养老地产项目盈利模式+泰康案例

养老地产项目盈利模式+泰康案例

“养老产业+地产”的开发模式，已经在国内运作了多年，“以房养老”成为近期热点的同时，也让更多人关心国内养老地产开发究竟是怎样的现状，养老地产又是如何开发盈利？市场上，除了眼花缭乱的养老保险产品之外，各色的养老地产项目也让很多人生出很多好奇。本期我们就来谈谈养老地产项目的开发模式，了解它的盈利模式，以及一些典型的项目。

养老地产如何赚钱？

赚土地的钱——相比之下，远郊地产反而在一定程度上更适合养老，因而土地价值得以提升。这部分是最容易，也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以发展商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

赚设施的钱——为老年人配制的会所，跟平时上班族配制的会所完全不一样，因为老年人一天到晚在那里活动，只要把这个地方做好，老年人就愿意在那里买单。

服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

五大典型养老地产项目盈利模式

销售住宅快速盈利，通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。

会员制盈利模式，以出租为主要经营方式，一般采用记名会员制形式，交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费即可获得居住权利，记名会员卡可以继承和转让。

逆抵押贷款购房，即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

转让使用权模式，在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

分散租赁模式，采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

目前国内的养老地产项目主要通过出售或出租住宅的使用权而盈利。

优势资源导入模式典型分析

第一种，政府资源导入型：北京曜阳老年公寓

北京曜阳项目实施之初，红基会曾考虑使用租、售结合的经营模式。但由于在土地出让时做了前置约定，即只能用于老年公寓建设，不得分割出售，因此北京曜阳无法销售房产。

随后，北京曜阳另辟蹊径，试图通过“以租代售”的形式运营。2010年至2011年上半年间，北京曜阳项目曾以每平方米1.4万元的价格，与客户达成租赁协议，此租价与周边商品房的售价相差无几，且租赁最长可达70年，实与卖房无异。

但红基会事业发展中心人士表示，“以租代售”系北京城建(9.21, -0.20, -2.13%)集团方面作出的决定，红基会2011年中发现此事后，与城建集团协商，“以租代售”被停止，不过，此前与租户所签合约依然有效。

“以租代售”停止后，北京曜阳目前采用“会员制”方式经营，具体为缴纳10万－20万元不等会费后，即可以每月4900元－6500元不等价格租下公寓，租期最短三个月。

北京曜阳老年公寓通过整合政府资源，以公益之名低价获得土地使用权，并采用“会员制”的运营模式以商业项目的运作方式实现盈利。

第二种，保险资本导入型：北京泰康养老社区

泰康人寿在进军养老地产的寿险公司中走在最前头，2009 年11 月第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格。除本项目外，于2012年初，在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区。在三亚亦有项目。

北京泰康养老社区真正地提供一站式的终生退休服务，避免老人因年龄变化和身体状况而频繁搬迁，真正实现“一日之城，一生之城”的新理念。

北京泰康养老社区不予出售，而是用于长期经营，重点服务公司的VIP客户，其开发运营“分四步走”，实质是通过养老地产开发促进寿险产品的销售：

引入期——引入概念；开发相关养老产品

成长期——占位；大力推动购买行为、交叉销售；引资

成熟期——反向支持泰康相关寿险产品销售

衍生品扩展——加大配套设施及衍生产业的发展

第三种，企业资源导入型：中国乐龄城

宝钢全资子公司宝钢建筑公司和迪赛投资携手进军养老，在四川绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体。

中国乐龄城选址在四川绵阳仙海区，整个项目总规划4平方公里（6000亩），建设周期为3到8年，总投资150亿。分三个阶段进行建设。

项目以长者为主要服务对象，适宜长者生活居住、工作学习等，同时吸纳不同年龄层次的群体活动，是一座集现代化城市功能与政府职能于一体，具备第一产业与第三产业发展互动功能的创新型城市综合体。

中国乐龄城借鉴包括美国太阳城中心在内的世界养老地产先进经验，养老物业销售和租赁相结合的方式进行运营，并养老配套和服务的经营获得长期性收益。中国乐龄城是以社区服务为基础，以机构养老为补充，以养老住宅为依托，资金保障和服务提供相匹配，无偿、抵偿和有偿结合，政府主导、部门协同、社会参与、公共互助的社会养老体系。

【案例剖析】养老地产----泰康之家·燕园

整体介绍

2012年6月6日，由保险企业投资管理的第一家养老社区——“泰康之家•燕园”在北京正式浮出水面。业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。随着中国人口老龄化快速发展，经中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约为4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元，这无疑也为保险业提供了难得的战略机遇。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式。

“幸福有约”——泰康模式的出发点是通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合养老地产案例分析，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案，实现虚拟金融产品实体养老服务相结合、养老理财与养老消费相结合。泰康之家•燕园作为泰康养老社区蓝图中的旗舰产品，其正式入市标志着这一全新养老商业新模式在中国的正式落地。

“富足而退”——泰康之家的社区服务体系将由生活服务体系、医护康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括基础服务、餐饮服务、健康管理等七项内容。医疗养老和活力养老是泰康养老社区最重要特色。泰康之家将在社区内大手笔投资建设一座二级康复医院——泰康国际康复医院，提供专业康复、急诊救护、综合诊疗、慢病管理和私人保健医疗服务，并建立了与北京多家三甲医院的转诊绿色通道和名家专家坐诊机制，让居民享受到完整、系统的医护康复服务。同时，社区还将建设幼儿园、果园、菜园等配套设施。

“版图扩张”——在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州、三亚的布局也已经或即将启动。未来，泰康计划建设10到15个养老社区，每个社区2000人到5000人的规模，大概5万个床位。前期的养老社区建设处于探索阶段，后期将在复制成功社区的基础上，加快建设速度。为配合这一扩张战略，泰康人寿还专门筹建了泰康之家管理公司，引进了涵盖金融、保险、医疗、护理、社工、建筑、物业在内的12个专业领域的人才团队，并制定了养老社区建设标准、产品服务标准等一系列运营准则。

当然，作为泰康之家的首个试水之作，北京燕园还有许多重要问题需要磨合与破解——比如在客户端，首批入住客户的“居住使用需求”与主力投资客户的“远期保障预期”如何进行有效整合与平衡；在销售端，是以传统的保险经济渠道为主还是借鉴成熟的地产营销模式……这些保险与地产交叉产生的问题都将在燕园的实践中进一步厘清，并最终使得泰康模式真正具备可复制性。

位置交通

泰康之家·燕园养老社区坐落北京昌平区小汤山镇。该项目是由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。毗邻地铁8号线，连接社区和王府井、美术馆;毗邻昌平线，可连接13号线，直达西直门。2015年前北二期通车，经昌平城中心，可直达十三陵风景名胜区；距京藏高速南环路出口6公里；南距北六环3公里；至首都机场40公里，车程50分钟；西侧紧邻南丰路，与林萃路相连能直通鸟巢。

土地规划

整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，建成后将会向市场推出3000套养老公寓，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。

此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。

核心配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

“保险”跨界

泰康之家燕园的首批600余户、共800位居民将于2015年入住。这些预约入住客户的平均年龄在75岁左右，主要是金融业人士、企业家等高知、高管群体。

燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

这里以青松阁为例进行说明。青松阁主要针对的是生活自理型居民，配置上以满足用户的独立和个性化需要为主养老地产案例分析，户型上提供从70平方米到170平方米四种户型：