泰康之家陈东升：养老地产的头号玩家

泰康之家十年探路：既是标杆，又是转型。

泰康保险集团董事长兼首席执行官 陈东升

2015年，泰康之家首个保险养老实体泰康之家燕园开始运营。作为泰康保险集团旗下的健康产业投资运营子公司，泰康之家成立至今，已在全国核心城市群建立了12个医养社区，总地上建筑面积超180万平方米，体量可容纳2万户养老单元。

如今，养老地产市场群雄逐鹿，在业界，泰康之家依旧是险资、开发企业竞相模仿的标杆。泰康集团副总裁兼泰康之家首席执行官刘挺军在接受媒体采访时曾这样表示，泰康在养老领域的总投资金额是200亿元，占到整个保险行业的一半以上。

根据全国老龄办公布的数据，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口2.41亿，占总人口17.3%。预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。险资做养老的优势在于三方面，一是拥有庞大的资金量，二是广泛的客户基础，三是业务模式能够实现产业协同发展。在过去的十年中，泰康“蛟龙入海”，掀起了一场养老革命。

“头号玩家”

泰康之家官方网站显示，集团选择涉水养老产业最早源于董事长兼CEO陈东升在一次婚宴上的感悟。他认识到中国老人养老方式必须变革，提出以如家连锁酒店的模式改造养老院的创业构思。

随后，陈东升与美国著名养老社区Erickson董事长进行交流互访，并率队赴日本考察。一年后，2008年泰康之家望京老年会所开业；在国内保险业中，属于首个实践社区养老模式。2009年，泰康成为第一家获保监会批准建设养老社区的保险公司。

2012年，泰康人寿与泰康之家推出了首个与养老社区相结合的综合养老计划——幸福有约终身养老计划。在国内，合众人寿的合众幼年项目也是“参考范本”。记者查阅公开资料了解到，“幸福有约”由泰康人寿的《乐享新生活养老年金保险（分红型）》和泰康之家的《泰康人寿保险客户入住养老社区确认函》共同组成，将保险产品与养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。

而在国内，类似项目的基本模式都是与保险产品挂钩的，以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。信达证券在研究报告中指出，和房企不同之处在于，保险机构可采用两种运营模式：其一泰康养老地产，投保人具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费；其二，即通过实物租赁的方式来实现收益。

前者把保险、地产、养老产业融合在一起，将寿险产业链拉长至30年左右，有利于实现从“摇篮到天堂”的业务布局，普遍受到险资企业的青睐。具体操作就是“养老与寿险、医疗与健康险、资产管理与退休金”——买泰康的养老金未来可以优先住泰康养老社区，买泰康的健康险可以优先在泰康的医院就医，买泰康的养老金，可以得到优质的资产管理。

泰康还逐渐把在该领域的探索融入进“大健康的产业生态体系”中，早在“十三五”规划时期，健康中国战略就被写进《纲要》，十九大报告中又强调了这一点。作为一家传统的寿险公司，集团近年来逐渐向多元化寿险集团过渡，最终形成今天的保险、资管、医养三大板块“四位一体”的创新性保险集团。陈东升表示，“我们的战略非常清晰，把五个手指捏成一个拳头，这个拳头就是大健康，就是要建设大健康的产业生态体系。”

高端养老社区

随着养老产品越来越多，同质化现象日趋严重。房企险资齐刷刷地扎堆于“活跃长者+高端市场”，泰康之家又是如何定位，保持自己领先优势的？

记者走访了位于上海市松江区广轩路298号的泰康之家申园，附近有佘山国家森林公园和广富林文化遗址。社区占地面积约9万平方米，建筑面积约22万平方米；绿化率35%，总户数逾2100户。

泰康之家引入CCRC持续照护模式，被形象地概括为“一个社区，一家医院”。有别于普通养老机构仅仅设置医务室，申园自建上海申园康复医院，有效缓解医疗和养老间矛盾。医院覆盖基本科室，创新泰康国际标准康复体系TKR，从业医师具有公立医院任职经验。

医院设有护理部，可承接由社区转过来的居民，能使用社保。当日负责接待的销售经理告诉记者，“住院需要的设施这里都是有的。”根据老人自理能力的不同，房间的设置也不尽相同，子女可以陪护。遇到突发状况时，居民拉响警报，保安、管家、医生、护士在3分钟之内到场进行急救。

