【深度】万科是怎么做康养地产的？

未来战略发展方向

康 养 地 产

【深 度】

开 篇 导 读

基于养老市场巨大的市场潜力，房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。

养老住宅相对于传统住宅开发商来说有三道门槛：

高段位的资源整合能力：需要地产企业在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求等方面拥有超高的资源整合能力。

雄厚的资金实力：由于养老住宅的资金投入巨大，而回收期相对较长，需要地产企业能够获取长期合理成本资金。

优异的运营管理能力：长期项目运营和管理的能力是对地产企业的严峻考验。

万科作为业内最早涉足养老地产的企业之一，根据不同层级、不同养护方式开发出了丰富产品线，多种养老业态并存的模式，使万科既可以通过不同项目业态和目标客群探索养老产业盈利模式，又可通过多点布局建立统一的养老运营和服务标准，提升品牌影响力。

万科养老布局城市的逻辑是什么？

Endowment city layout logic

万科伴随着2009年城里的杭州项目“随园嘉树”的成立，迈出了康养地产的第一步。

截止目前，万科养老业务布局已达16个城市，除了北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等一线和新一线核心城市，其他城市标准则必须符合“三高”：老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高。

万科养老三大产品线

Three major product lines

经过多年实践，万科在养老地产方向上已形成三大产品线：

持续照护社区：定位综合养老社区，侧重活力自理老人，采用“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”方式，可快速回笼资金，解决资本投入与后期盈利的问题。

城市全托中心：定位机构型养老，侧重高龄高护老人，采用“押金+月费”方式，通过押金实现部分资金回笼，通过月费维持日常运转。

社区嵌入中心：定位社区居家养老，辐射周边老人，采用“收取养老服务费”模式，因体量小、投入少可实现快速复制。

各城市公司结合当地情况，以产品线为主，推出对应品牌项目。随着“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略目标推出后，核心一线城市也逐步聚焦专业陪护和睦邻社区等产品特色。

万科养老的模式大解析

Analysis of endowment Pattern

业务拓展为输出养老服务

早在2012年，万科就已经开始进行2.0养老版的尝试，北京、青岛、杭州、成都、三亚等地持有重资产养老项目。除了通过养老服务拓展业务之外，也探索各种各样的服务标准、服务模式，并且与周边机构进行联合。

房山· 随园是北京市场上罕见的大规模政企合作型养老项目。在这种合作模式上，万科可以更加专注于输出技术标注、团队等服务，也有助于进一步提升社会整体养老服务的质量和效率，为市场提供性价比更高的专业养老社区和服务。

养老地产销售型产品作为当前大部分地产公司养老项目的主要模式之一，虽然可以迅速回款，缓解资金压力，但很难保证后续服务的长期性和高效性。

公建民营的模式核心在于开发商可以将重点落在打造养老配套的服务支撑体系，将养老业务定位于“养老服务”而非“养老地产”。这就对项目软硬件的配备、空间调控以及周边配套有着严格的要求。

医养结合模式

近年来，万科通过不断的摸索与运营北京万科养老地产项目，在试水医疗领域形成了自己的模式：医养结合的模式保障、高品质的照护服务以及特色的康复管理。

通过采取医养结合的方式为项目配备医务室、康复理疗区等空间，由专业的康复师设计康复方案并进行康复活动的操作。同时配备医生护士，进行24小时值班，定期专家查房。

与此同时，还会配备健康管理中心，为每位长者进行入住评估，建立个人健康档案，提供慢病管理及健康指数检测等日常医护照料。园内医务室内设老年内科、中医科、康复科等科室，可提供PT、OT、理疗、汤药、针灸、推拿等服务。

设置“幸福银行”，

鼓励老人参加活动

万科养老业务创新提出“幸福银行”的概念，鼓励老人积极参与活动。他们会给给入住公寓的每位老人发放一本幸福账户，账户的奖励金通过积极参与康复运动、社团、社交活动而获得。奖励金存储进幸福银行，通过支取这些奖励金可以进而换取对等的福利内容。

具体的福利内容则是定期组织大型的“幸福集市”、“趣味运动”等，老人们可以在市集上根据自己的喜爱，购买到实用的日常用品、饮品、甜点等。

开发V-Care智慧照护平台

实现精细化管理

为了服务的标准化和精细化，万科开发出V-Care智慧照护平台。该系统按照护理等级为每位长者定制照护计划，规范了护理员的64项护理动作，通过指纹打卡，数据上传，每日每个时间段的服务都可以被记录在案。

此外，还将把文娱体系纳入到数据管理系统中。通过长者打卡、管家统计的形式，提供区域热力图、社团活动热力图，以便发现哪些空间、活动设计还需优化，均以数据的形式清晰呈现。

截至目前，北京万科养老已梳理出了8大类服务模块165个服务细项，涵盖产品硬件服务、健康管理、护理、康复、医疗、缤纷生活、营养餐饮、特色家政等。

不同的空间功能设计

对应不同产品线的需求

城市全托中心：该项目对应的客户主要是半自理和失能失智的老人，对专业的护理康复甚至医疗有较强需求北京万科养老地产项目，这就对周边医疗、生活配套的要求更高。

在空间设计上，更关注的是为长者带来家一般的入住体验。多层主题花园、阳光长廊、家庭会客厅等多样化的功能空间一应俱全、室内居住环境温馨雅致。

全生命周期住宅：该项目主打持续照料社区，主要提供全龄长者的照料方案，主体客户对于丰富的文娱社交生活需求更强烈。

当老人身体状况良好，可以在园内的“森林”、“花园”、中央会客厅里设有的20余个功能空间，可以提供阅读视听、棋牌运动、书画音律、舞蹈瑜伽、茶饮水吧等各种兴趣活动。同时，周边的永辉超市、家乐福超市、首创奥特莱斯等也可以满足休闲购物需求。

在老人自理能力逐步下降的时候，可以搬到护理楼继续生活，且周边医疗资源丰富，园内除了光熙自营 24 小时医护团队，社区五公里急救通道可直达多家医院。

结 语

综上所述，未来房地产企业所涉足的康养模式趋势为：

1、提供优质服务是养老地产项目的核心，反观当下的绝大部分养老产品，项目的地产属性过重，“养老”虽说是地产的卖点，但却不是产品的核心价值。“公建民营”的模式使开发商将关注点投放在产品本身的打造和运营上，因此其实对开发商本身的产品力要求更高。

2、目前，医养结合是大势所趋，也是各房企大展拳脚的机会。在康养项目中，医疗属性缺失属于正常现状。

为此，越来越多的开发商频频向以医疗领域进发， 这不仅因为健康养老与康复医疗业务之间的合作联动能够提升养老品牌价值，探索康复医疗领域，同时也增加健康产业收入来源。

3、智慧、大数据、人工智能等精细化管理工具将是养老服务企业必备的能力。