养老地产项目北京太阳城陷困境：利润仅够还债后，续服务难维持

“项目开发时向银行贷了8000万元，后期开发经营的资金都是通过老板和员工卖家产得来的。”北京太阳城银龄公寓院长朱凤至无奈地对记者说。

作为北京较早开发养老地产的企业，北京太阳城房地产有限公司陷入了严重的资金困境。据了解，公司目前仅靠5栋老年公寓来盈利，虽然入住情况还不错，每年也有20%的净利润，但朱凤至表示，这只够还债。

社区后续服务遭质疑

据悉，早在2000年，北京太阳城房地产有限公司便以开发老年社区的名义拿下这个600余亩的地块，其中200余亩用来建造老年公寓。此前，太阳城便因有借建造养老社区名义圈地的嫌疑而饱受舆论压力。太阳城多名老年业主也屡次向记者抱怨，社区后续的服务难以维持。

一名老年业主告诉记者：“开发商之前承诺的很多配套都没有兑现，本来说要在社区建温泉，可是那块地已经盖了公寓，社区现在的配套甚至还不如之前。以前超市的人流量还算可观，商品也比较齐全，可现在人少了很多，货也没有以前丰富。社区虽然有自己的医院，但药品却非常缺乏，一般很少有业主去那里看病。”

针对此事，记者采访了北京太阳城房地产开发有限公司总经理金辉，他解释称，业主所说的温泉地块并不存在，当初也没有这样规划，但是社区把地下温泉引入游泳馆，目前游泳馆因为设备损坏存在安全隐患，所以暂停使用，等公司资金充裕了以后将会维修开放。

记者从他翻开盖有北京市规划委员会公章的规划图上看到，社区内规划有五栋老年公寓和多栋产权式住宅，确实没有温泉地块的规划。

关于超市日益不景气的质疑，金辉给出的解释是：“因为之前是一个大商家开的超市，因为需求没有那么旺盛，有时候一件货物一个月也卖不出去，所以后来就转给一个小商家。”

业主所抱怨的那所医院就是北京太阳城医院。这位负责人告诉记者，这个医院是公司自己办的，医生、护士等工作人员也都是由自己招募。

业内有关人士指出，这种自己创办的医院在经验、医疗资源方面都是有限的，一般有实力的开发企业会选择购买社会医疗资源，或将项目落在医疗资源比较丰富的地方。

后续服务质量难以维持，其背后隐藏的是北京太阳城房地产有限公司巨大的资金困难。

经营利润仅够还债

金辉向记者坦言，太阳城项目自开发之初向银行贷款8000万元以后，就再也没有获得银行贷款，公司靠高利息的小额贷款和老板变卖家产来推进老年公寓的经营。银龄公寓院长朱凤至告诉记者，“公寓从运营第四年就开始盈利，已经连续6年上税，年净利润率可达20%，但这些也只够还利息，更别提本金，小额贷款公司的利率达到20%~30%，我们每天忙碌，也就是给债主打工。”

朱凤至同时坦诚，公司能够正常运营，而且获得不错的利润，主要依靠他们的开源节流。“笔芯用完了不会连同笔杆一起扔，打印纸绝不只打一面”，然而，即便这样，赚的钱依然只够还债。

朱凤至还说，他们每年的净利润大概在300万元，国家给入住自理老人的补贴是每月300元，非自理老人为每月500元，由于公寓规模大养老地产 北京，入住人数多，算下来每年能拿到400万元左右的补贴，因此盈利还是不错的。但是他们在典当行、小额贷款公司共贷款3000万元，每年的利息也在七八百万元，因此盈利只够还息。因为他们不是央企、国企，所以想从银行获得相对低息的贷款就很困难，也没有泰康之家那样的资金实力养老地产 北京，因此导致现在的状况。

上海易居智库研究院研究总监严跃进认为，万科、保利、远洋、泰康、平安等这样的企业有较大的资金实力可以进行投资，因此能承受盈利方面亏空的风险，但中小型企业则难以承受。

亚豪机构市场总监郭毅表示，养老地产具有高投入、慢回报的特征，必须有足够的资金支持才能维持下去。

养老政策没有落到实处

中原地产首席分析师张大伟认为，让企业承担风险来办养老事业本身就是不合理的。“我们之前调查过日本、美国等地的养老地产，基本都是国家扶持的，而且也应该由国家来主导养老地产，像太阳城这种利润还不够还贷款的现象本身就不合理。”

他同时认为：“企业能否摸索出一条持续盈利的模式并不重要，国家政策的扶持才是根本。”

记者调查了解到，近年来国家陆续出台了一些扶持养老地产的相关政策，但没有真正落到实处。2014年，国土资源部曾发布了《养老服务设施用地指导意见》，对养老地产用地给予了一定的扶持，其中明确表示：“以招标、拍卖或者挂牌方式供应养老服务设施用地时，不得设置要求竞买人具备相应资质、资格等影响公平公正竞争的限制条件。房地产用地中配套建设养老服务设施的，可将养老服务设施的建设要求作为出让条件，但不得将养老服务机构的资格或资信等级作为出让条件。”一名不愿透露姓名的业内人士在接受记者采访时指出，国家的政策是好的，但地方政府在以挂牌的方式出让土地时，并不会倾向于养老地产用地。“比如这一地块本来可以拍卖6000万元，地方政府一般不会为养老地产项目而把价格降到3000万元。”这位业内人士表示。

这名业内人士还指出，政府正在逐步试行“公办民营”的模式，由国家负责开发建设，引进民营企业管理运营。不过目前来看这种方式还存在很多漏洞。比如对引入的民营企业设置高门槛，有经验但无资金实力的民营养老机构依然无法进入，同时，政府如何对民营机构在收费等方面的管控也是一大问题。

朱凤至还呼吁，国家应该加强对老年护工队伍的培训和补贴。“现在大学里边老年护理专业的大学生毕业后都转行做其他行业了，很少有人愿意来做老年护理，国家应该对老年公寓的护工给予一定的补贴或福利，让更多的人愿意做这种工作。”

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