一切以拿地为目的养老地产都是在耍流氓？！

联合国人口老龄化标准显示：

一个国家60岁+老年人口占国家人口总数的比例超过10%，或者65岁以上的老年人口占比高于7%，这个国家就进入了老龄化国家。

据国家统计局最新数据显示：

中国60周岁及以上人口2.3亿人，占总人口16.7%；65周岁及以上人口1.5亿人，占总人口数10.8%。到2020年，中国老年人将占据总人口30%的比例，成为世界上老年人口总量最多的国家。

【国办发〔2016〕91号】文件显示：

2016年12月23日，国务院办公厅关于全面放开养老服务市场，提升养老服务质量的若干意见【国办发〔2016〕91号】中指出：提升养老服务质量，强调的是要提供品质化的服务，只有高质量的服务，才能够满足当下养老服务需求。

“银发经济”来临，

养老地产成为房企的新金矿？

“2017年，是养老地产沸腾年。”有报道称，在未来15年内，其市场规模有望超过10万亿RMB，并取代商业地产成为中国火爆的产业之一。

受人口老龄化程度不断加剧、地产调控等影响，养老地产的需求与供给在近两年急速上升；由于市场上现有的养老机构和配套设施都较为落后，而老年人的消费能力却在原有的基础上有所增加，二者的状态不匹配导致了养老地产的供给出现不足，层次需求不能有效释放的现状；与此同时，国家政策的扶持使得曾一度困扰养老地产的地价高、补贴少、运营成本昂贵等问题得到了有效缓解。

合理的于是乎出现了：“银发经济”的养老产业被众房企同步视为下一站金矿，一些投资嗅觉敏锐的房企爸爸开始加速跑马圈地，斥大手笔打造“中国式养老地产”——市场钱景巨可观+想象中的超需求，何乐而不为？

事实上，与其说，开整养老地产是众房企纷纷向多元化突围的揽金行为，更贴切的形容是养老地产是被整个投资界追捧的朝阳产业。就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，不惜跨界大肆进军养老地产领域的另一大阵营是保险公司。

据不完全统计，目前保险公司在养老地产及相关产业上的投资已经超过了500亿元。泰康人寿、中国人寿、新华保险、平安集团等保险公司都在大步进军养老地产。此外，中石化这种能源巨头也在四川斥资80亿元造养老产业园，强势涉足该领域。

那么，作为新兴产业，他们真的拿到开金矿的钥匙，探索出一套成熟的养老产业园区开发模式，打造出中国最优秀的养老产业品牌，被市场热捧了吗？

挂 羊 头 ，

卖 狗 肉 ？

“回归本质，看地产行业的金融属性及目前中国式养老地产的现状，还有很多问题未能解决。”业内称，养老地产到底有多少养老属性值得考究，被披露的是有地产商有披着养老产业的皮，做着圈地动作的嫌疑。

业内认为，原因在于老龄化人口的潜在市场需求虽数据看似华丽，实则需求惨淡。未来这个市场是否会形成大蛋糕局面，还有待发展。开发商做养老地产，会面临很多困难，要开启的是属于真正的养老地产市场，而不是去争夺原有属于养老院的市场及模式。部分业内甚至认为，从中国人传统观念上讲，到70年代那拨人老后，市场才有可能成型。

养老是社会保障与福利范畴，养老地产是开发商寻找的新型赚钱机会范畴？

养老有没有开发商想要的利润，开发商想象中的盈利是一种服务于高收入者的商业服务？

往养老话题上靠有助于拿到政府优惠及认可，也有利于品牌被市场和行业在前战上先入为主，当然运气好的话还能立个标杆项目什么的？

那么，市场预期很好，相信开发商爸爸都想做第一个养老地产中的“王健林”，可为什么从2013年至今市场运作却仍处于噱头阶段，究竟问题出在了哪里？

数量最大且支付能力最强的

客群已退下

过去十年，中国房地产高歌猛进，正是得益于60—70年代出生的人集中置业需求爆发，这批人既是人口绝对数量最大的一批人，也是掌握了中国最多财富和权力的一批人。

2017年，这个阶段里最年轻的一批人也将告别他们的45岁±，这意味着，市场将不得不接受这样一个事实：数量最大且支付能力最强的客群已经趋势性的退出中国房地产市场。

此时，养老地产成了我国的新兴产业，正如许多开发者都看到了其中的商机，但具体到落实层面却面临着难以预计的实际问题地产养老，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。

对于地产开发商来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也配置到位，后续再逐步完善，这将是一个跟时间赛跑的大挑战。

当前市场还没有特别成熟的标准和规范时，就给了企业一个喘气和允许试错的机会，然后再确定行业标准，正如万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。

竞争模式（者）：

居家养老、社区养老，旅游地产

养老地产的市场份额究竟有多大？相信各位养老地产商很少有特别心中有数者。

但多数人清楚的一点是，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式，仍是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

而事实上，广义上的休闲、旅游度假地产也可算作养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。

此外，“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项都很远，那很抱歉地产养老，作为需求方的年轻子女看待这事儿，失败的概率或会比较高。而离的太近又难以满足老年人“清净”、“远离雾霾”等心愿。

所以，地址选择重任相对其他地产模式更艰巨。

没有资源者

免谈养老地产

其实，与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。

去国外考察过的开发商应该都清楚一点：养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。

没有医疗资源的依托，只是一切都是纸上谈兵，难以为继。

当然，几乎现在所有开发者都看重这一点，不论是营销概念还是真枪实弹，都会包装医疗资源。

但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院包括莆田系，前进步伐都步履蹒跚。

养老地产的优质医疗资源获得难度巨大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场考验。

拿地容易盈利难

回报周期太长

虽然从产业角度讲，无论前景还是政策，在国家扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。

养老地产产品的专业建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。

配套设施在初期的投入就很高，哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。

没有相关的金融产品支持，退出路径有限。依靠租金收益的回报周期太长，有机构指出，大约需要长达10年至15年，这对开发商而言将是一个挑战和考验。

而据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

靠谱的想做养老地产的开发商

现在该做什么？

总体来看，相比前商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间却难以预测。

相比商业地产而言，从产品供给上讲，商业地产是针对全年龄阶层的供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。

其次，社会观念不转换，养老地产整体机会不大。因为严格意义上说，养老地产并不是必需品。

而医疗资源是稀缺品，占有完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。

靠谱的地产商都应先在探索社区养老及钻研产品的方向上下真功夫。

因为我们中国与国外最大的不同在于，中国人喜欢群居，老年人还是喜欢人多热闹，害怕孤单和寂寞。每天在社区广场上跳广场舞的老年人肯定比在某个养老项目里望子女兴叹的老年人更长寿。

由此，社区养老模式才是养老服务发展的温床，现在所谓养老地产或不过是商业地产的一种应用形式，什么时候中国式养老，就服务而言探索出符合中国人的运营模式了，养老和地产才能开始完美的结合，才会有真正的所谓“中国式养老地产”及货真价实的金矿所在。

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