“银发经济”时代来临 重庆发力养老地产

据不完全统计，我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%。在老龄化加速的形势下，中国各地养老地产迅猛发展，养老地产逐渐成为房地产行业的一只兴起的新军。目前国内养老地产有北京太阳城，乐成恭和苑，远洋椿萱茂等项目做得比较成功，随着人口老龄化时代的到来，越来越多的企业加入到养老地产这个项目当中，企图分食这块大蛋糕。重庆养老市场广阔，作为全国首批基本养老体系建设的5个试点省市之一,重庆的老年产业“蛋糕”让人垂涎。

全国最大养老项目落户重庆

作为目前全国最大的养老项目，中铁任之健康城由中铁十局集团公司联手重庆任之投资公司和国家养老服务体系专项建设基金所属的国开发展基金投资打造。这是中国水电建设集团首次涉足养老产业，项目投资80亿元，实力雄厚，资金有保障。健康城位于重庆市主城近郊璧山区大路街道三担湖公园，渝遂高速大路互通立交旁。

健康城以“居家养老，健康乐享”为主题，致力于打造一个集适老居住、文体娱乐、休闲度假、医养康护、乡村旅游和生态农业于一体的新型高端居家生态养老大社区，营造出老龄产业发展的“新亮点和行业典范”。项目配备有医院、康复中心、体检中心、颐养中心、健康管理中心、老年文化生活服务中心、健身中心、乐享学院等适老服务设施，组建有专业养老服务管理团队，构建了“快乐管家、生活管家、健康管家”三大管家式养老服务体系，为长者快乐、舒适、温馨、健康、有品质、有尊严地享受晚年生活提供全方位的养老服务，是重庆市人民政府确定的2015年度、2017年度重点涉老建设项目。

今年4月，中国中铁股份公司总裁张宗言在考察时强调，项目要坚持以市场需求为导向、整合优势资源，全力以赴将项目做好，打造国内一流的养老服务品牌。

银发经济时代来临，房企进军养老地产有助于缓解人口老龄化问题

养老产业拥有调结构、惠民生，产业升级的重要地位。据统计，截止到2015年，60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人;2025年北京远洋地产春萱茂养老院，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。尽管中国不是老龄化程度最重的国家，但将长期是老年人口规模最大的国家。根据中国老龄科学研究中心的测算，在过去的30年间，中国老年人口的增长超过了总人口的增长速度。在全国2.22亿老年人中，去除4063 万失能半失能老人以及3100 万高龄老人，全国至少有1.5 亿中低龄健康活跃老人。与高龄失能老人不同，健康活跃老人需求更加多层次、多样化。

从2016 年《“健康中国2030”规划纲要》规划文件中可以发现，健康理念融入后的养老产业将迎来快速发展的契机。2017 年，随着互联网在老年人生活领域的渗透和发展，老年人的生活方式和支出结构还将发生新的变化。这种变化将进一步激发健康养老产业的发展潜力。目前重庆老龄化也在不断加剧，养老市场广阔。同时作为全国首批基本养老体系建设的5个试点省市之一,重庆的老年产业“蛋糕”让人垂涎。

世邦魏理仕策略咨询部资深董事王笑梅说，“真正说到养老产业，现在面临老龄化的压力。真正老年人需要的东西不仅仅是一个房子，而需要的是一个服务，整个产业链是很宽泛的。包括医护人员，包括对老年人的关心，还有老年人在不同的生命阶段当中所需要的各种服务。这不仅仅是一个地产，所以这就是为什么养老产业这么复杂的原因。”

近年来，一些企业集团如绿城的老年大学，万科三位一体模式的打造的养老服务综合体等，都从实务领域推动居家社区服务养老资源的倾斜性态势。此外，随着北京、江苏、乌鲁木齐、合肥等地居家养老法制化、体系化建设的不断推进，该倾斜性态势将逐渐加强。重庆楼市很健康，而养老地产是未来的发展方向。但目前重庆的养老地产，大多还停留在概念上，很多房企并没有直接上马做相关项目，所以我们还是很期待璧山全国健康城未来在重庆的发展究竟会如何。

养老地产是富人的专属吗？养老地产多种模式

养老地产最先兴起于美国日本等发达国家，近几年进入我国后也是首先进入发达城市。作为全国首批基本养老体系建设的5个试点省市之一,重庆的老年产业“蛋糕”让人垂涎。养老地产因为前期投入要比普通住宅高，要去做大量的适老化设计以及建设众多相关配套。如果不挣高端的钱，中低端市场根本无法保证收回成本。因为定位多以中高端为主。包括重庆的任之健康城，即使提倡的是经济化的消费，其实定位也是以中高端为主。

老年人的消费问题是制约养老产业发展的一个字重要原因。现在老年人口多的是资产，少的是现金，他可能有房屋不动产，但退休工资只有几千块，去养老院则是一笔大支持，甚至超出每月工资的价格使得更多老人望而却步。我们借鉴国外对老年人进行的一个细分，可以分成完全独立生活的独立老人，半协助型的老人，还有一些是完全需要护工照顾的，至少可以分成三个阶段，每个阶段他的需要和他的真实需求是两码事。第一部分的需要是他想要什么东西，第二部分是最基本他需要什么护理，需要饮食方面或者什么方面的照顾。目前我国养老地产的发展也形成了多种模式以适应不同人群的需求，避免养老地产受众局限于“富人”群体，而是致力于打造大众化的一种产业。主要有会员制，产权式租住式和持有+销售等几种模式。

