我国养老地产现状与发展模式分析 组图

养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。养老地产现状1、老龄化社会的步入我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.198.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65以上人口的比重上升1.91个百分点。同策咨询研究中心数据显示，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万左右，需要护理老人床位数30万~32万张左右。

按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目。2、现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段养老地产分析，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。现有的养老模式已不能满足老年人的需求，国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老、养老院、敬老院、老年公寓等，对老年人需求来说，极不完善。无障碍设计，明确的标志系统，医疗保健中心，齐全的老年交流场所，老年运动场所等都没有考虑老年人的需求，更谈不上老年人所需要的健康居住环境，因此目前这种传统居家型养老模式存在较大缺陷3、政策制度的保障2011月，民政部发布了《社会养老服务体系建设“十二五”规划》(征求意见稿)指出，到2015年，“基本建设形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系”。

同时，提出了“9037”的养老引导方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老。政府在发布养老服务体系建设规范和提出引导方针外，缺少保证硬件设施和加强软性服务的扶持力度。可以制定符合老年人生理心理特点的健康社区住宅规范和技术要求，上海推出了《社区居家养老服务规范》地方标准，为老年人的老有所养、老有所乐提供了保障。建立相关的法律法规，规范管理养老地产及服务，为我国养老地产的健康持续发展打下了基础。4、社会观念的转变中国传统的养老概念是“养儿防老”，宣扬的是长辈年老不能照顾自己的时候有儿孙绕膝、身心愉悦，不会面临孤独终老的状况。但随着生育状况、西方生活方式的影响以及人口结构的改变，已经有越来越多的子女选择离开父母独立生活，很多老年人也更愿意与同龄人结伴成群。从观念趋势上看，老年人的生活观念和态度正在发生着变化，更多较高学历和高收入的老年人开始建立自立、自信、自理的生活态度。戴德梁行近期的一份调查显示，中高收入的老年人希望与子女同住的只占10%的比例,不希望与子女同住的占40%的比例，希望和子女为邻的占50%的比例.养老地产“三足鼎立”从目前的养老地产市场格局看，基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立之势，三类企业投资额已超过千亿元。

据中国指数研究院2011年的研究报告统计，有超过20%的品牌房企进驻养老地产。万科、绿城、保利、远洋、首创、花样年等企业均抛出了养老地产发展计划。万科养老产品线基本成型，绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭养老地产分析，也已向市场推出了70年产权的颐养公寓，保利地产在嘉兴西塘的养老地产项目已进入建设阶段，总投资达亿元，占地150除“房企系”外，多家险资也圈地养老地产。泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。如泰康人寿养老社区计划，在北京、上海、三亚三地都有进展，新华保险在西安、武汉建立了两个健康管理中心项目，北京延庆和密云拥有两个养老项目。据统计，截至2012年底，“保险系”企业在养老地产领域的投资已超500亿元。另一投资主力“央企系”，在今年月份，中国石化和中国水电在四川、重庆两个养老地产项目投资额已达到160亿元人民币。养老地产困局待破解困局一：回报周期过于漫长尽管众多企业进军养老地产，但盈利问题依然是摆在它们面前最大的困局。业内人士指出，完善的医疗配套、合理的建筑设计、人性化的服务体系，都是养老产业开发初期必备的要素，这无疑需要长期高额的资金投入。

同时，长投资、长回报特点决定了服务才是养老产业最终的盈利来源，但国内的养老产业都处于较短期阶段，前期的成本无法收回，日常的收支无法平衡，这些都给养老产业的运营带来了比较大的资金压力，造成盈利困局。困局二：卖概念大于卖服务真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。在业内人士看来，随着时间的发展，养老地产走向“服务核心”的良性循环，盈利困局也将随之而困局三：开发商“挂羊头卖狗肉”在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。

“养老地产之所以存在挂羊头卖狗肉的行为，是因为国家没有专门用于养老地产开发的土地，而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地。”一位养老地产从业者坦称。今年全国“两会”，有代表提出将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将“养老用地”作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。但近期具有实质性动作的城市并不为多。养老地产15种开发模式我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，计划开发养老社区、养老公寓等产品。而养老地产在我国是新兴事物，开发者虽然看到了其中的商 机，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当 采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选 择等等。以下有 15 种适应于当前国内市场的养老地产开发 模式（分为五大类），希望与大家共同探讨... 第一类 与社区共同建设 模式1：专门建设综合型养老社区模式 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团模式 模式3：普通社区中配建各类养老产品模式 模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施 第二类与相关设施并设 模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施 模式6：养老设施与幼儿园并设 模式7：与教育设施结合，建设养老公寓 第三类与旅游或商业地产结合 模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品 模式9：与商业地产结合，开发老年公寓 第四类与国际品牌接轨 模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施 模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式 第五类以其他方式转型 模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产 模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产 模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产 模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施 养老地产商业盈利模式 全部出售”模式养老概念住宅＋超配套设施以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 典型案例：北京方太阳城 B“销售+持有运营”方式运作，“销售+持有”，住宅销售 不老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式 “销售+持有”模式 养老概念住宅＋养老地产 典型案例：北京太阳城 C“会员制管理”模式销售会籍 采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销 售+持有”模式 典型案例：上海亲和源老年社区 D只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收 取不同租金 只租不售”模式 医疗健康社区，全部持有运营 典型案例：燕达国际健康城 房企进军养老地产项目案例