长三角中高端养老地产调查报告

据不完全统计，有超过110家以上的房企涉足养老、医疗领域，房企扎堆进入养老产业，角色大多以上述占比3%居多，即以提供机构养老为主，而这一类服务大部分提供高端服务、面向活力老人(60-75岁)。通过对长三角多家高端养老机构调研发现，高端养老产业正在崛起，以往单一出售房产的销售型养老地产，正在向租赁、护理、医养结合型等多种养老服务的方式转变，参与主体不单以开发商，还有保险、专业养老运营机构、外资等机构。但以此同时，高端养老机构发展和运营出现重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长盈利慢等现象。同时，非地产系养老机构面临用地、资金、人才等困局，养老服务发展尚待更多领域的突破。

养老地产进入黄金期

全国老龄办最新统计，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿左右，占总人口比重提升到17.8%左右。预计到本世纪中叶中国将进入深度老龄化阶段高端养老地产，老年人口将达到4.8亿左右。

这是中国老龄化社会发展的一个侧面，老年人口增加速度之快将是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，属于老龄化速度最快的国家之一。

老龄化速度加快与养老服务短缺是当前存在的问题，今年两会政府工作报告明确指出，要积极扩大消费和促进有效投资，支持社会力量增加医疗、养老、教育、文化、体育等服务供给，并提出扩大电信、医疗、教育、养老等领域开放。

养老地产经历初期主打养老概念销售卖点，到产品多元、服务提升的试水期，目前正在迎来养老产业发展的高速扩张阶段。《中国养老产业白皮书》显示，预计2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。

盈利困局

通过调查长三角上海、江苏、浙江等地的高端养老地产项目发现，市场投资热度一直很高，多个项目接待人员表示，项目待售、待租名额已不多，但是我们也发现有些高端养老地产项目空置率却不低。

此类高端项目面向人群大部分以活力老人为主，以高收入、高教育水平，或者子女均在国外、对父母养老有品质、安全放心的需求人群。“以投资为主的、针对高端人群的养老服务，有些区域出现投资热、空置率超过50%的情况。”一位业内人士表示。

“目前养老服务提供主要以公办养老院主，公办民营养老院为辅，民营机构投资养老服务为支撑。养老产业前期资金投入量大，投资回报周期比较长。国内对高端养老需求很大，但有效需求不高。”该人士表示，跟随子女在家养老观念深入人心，机构养老观念还需要时间改变。

从投资开发商来看，盈利问题是一大难点。“前期通过上规模，期望获得降低投入的成本，短期希望投资有回报仍然是一大难点。”该人士说，需要反思投资上规模之后，服务如何跟得上但又能实现盈利。

运营尚待突破

在我们遇到的高端养老机构客户中发现，虽然有些养老机构会把公寓、医院、护理院打通，仅仅是在设施上完成了闭环。高端养老服务不仅仅是看设施，还要看后续服务的持续性，这背后靠的是扎扎实实的运营，依靠的是专业人才。

各类养老项目在其对外介绍中，首要展示硬件配套服务，对老人服务停留在娱乐、学习、社交基本需求层面，针对护理、医疗精细化服务解释的并不是很多。

简单照搬或者复制国外模式，在中国是行不通的。相比较国外养老产业发展，还有待相关政策法规在土地、规划、资金、人才支持、运营方面有清晰的制度建立，中国养老产业发展最终是要建立适合国情发展的生态圈。

沪苏浙皖四省市联动

养老产业正在走向精细化发展，从来自政府部门的推动上，养老产业大发展即在当前。

长三角作为中国经济最活跃的城市圈之一，从最新的公布数据显示，沪苏浙皖四省市老龄化程度逐渐进入高度老龄化阶段。沪苏浙皖四省市超过60岁以上的老人分别为，483.6万人、1080.08万人、1719万人和1102万人，60岁以上老人占沪苏浙皖四省市户籍人口总数比例分别为：33.2%、21.77%、22.1%、17.8%，均已超过老龄化人口的警示比例。

根据联合国人口署数据统计，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

到2017年底，长三角三省一市的60岁及以上老年人口已经超过4450万人，占全国老年人口的近1/5。如果从动态数据来看，长三角地区的人口老龄化正面临加速发展的形势。

无疑长三角四省市已经快步跑进老龄化社会。作为中国高度紧密连接的城市群，上海作为老龄化程度最高的城市，不但面临全国人口老龄化、高龄化、空巢化最高的处境，还面临50万来自周边外省市跟随子女养老的情况。

在老龄人口阶层多样化和养老服务需求多样化前提下，跨区旅居养老、异地养老成为养老选择的方式。有相关业内人士建议，长三角应该跨区联动，推动长三角区域内“异地养老”深化合作，上海作为高度老龄化城市，应该调配区域内的养老服务实现多地、跨区、多样化养老服务选择。

对于银发一族逐渐增多，占中国老人数量五分之一的长三角地区，未来如何更快和更有效地推动上述共识落到实处，将成为未来养老产业发展，从困局走向繁荣至关重要的一步。