经济学家吴敬琏刊文表示，养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务，以及日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。

养老模式由市场主体推动，依靠主体需求变革，以资本为发展助力，在国家政策的引导下，随着GDP的上升和国民意识的改变，我们预见未来数十年，养老会以生态健康和休闲养老为主诉求，构成不同的商业发展模式，且会有更多有实力的企业参与其中，形成一种多类型的格局形成，养老产业将会不断成熟，由朝阳变为初升的太阳，冉冉升起。

养老地产困局：传统观念与现代社会的矛盾

养老地产兴起于西方发达国家，目前在我国还没有一个适应中国的模式诞生出来，这是我们这一代人的义务去考虑这个事情。在中国，受传统观念的影响，将老人送去养老院更多可能是一种“不孝顺”的表现，子女应该在家里照顾父母是默认的一种做法。我们简单把老人分成健康和不健康，在中国健康老人没有养老问题，更习惯于居住在自己熟悉的社区里下棋打牌，或者去跳广场舞，鲜有住到养老机构的老人。中国传统上是以居家养老为主，老人一般不愿离开多年居住的房子以及自己所熟悉的社区。社区养老作为养老地产的一个部分成为许多养老地产开发商的尝试目标，老人们可以居住在自己家中，一方面可以享受到子女亲人的照料，另一方面也可以享受到社区提供的专业服务，然而真正成功的案例并不多。老人看重的更多的是社区所提供的各种老年娱乐休闲设施，而对于集中的餐饮配送和床位则鲜有问津者。

但是养老是个朝阳产业，我们要面对的很大一部分是未来的老年人，也就是现在的中年人。随着社会观念的转变和经济状况的好转，若干年后具备消费观念和消费能力的60后70后经济状况很好，所以他们对退休后的诉求还是有较高的生活品质和照护服务需求，所以配套齐全的活力养老需求，与此同时，我们高质量的养老照护服务在城市核心区更具有市场，所以存在两种主流的形态。

每个人都有老去的那天，我们应该选择怎样的养老生活方式，怎么度过人生夕阳的时光成为所有人所关注的话题。时代的进步和生活水平的提高使我们对生活质量的要求更高，而当我们老去的那一天选择怎样的生活方式，这既是我们将要思考的问题，同时也是养老这一领域企业探索的对象。

从地产到产业，重庆养老地产在起步中摸索

重庆作为全国首批基本养老体系建设的5个试点省市之一,吸引了大量的投资商前来重庆投资养老地产。比如万科，绿城等大型房企都有进军养老行业，绿城计划在重庆建设老年大学，中铁任之城落成后将是全国最大的健康城，荣盛在最新的发布会上也提到将进军重庆的养老地产行业。不仅是外来投资商，重庆本地的企业也加快了行动。重庆博赛集团也准备联手总府实业集团，投资80亿元在合川双龙湖打造养老养生地产;宗申也与德国养老投资企业蕾娜范集团签署了养老产业合作意向，太极集团也在长寿跃跃欲试。据不完全统计，目前重庆市场在养老地产上的投资额已逾300亿元，遍及主城及璧山、长寿、江津、合川、南川、大足等周边区县。

可以说，养老地产只是实现养老产业的第一步。养老地产的平台搭建后，自然的贯穿整个养老产业链条。养老产业不同于养老地产，他的范围更大更广，在产业发展过程中同时对参与者要求很高，资金、经营、资源，产品链的打造，老年人的生态构件等都要一应俱全，而常规地产开发思维是很难取得成功的。传统意义上的房地产企业已经习惯买地、建房然后就销售的快速周转模式，而养老地产则是需要长期运营的，同时还需要大量的资金投入以及跨平台的资源支持，因此养老地产对于房地产企业来说都是极大的挑战。

何为“养老地产”?原住建部政策研究中心副主任王珏林认为：“养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体。它是一种创新的房地产产品，也可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设计。”可以说养老地产只是地产的一部分，养老地产更注重的是服务。

之所以说“不能用传统房地产思维做养老地产，否则会失败”，因为养老地产是一个长线的工作。传统开发商在做养老地产时更为看重的是可以通过打造养老的概念更加容易的从政府手中获得土地，最终的目的还是尽快销售住宅，这就使得养老地产在一定程度上“变味了”。这也是当前开发商极力避开“养老地产”这样词汇的原因。目前重庆的养老地产还处于一个新生的摸索状态，投资商大多计划多单真是落成的养老地产还远不够成熟，璧山全国最大的健康城暂时也还没有进入正式运营阶段，整个重庆市场都是充满巨大潜力，但现阶段仍处于摸索阶段，未来前景敞亮，让我们拭目以待!（编辑 崔云昊）