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2009年第10期总第48期经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDENo．10，2009Serial No．48REITs在中国发展的模式探讨李子昌(西南财经大学。成都611130)摘要：2007年初，国内有关REITs的消息更是频频传出。根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关政策法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。关键词：REITs；中国；模式中图分类号：F830．5 文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2009)10—0049-02一、房地产投资信托基金概述房地产投资信托基金(简称REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。二、国外房地产投资信托的主要模式1．公司犁和契约型REITs契约型房地产投资信托基金，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标准的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证。

2．封闭型和开放型REITs封闭型房地产投资信托基金被限制发行量，不得任意发行新的股份，它一般在股票交易所上市，若不想持有该股票，可以在市场上卖掉；相反，开放型房地产投资信托基金可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份，投资者可以随时买人，不愿意持有可以再赎回。3．私募和公募REITs私募REITs是指以非公开方式向特定投资者募集RE—ITS资金并以房地产为投资对象的投资信托。在这种条件下，REITs发起人通过电话、信函、面谈等方式，直接向一些机构投资者或富裕个人推销REITS单位并募集REITS资金。三、中国REITs的模式选择及依据分析根据目前中国的实际情况，可以先通过成立私募房地产投资信托把商业模式建立起来，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，完善相关政策法规，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。今天的房地产开发公司将会逐渐走向分化，有的能够发展成为专业的房地产投资管理机构，有的则会继续开发成为房地产投资管理机构的商业合作伙伴reits在中国养老地产建设中的运作模式研究，也有的会二者兼备但是投资和开发功能相对独立。在契约型还是公司型的选择问题上，按照中国目前的情况，成立契约型基金可以规避中国现行的《公司法》和《税法》的管制，如果采用公司型REITS，由于没有相关的税收法律作为必要的支持，利润必须税后分配从而会极大程度地影响收益水平。

由于中国市场经济远远没有完善，公司治理水平根本不可能达到发达国家水平。由于信息不对称，公司经理人往往会作f}{逆向选择，即为了自己的利益而不选择能为股东创造更大价值的投资方式，从而损害股东的权益；再加上根据中国目前的法律设立的证券投资基金不管是开放式还是封闭式都是契约型，这为中国发展REITs提供丰富的运作经验。为了更好地保障投资者的权益，从长远来看，应该选择公司型，并且像美国的REITs基金一样可以上市流通。从立法角度来说，可以专门对房地产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。在目前阶段，成立房地产投资信托基金应采用契约型。在开放式还是封闭式的问题上，从美国REITS发展的经验来讲，开放式REITs比封闭式REITS有更多的优势。但开放式REITs要求具备规模较大、较为成熟的房地产市场。为减少风险、扩大投资领域，开放式REITs不仅必须投资分散，而且还必须充分利用现有的发达的房地产市场和投资T具。而且开放式REffs规模是不确定的，其金额可能会非常大，在这种情况下reits在中国养老地产建设中的运作模式研究，要求房地产资产市场必须有足够的容量，不至于因为基金的增大导致无对象可投。而中国房地产投资对象还不是十分