分析：养老全产业链主体已就位，资金仍观望政策落地

大智慧阿思达克通讯社2月18日讯，随着中国快速进入老龄化，养老产业作为朝阳产业，发展前景广阔已成为社会共识，养老地产也倍受资本关注。

业内人士普遍意识到，由于近年来我国相关养老产业政策法规的缺失和不明晰，制约了养老地产的发展。养老地产试点项目虽多，

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但大规模成体系发展尚未成型，盈利模式仍处于探索之中。但国内养老市场 “投资商+开发商+市场服务商+运营商”全产业链的各主体已经就位，只待政策落地。

但产业资金，不少仍在观望。一位大型房地产基金内部人士表示，公司很早关注养老地产，养老行业在国外一般都会有政府优惠政策，但是目前国内无相关实际的支持政策，国内现在的养老机构项目大都是亏损或微利的，所以公司还没有投资养老地产项目。

**盈利模式探索中**

保利地产目前是国内养老地产规模最大的开发商，保利地产(600048.SH)董秘黄海表示，公司养老地产业务的盈利模式也仍处于探索之中。

据国信证券最新研究报告，目前全国有80 家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

目前，社会资本参与以养老社区开发运营为主的养老地产最为集中，这一领域的活跃投资者包括：地产开发商、保险公司、民营养老服务机构、境外投资者等。

国内现有养老地产开发模式根据开发主体不同分为三类：开发商主导型、保险机构主导型和政府主导型。前两类属盈利性，主要针对消费能力较强的高端老年客户；后一类属非盈利性，主要面向中低端老年客户。

开发商主导型养老地产模式涉及的公司有万科A(00002.SZ)、保利地产、远洋地产（03377.HK）、绿城集团等，盈利模式主要分为会员卡模式和租售结合模式两大类。

开发商主导的会员卡模式养老地产的典型代表项目为上海亲和源、保利和熹会。会员卡模式可以使开发商在建设初期即可收回部分投资，缓解资金压力；由于会费较高，这种模式对养老品牌、服务要求较高。

由于会员卡模式前期投入资金大且项目回收期相对较长，开发商主导的租售结合模式则可以以较早收回投资同时支持后续物业的开发。租售结合模式的养老地产代表项目是万科幸福汇。

保险机构参与养老地产开发，可将养老保险、健康保险等虚拟金融产品与实体养老社区结合。相较其他资金，保险资金有着先天的实力优势和具有能承受较长投资期限与相对偏低回报率的能力。

据业内公开的非官方统计数据，截至2012 年底，保险业以“养老社区”为名获得的土地已经超过2 万亩（约1,333 万平方米）。

保险机构主导的典型代表项目是泰康之家。目前保险资金暂不被允许建房卖房的模式，因此保险养老社区的营运模式基本是出租式。

政府主导型养老地产一般采用公办民营模式，即由政府出资、出土地开发建设养老地产政策，民营机构负责后期运营管理的方式，属非赢利性质。它对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，代表项目为北京汇晨老年公寓。

**养老产业全产业链主体已就位**

养老地产不仅仅是做地产，更多的是做服务。养老设施建成后，便利可靠的医护服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。目前国内养老市场全产业链“投资商+开发商+市场服务商+运营商”的各主体已经就位。

与台湾恒安照护集团合作，世联行(002285.SZ)定位于市场服务商。世联行一位证券部人士表示，公司接到很多开发商咨询运营养老地产的项目，由于开发商有做养老地产的需求，因此公司与恒安照护合作,恒安照护在台湾做得很成熟。公司目前只是提供服务(即物业管理加一个照护服务的功能)，收取中介费，不涉及开发业务。

据公开资料，2013年8月19日，世联行与台湾恒安照护集团正式签署战略合作协议，双方将加强在养老服务领域的合作，探索并实践符合中国市场特点的创新型养老运作模式。

据世联行投资者纪要，董事长陈劲松先生表示，世联行接触了很多前期养老项目，目前缺的都是服务，没有服务标准、没有具体实施。世联行也不能培训护士、建立合作标准等养老地产政策，所以我们就想找一个成熟、有规模的合作伙伴，将标准总结告诉给我们的客户。为了迎合未来的趋势，世联在中高端社区介入物管，也可能将恒安照护的服务加进去。大陆三到五年养老项目都是探讨阶段，未来会真正涉及到服务阶段，我们不想错过这个服务潮流，提早进入。

**只待政策落地**

近年来我国养老地产政策法规密集出台，但多为纲领性、原则性的政策，相关政策法规的缺失和不明晰，制约了养老地产发展。

保利地产董秘黄海表示，还没有听说有养老地产用地，目前政府对养老地产没有明确的优惠政策。

一位大型房地产基金内部人士表示，公司很早关注养老地产，养老行业在国外一般都会有政府优惠政策，但是目前国内无相关实际的支持政策，国内现在的养老机构项目大都是亏损或微利的，所以公司还没有投资养老地产项目。

一位福利机构的内部人士表示，目前政府只是出台纲领性、原则性的政策文件，引起社会各界对养老问题的重视，政府也正在制定具体的细则，政策的落实也需要时间。

首先，目前国内缺乏专门的养老地产用地和相关税收优惠政策。由于国内无专门养老性质土地供应，开发商往往需要通过招拍挂途径获取养老地产开发用地，成本相对较高，且在前期建设中因还款来源不清晰较难获得商业银行开发贷款，也因产权性质模糊不易以商品房预售形式获得资金回笼，开发商主要投资来源为自有资金，资金压力较大。

2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，指出要完善养老地产土地供应政策和完善税费优惠政策。各地要将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，合理安排用地需求，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。

其次，金融工具匮乏，投资额高而投资回收期长，出于高周转和风险考虑，开发商对运作养老地产信心不足。国内目前还没有专项的养老地产和养老贷款，民间资本因政策法规缺失和相关金融工具匮乏不敢贸然试水养老产业。

据大智慧通讯社了解到，保利和熹会项目前期的投入全来自于保利地产业务的盈利。虽然和熹会收费相对公办养老机构已经高出很多，但是算上前期保利改建投入的3000万元改造费用、原本建设的土地价格、建安成本等费用,“会员费+每月租金”模式运营的养老地产需要30年时间才能回本。

同时国内养老服务体系不成熟，配套设施也不健全。养老地产的发展离不开专业运营机构的参与，包括建筑设计、老年医疗、护理照顾、营养膳食和安防系统等；而国内这几方面的发展还不成熟，养老服务体系的健全还需时日。

发稿：晓曦/古美仪 审校：肖云祥/田新杰

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