养老地产开发的入门背景知识

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期待在后面能有关于产业地产成本管理特点的相关文章分享给大家。

1.何为大健康产业

2.养老产业与养老服务

3.养老地产

房地产和医疗健康互相促进；地产企业跨界打通资金通道，实现轻资产化经营，助力发展核心业务；概念加持，助力地产品牌、服务、销售、拿地、地块升值。

有利房地产企业转型养生、养老、健康、文化和旅游地产。

医疗健康养老行业潜在巨大，养老供需失衡间的矛盾，养老产业的发展留下了无限的空间，为房企探索和培育新的业务增长点；利润率在10%-30%之间养老养生地产项目，相对高。

地产行业是周转快、高利润；而医疗、养老是长期投入、持续运营、回报周期长

目前房企提供的养老方式主要有四种：机构、特色主题、居家、社区养老，而不是一刀切的进养机构。

医养、康养、娱乐多面结合的机构养老有特色的主题养老（医养结合、教养结合、休闲旅游综合式养老三类） 在社区中嵌入养老服务的社区养老居家养老：不离巢、医护紧贴养老、老有所养，也活有所乐享受归园田居的静谧

4.投资模式

4.1全资自筹模式

资金实力雄厚的大型公司。优点在于最具可控性、可以获得全部投资收益。缺点在于投资量过大，风险难于控制。

4.2合作投资模式

与其他机构合作共同开发，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式常见有业务合作、股权合作、医疗护理机构。缺点是合作双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。

4.3REITs模式

也称房地产投资信托基金养老养生地产项目，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

REITs模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、REITs模式可以享受税收优惠、REITs模式投资简单，运营制度透明。作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准。

4.4信托投资模式

投资商将集合资金交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目。在一定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。

该模式在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，操作性较强。

4.5BOT模式

建设-经营-转让基础设施建设的常见方式。民间资本可以利用政策支持进入养老地产及服务领域。一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。

5.开发模式

5.1与社区共同建设

模式1：专门建设综合型养老社区（养老住宅、养老公寓、养老设施，土地）模式2：新建大型社区的同时开发养老组团（走产品差异化路线、归属感）模式3：普通社区中配建各类养老产品（“全龄社区”，适合国情） 模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施（便捷）

5.2与相关设施并设

模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施（专业、差异化竞争）模式6：养老设施与幼儿园并设（配套紧密）

5.3与旅游或商业地产相结合

模式7：与教育设施结合，建设养老公寓（“高知老人”发挥余热）模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品（长寿养生文化，因地制宜、灵活多变）模式9：与商业地产结合，开发老年公寓（城区的优质医疗资源、管理要求高）

5.4与国际品牌接轨

模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施（相对低廉劳动力、环境优势）模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式（养老品牌本土化）

5.5其他方式转型

模式12——与保险业结合，利用险资投资养老地产（资金规模较大，回报要求低而周期又长）模式13——与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产（护理经验）模式14——利用自身独特资源转型开发养老地产（如酒店管理）模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施（如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房）

国内常见开发模式

嵌入式开发

划分出部分地块作为养老组团、以此概念吸引购房者或投资者。项目开发成熟后，再置入相应的养老组团和配套的养老服务；

酒店式开发

在酒店先前发展的业态基础上，以酒店资源作为载体、引入养老行业所需配备的服务体系，以提升地产项目的附加价值；

乡村式开发模式

由项目开发商和相关政府进行合作开发养老地产，通过利用乡村的自然景观资源及人文资旅游源结合养老服务进行整合开发，互利共赢。

复合式开发模式特点

复合式养老地产通常以养生乐活为导向、相关配套与延伸产业作为支撑，以高度集合的土地资源和专业化服务而形成的一个多功能的聚集区。前期投资规模巨大，其以养老作为主要的吸引卖点，注重后期规划建设的分期性布局和对养老产业的品质化提升。

6.运营模式

7.盈利模式

赚土地的钱——在城市远郊低价土地价值提升溢价。

赚服务的钱——开发商在护理方面、服务方面供应，有赚钱的机会。

赚设施的钱——服务和设施是养老地产的核心，通过配置会所及其他服务设施获取收益。目前国内是项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——社区成熟之后形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上

盈利模式

7.1销售模式——出售产权

传统的出售产权房方式基本一致快速销售“老年住宅”概念，是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有等养老产业链上居住以外的其他衍生价值增值收益。

7.2持有模式——只租不售

长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，采取按月收取服务费的形式运作项目。

优势：有利于后期运营的持续收入，（长租）可享受一定的产品溢价。劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

7.3销售+持有模式——租售并举

经营性物业的建设+可售物业使整个项目实现内部平衡和良性循环。是持有型不动产开发的重要策略，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

优势：这种模式可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。

7.4会员制模式

会员制模式是以运营商持有物业为基础，运营商销售会员资格，收取会员费和服务费实现盈利。规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。

存在变相销售产权的法律风险；和会员费过高的问题，需要项目竣工才可销售，目前仍然存在争议。

7.5逆抵押贷款购房

即老年人退休以后，购买一套老年公寓，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

7.6转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼、销售方式灵活和项目运营的理想模式。存在一定的法律风险和市场信任风险。

7.7分散租赁模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式

7.8找金主，控风险

保险模式：资金回流快且多；与保险结合，可超售；风险较小。劣势：需要具备开发险资养老社区的资质。

信托模式：具有一定法律效力；对持有型养老项目实现产权分割；提升客户权益，并且可转让。劣势：需取得《养老机构设立许可证》；现房租赁权销售。

8.养老地产开发注意点

8.1先看自己有没有钱

需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。

8.2养老用地性质过于麻烦

居住、商业、医疗卫生多种性质可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。

8.3产品开发中缺乏资源

养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长。恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院，可供养生谷住户医治疑难杂症；保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作，北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位，为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务，并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。

8.4建好了没有运营管理经验

房企开发完了之后想做长期不动产运营，但是没有运营经验，房企可以选择和优秀的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。

8.5前期投入大，资金流紧张

跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，比如中信启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。

8.6产品同质化严重

各房企先后进入养老行业，要找准细分领域，形成特色经营模式。

比如远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复星则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老