郁亮哭穷喊饿称养老不挣钱，万科与亲和源谁打谁脸？

今年国庆前夕，整个财经圈都被一张图霸屏了，那就是万科秋季例会现场，打出了“活下去”三字标语，分外醒目亮眼。

有人说，当房企大佬喊出“活下去”的口号时，房企的冬天可能真的来了。

而早在2003年，万科这位“房企大佬”就已经开始“未雨绸缪”。因为拿地条件限制、楼市政策收紧等原因天津万科养老地产项目，进行战略调整，进入养老行业。

可是，让大家万万没想到的是，进入养老行业好像并没有给万科更大的产出。前不久，万科在深圳举办的南方区域媒体交流会上，董事长郁亮表示，一些投入和产出、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整，例如万科养老业务。

万科对于养老行业的转变，似乎就是从今年开始。

“万科养老”发展路径

探索与介入（2003-2013年）

探索：以随园嘉树为契机

介入：CCRC发布+CB快速跟进

快速扩张（2014-2017年）

扩张：6个核心城市、15个重点城市

布局：4条产品线、项目180+、床位8000+

战略调整（2018年）

收敛：关停窦店幸福家

聚焦：整合为3条产品线

调整：北京大量布局、随园为主

万科的养老地产业务集中在建设养老住宅和提供养老社区服务等方面。自2010年推行住宅产业化、商业地产、养老地产三大战略后，万科在杭州、北京已有多个项目进行了养老地产的相关尝试。

截止2018年，万科的养老项目约为180个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。

2017年3月，万科业绩会上郁亮就曾公开表示，“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯……在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开！”

而对于万科目前的要“收敛”养老业务的决定，郁亮给出的回答是：“我们都知道养老业务是个趋势，有很大的市场。但坦率地说，到今天为止，我没看到养老业务任何可以盈利的模式，不光是万科。如果一个业务已经市场化，但不能够找到一个合适的盈利模式的话，就没法做大，所以万科现在还在不断寻找可能的可持续发展模式。”

据了解，万科已于今年9月暂停拓展万村计划的新房源。目前，万科对于养老还是有一个非常清醒的态度，一个项目一个项目的单独核算，达不到目标收益率就关停处理。现在幸存的主力项目也就是杭州随园嘉树、北京光熙门、青岛万科城了。

对于万科的理智，我们表示认同，养老行业在我国的发展起步较晚，大家都是在探索中成长。在没有找到一个好模式之前，保存实力是非常有必要的。

但是，养老行业的前景是不可辩驳的。此前，我们就曾发文，分析了亲和源会员制模式的成功。

著名财经作家吴晓波曾表示，到2030年前后，中国的老龄化人口将超过30%。而步入中老的“60后”“70后”一代将成为全球规模最大的高净值群体，养老产业替代房地产成为第一大消费产业。

“未来的养老产业将超越地产成为第一大产业”，这一“预言”似乎刺激了各方神经。有无数多的资金、无数多的人才、无数多的商业模式进入到这个领域。

养老行业需要“新鲜血液”的注入，同时，为了有一个稳定的“续航”，养老产业市场投资的风险是大家不可忽略的。

政策风险

虽然目前国家鼓励发展养老产业，尤其是对于社会资本的参与，给予了各项优惠鼓励政策，但随着行业的发展，未来可能会出现供大于求、恶性竞争等，届时国家可能对已有政策进行调整，从而带来一定的风险。

市场风险

中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老产业发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。

资本风险

对于养老机构的投资，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，并且由于养老地产配套设施多、投资金额高、运营维护标准高，因此先期投入资金要求高。

运营风险

目前国内养老产业处于起步阶段，项目经营主要模式仍停留在提供休闲、娱乐、医疗配套设施等，缺乏养老产业核心的人文关怀和全面服务照顾。同时，养老地产的房地产开发商缺乏养生、护理和治疗等技术资源，做物业管理力不从心。

对此，我们应该注意以下几点：

转变观念，明确市场定位

首先要转变观念，养老是永久性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。

要明确养老服务的定位，理解“家”才是养老机构和养老住区的最高境界。因此，即便开发建设的是机构，也要尽可能去机构化，进行居家的配置和设计，营造居家的浓厚氛围，提供居家的亲情化服务。

注重配套服务的建设

养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。

转变角色，进行资源整合

在国外，养老地产的运作基本上需要三种角色的参与，分别是投资商、开发商与养老服务运营商，除此之外还需要各类医疗保健机构等的合作。我国目前除了传统地产开发商、保险资金、政府机构和慈善机构等作为主要的参与者，一些央企和医疗机构也开始有所涉猎，此外，许多外资机构也开始进入中国，与地产商合作开发养老项目，或者作为运营商管理养老机构。返回搜狐，查看更多