不同。

图17规划框架：生态绿手指功能组团

［项目规划设计方案］

一、规划设计方案A

（一）方案A功能串联分析

以“健康项链”串联主要公共功能（图18）。贯穿基地的养生景观带串联养老、养生、医疗与旅游休闲四大板块中的各项核心功能（图19）。“珍珠项链”将多层次的配套设施与各级老年人活动空间相互联系，为打造一个功能复合的，生活便利的完整老年社区提供了可能。

图18方案A功能串联图

图19方案A功能分布图

（二）方案A用地布局

该规划框架在保留健康大道的前提下，尊重地形并保证原有规划中的道路交叉口不变，打造初具有度假氛围的更活泼的用地组织方式。

图20方案A用地布局图和用地指标简示

根据本方案，道路广场用地约占基地面积的11%，绿地占13.8%，居住用地为56.6%，公共设施用地为17.4%。

表3方案A用地指标详表

（三）方案A总平面图

图21方案A总平面图

（四）方案A主要系统分析

图22方案A开放空间系统分析图

图23方案A道路系统分析图

图24方案A容积率与建筑高度控制

（五）方案A总结分析

该方案保留原规划中的健康大道，使水岸公园西侧的用地有可以较为迅速联系知音湖大道的通路。健康大道看似联系了水岸公园两侧的用地，但因未穿过用地核心，在中间部分也未服务任何用地，故交通联络功能稍弱。由于健康大道红线较宽，割裂了东侧社区的完整性，较为平顺的穿越性道路将会引进大量过境交通，不利于保证社区尤其是老年社区的安全。健康大道与地形吻合度较低，建造成本高，且过宽的道路割断了原有的生态绿契，影响景观效果。

图25方案A总结分析概图

二、规划设计方案B

（一）方案B道路调整建议

1、建议对健康大道进行适当调整。原规划中的健康大道穿过水岸公园（图26），与地形吻合度较低，施工难度较大，成本较高。此外，基地呈碗状，建议主要道路沿分水岭设置，避免穿过汇水区以减少对地表径流的打断，健康大道对基地主要的径流造成影响，在雨水较大时不利于排涝。健康大道调整后从水岸公园侧部而过（图27）。

图26方案B道路调整前图示

图27方案B道路调整后图示

2、建议对基地内进行适当调整路网方案。根据上位规划，此处大集镇将发展成为小型商业中心养老地产规划，可用25米道路进行服务。根据上位规划，天鹅湖大道北侧为商业用地，可在改处用地北侧增加20米宽服务性道路。适当减少穿过基地的主干路后，可增加更多较为自然的内部服务性道路。

图28方案B调整前路网图示

图29方案B调整后路网图示

（二）方案B规划框架

图30方案B规划框架

（三）方案B用地及功能布局

图31方案B用地布局图和用地指标简示

表4方案B用地指标详表

（四）方案B总平面图

图32方案B总平面图

（五）方案B系统分析

图33方案B开放空间系统分析图

图34方案B道路系统分析图

图35容积率与建筑高度控制

三、AB方案总结对比

图36AB方案对比分析

以上案例仅供参考，我们认为：养老（养生）地产项目既需要满足一般居住区的规划要求，又因为老年人的生活习惯和需求的特殊性，对其规划提出了有更高的要求。在实际的养老（养生）地产项目规划中，首先应该考虑一些必须具备的要素，比如针对老年人的居住产品、人性化的服务设施布置、无障碍交通系统等等。本节所提到的一些规划要素和原则，仅仅只是其中的一小部分，只有在实际的规划设计中，充分地考虑老年人的实际需求，才能做出适合老年人，被老年人所接受、喜爱的养老（养生）地产项目。