医院还与国内多家知名三甲医院合作，实现双向转诊、绿色通道、远程医疗、专家会诊等服务。护理师与老人按照1:3比例进行配置。

为了给居民营造活力生活环境，社区自带约24000平方米会所，配套有恒温游泳池、健身房、台球厅、手工坊、卡拉OK厅、宴会厅等，设施多样，功能齐全。记者经过时，能看见很多老年人正在自由活动，精神矍铄。

社区内还设置老年大学——乐泰学院，设置有三大类60余门课程，定期有老师前来授课。由于申园定位高端人群，据泰康已签约客户统计，社区居民包含退休干部、大使、参赞、教授、律师、记者等。

记者了解到，目前社区在售共有40平方米一居室、60平方米一居室、80平方米一居室、120平方米两居室4种户型。房间内配有电视、电冰箱、微波炉等家电。销售经理向记者介绍，房间只租不售。如有老人办理入住，需首先缴纳20万元/户入门费，之后购买乐泰财富卡，面值在100万-300万之间，具体视户型而定。

值得注意的是，价格表说明上显示，乐泰财富卡指“入住房间所缴纳的一笔可按照相关规定退还的押金”，获得乐泰财富卡会籍后即可永久锁定“免房屋基本居住费用”的优惠，满3年可全额退款。如果按照最小的户型40平方米一居室来计算，想要入住至少要缴纳120万元，不包含月费（房屋使用费及居家费用、餐费）、其他服务收费。与记者一起前来的客户林晨当即表示了不满，“120万住3年原封不动地退还，相当于借钱给它（泰康）投资了。”

但严峻的养老形势还是踩中了部分人的痛点，该销售经理表示，很多老人的子女都双双出国在外，愿意承担高额费用。“如果是保险进来，要去泰康人寿购买‘幸福有约’产品，一年交20万元，交10年，最低200万元的门槛。”他补充了另一种方式，购买之后，投保人、被投保人或两者父母可获取相应的入住资格，但保单客户的月费会高于会员月费。该产品提供从约定年龄开始、按月领取的年金，可作为养老的日常生活费。年金在85岁之前保证领取，85岁之后，客户可继续领取至终身。

除了“医养结合”、“持续关爱”外，“候鸟连锁”也成为泰康的一大特色。查阅官网信息可知，招募对象男性长者需要在60周岁及以上，女性长者需要在55周岁及以上；每次旅居时长下限为10天，上限为90天，且每自然年内旅居入住时长不超过90天。北京泰康之家燕园、上海泰康之家申园、广州泰康之家粤园养老社区的运营标志着泰康高品质医养社区全国候鸟连锁模式落地北、上、广一线城市，泰康也在燕园、申园、吴园、粤园成功举行四地居民联谊活动。

资金困局

尽管养老地产市场风生水起，各家对盈利模式的探索仍处于起步阶段。陈东升在接受媒体采访时曾表示，一个成熟的养老社区做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。

从资产投资模式来看，泰康之家的燕园、申园、粤园养老社区都是典型的“拿地——建设——服务+营销”的重资产投资之路，后续的楚园、吴园、属园等也都延续了其重资产模式。

一系列重资产运作意味着泰康要投入大量真金白银，但对于拥有大量长期资金、急于寻找稳定回报投资出路的险资来说，未尝不是机会。养老社区非常符合保险资金投资要求，安全、不受经济波动影响、有稳定的现金流、长期稳定的收益特点，恰好可以解决寿险资金在资产负债方面的需求。

同时泰康在保险和养老上的结合，不是简单保险公司把自己的资金配置到养老机构上，而是把保险的风险管理功能、资产管理功能泰康养老地产，两个金融属性功能与医养的服务功能相结合，在产品、客户、服务上进行深度融合，真正实现客户、产品、服务的对接，从而促进自身发展。

“我们把养老产业当成事业来做，开发企业追求高周转率快速回笼资金，但泰康可以拿1000亿元10年不赚钱。”陈东升表示，相对于集团总资产，泰康之家投入的资金影响很小，他希望能把产品做得更加优质。

不可否认的是，泰康依旧面临着不小的挑战。刘挺军表示，当前养老项目的成本主要来自于四个方面，首先是土地成本，其次是人工成本、护理服务成本，最后是社会保障制度成本。“我们上回拉来的（实习）学生总共30个，最后留下来的只有4个。”该销售经理向记者笑言道，即便薪水不低，体量如泰康也遭遇到了此种困境。

文 | 洪静

来源 | 中国房地产金融

（本文首刊于2018年8月出版的《中国房地产金融》杂志）