我国养老产业主要是由政府主导的，随着国有企业和民营资本的进入，出现了一定的市场化发展倾向，与房地产相关出现了养老地产这一主题地产形式，近10年的摸索促进了市场化养老地产业态的不断涌现。这里养老地产运营模式，以国内养老地产案例为主结合部分国外案例，探讨一下养老地产的发展模式。
从养老地产的发展看，无论是哪一种养老地产模式，都是围绕老年人生活居住的多方面需求，核心就是围绕老年人的六大功能需求，提供全过程的服务业态，构筑起养老服务的生态圈。
养老服务：现代化养老设施，配备专业化养老人才，提供全面养老养生服务
银发商业：围绕老年人所需的健康产品，打造完整的健康产品供应链
公益教育：推动社会养老福利事业，提升养老服务质量
公共活动：以丰富的文娱活动、体育活动搭建老年社交平台
文化旅游：互动性旅游、体验性旅游让老年人重返青春路
老年创业：以老年创业推动老年再就业，继续发挥社会价值
就具体的养老地产来说，结合项目规模、业态组合、服务机制的不同，可以分为养老＋机构、养老＋社区、养老＋度假、健康养老产业园等主要类型，下面逐一进行一些阐述。
一、养老地产：养老＋机构项目
养老机构项目按照收费级别分为保障型、普通型、高端型。
盈利模式
二、养老地产7种盈利模型
盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。
那么养老地产如何赚钱？
赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。
赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。
赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。
赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。
赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。
目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种：
1. 销售模式——出售产权
销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。
优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。
劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。
2. 持有模式——只租不售
开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。
优势：有利于后期运营的持续收入。
劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。
3. 销售+持有模式——租售并举
这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力养老地产运营模式，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。
优势：这种模式可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解决资本投入与后期盈利的问题。
案例：业内公认的比较成功的案例如北京太阳城、上海亲和源。
4. 会员制模式
会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。
这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。
5. 逆抵押贷款购房
即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
6. 转让使用权模式
在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。
7. 分散租赁模式
采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。
典型案例
二、养老地产：养老＋社区项目
养老社区项目按照客群类型分为全龄化养老社区及专门养老社区。
盈利模式
典型案例
三、养老地产：养老＋度假项目
养老度假项目按照养老模式的不同分为候鸟式养老项目、疗养式养老项目、农家休闲养老项目。
盈利模式
典型案例
四、养老地产：健康养老产业园
健康养老产业园的占地规模较大，主要体现为多种模式的组合。
典型案例——浙江乌镇雅园
项目位于浙江桐乡市乌镇，由雅达国际携手绿城集团共同开发建设，核心区占地1516亩，为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园区，也是公认的国内最成功的养老地产项目之一。
三大市场客群——老年客群、中青年客群、自由职业者
老年客群，富裕老人的养老需求；度假疗养兼投资的中青年客群，让父母养老，自己度假并为将来养老做准备；自由职业者，包括学者、画家、艺术家等，工作与生活可以随意切换。目前，杭州、上海、桐乡本地三大区域客群占了较大比例，笔者去乌镇雅园参观时，就遇到了好几波来自上海的看房者。
三大核心功能——养生养老、健康医疗、休闲度假
养生养老：养生住宅（高层公寓、多层公寓、别墅）占地500亩，目前只有少部分房源在建或代售；颐乐学院占地150亩，为学院式养老核心项目，规划有文化教育、健康促进、休闲娱乐、社区商业、餐饮服务等。
健康医疗：雅达国际康复医院（占地200亩），专注于康复医疗，主要提供神经系统病患、骨科疾病、运动损伤和亚健康人群健康管理等康复治疗；国际医养中心针对不能自理的老人，提供半护理或全护理的服务，按床位收费。
休闲度假：湿地公园（度假酒店区），主要功能项目包括特色商业街、互联网创意办公区、养生度假酒店，目前这一板块还在建设中。
特色运营管理——特色建筑、学院运营、农业联动
特色建筑设计：江南园林环境+民国书院建筑，连廊设计，串起整个片区。
颐乐学院运营：发挥居住老人兴趣爱好，聘用并自发组织系列协会和活动。
特色农业联动：租赁周边农用地，转租给居民，供种植或帮助看管。
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