养老地产 | 在政策导向下，多元化融资模式正加速到来

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近年来，养老产业发展日新月异，各类企业纷纷涉足养老蓝海领域。在政策鼓励下，养老产业融资模式在探索中前行。截至2021年，市场出现多种融资方式，包括股权融资、政策补贴、政策性银行贷款、商业银行贷款、养老产业引导基金、养老产业专项债券等，针对常见的融资模式进行如下分析。（一）政策性银行贷款2021年国开行重磅发布支持养老产业融资路径，扩大养老产业覆盖范围。2021年12月3日，民政部与国家开发银行出台《关于“十四五”期间利用开发性金融支持养老服务体系建设的通知》（民发[2021]94号），明确提出国开行支持的重点方向及内容。表：2021年养老政策性贷款支持重点

数据来源：CRIC康养产业数据库、政府网站（二）商业银行贷款主要用于支持大中型商业化运作的养老项目建设。2018年9月，农业银行印发了《中国农业银行养老机构贷款管理办法》，成为首款针对养老行业的对公信贷产品。其中明确了该信贷业务的定义、定位及有关内容。北京某社会福利设施用地（A61）项目即符合贷款要求，作为重点支持对象，获取了低成本贷款。表：养老行业对公信贷的相关要求

数据来源：CRIC康养产业数据库、农行官网（三）养老产业引导基金国家或地方政府设立并按市场化运作的政策性基金，主要通过不同的合作方式引导社会资金进入养老产业领域，扶持养老企业发展。2016年3月，中国人民银行等五部委发布《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（银发〔2016〕65号），鼓励有条件的地区探索建立养老产业投资引导基金，采用基金化管理、银行托管、专业基金团队运作模式，通过阶段参股、跟进投资等方式，引导和带动社会资本加大对养老服务业的投入。鼓励风险投资基金、私募股权基金等投资者积极投资处于初创阶段、市场前景广阔的养老服务企业。近年来，由企业自发组建的康养产业基金模式逐步走向成熟。如由复星康养联合陕药集团共同发起设立的“陕星康养产业投资基金”，总规模达百亿养老地产的政策，首期规模20亿元，主要投资于陕西省内外大康养领域，包括但不限于健康社区、康养综合体、康养产业链上下游企业，立足西安、辐射西北、布局全国康养市场。

图：陕星康养产业投资基金架构

数据来源：克而瑞漾美（四）养老产业专项债券专项债券发行主体是养老服务企业，包括养老机构、养老运营商等，募集的资金主要用于建设养老服务设施，支持为老年人提供生活照料、康复护理等服务。2015年4月，发改委为贯彻《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）精神，加大企业债券融资方式对养老产业的支持力度，引导和鼓励社会投入养老产业，制定《养老产业专项债券发行指引》（发改办财金〔2015〕817号），明确提出发行养老产业专项债券的要求。2019年4月国务院印发《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》（国办发〔2019〕5号），明确提出，要扩大养老服务产业相关企业债券发行规模。2021年2月，发改委和财政部联合下达《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》（财办预〔2021〕29号），通知提到2021年新增专项债券重点用于社会事业等项目，其中社会事业包含卫生健康、养老、教育、文化旅游、其他社会事业。投融资总结：在政策导向下，养老投资步伐进入发展快车道，融资类型多元化。政策层面上，2021年养老产业正式上升为国家战略，十四五期间的产业投融资扶持进入发展快车道，重磅政策利好持续释放养老地产的政策，一方面，公办养老和普惠养老设施建设项目得到大力支持；另一方面，居家社区机构养老服务网络、智慧养老服务发展、养老服务人才队伍建设得到政策利好，未来将带动相关产业的投融资发展。康养投资方面，2021年以房企、险资、养老运营商为代表的企业，康养投资布局迈入新周期，重点聚焦“跨界、融合、多元、探索、品牌、赋能、牵手、体验、平台、智慧、转型”等关键词，开启企业康养领域投资的新周期。养老融资方面，2021年养老融资模式探索呈现多元化趋势，包括股权融资、政策补贴、政策性银行贷款、商业银行贷款、养老产业引导基金、养老产业专项债券等。受益于养老产业政策利好下，未来将逐步推动养老融资模式的进一步探索，如公募REITs延伸至养老领域、公募基金、养老信托、养老证券化等，逐步完善养老投融资闭环。注：以上内容摘自于《2021-2022年中国养老产业白皮书》

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