【光正文旅】8万亿产业规模引擎下的中国老年颐养市场探索

“健康中国”战略下，“大健康”产业成为经济发展的新引擎

2015年，继提出建设“美丽中国”之后，“健康中国”战略被首次写入政府工作报告，并上升为国家战略，与“美丽中国”、“平安中国”一起成为“十三五”规划的三大关键词，开启了“大健康”时代的新蓝海。

据中国康养产业发展论坛全国老龄工作委员会数据显示，预测未来20年我国老年人口规模将超过发达国家老年人口总和，2033年左右达到4亿，2053年左右达到4.87亿，世纪后半叶一直稳定到3.8至4.0亿之间，中国一直处在人口老年化规模最大的国家。中国老年产业的规模到2020和2030年分别达到8万亿和22万亿，对GDP拉动分别达到6%和8%，产业愿景十分可期，将成为名副其实的国家经济的支柱点。

国内老年颐养社区案例解读

浙江嘉兴·绿城乌镇雅园

绿城乌镇雅园虽然位于浙江的一个县级市中国人寿投资养老社区，但是地处江浙沪“金三角”之地、杭嘉湖平原腹地，距杭州、苏州均为60公里，距上海106公里，而且位于中国历史文化名镇——乌镇。这个小镇是国家5A级景区，素有“中国最后的枕水人家”之誉，拥有7000多年文明史和1300年建镇史，是全国二十个黄金周预报景点及江南六大古镇之一，有“鱼米之乡，丝绸之府”之称。2014年11月19日始，乌镇已成为世界互联网大会永久会址，全球国家和地区政要、国际组织的负责人、互联网企业领军人物、互联网名人、专家学者在这里开会，和达沃斯一样，具有世界级的影响力。

I.学院式养老典范

【项目概况】

概况：总建筑面积约为50万平方米，整体容积率1.16。采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法。项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。

区位：位于浙江桐乡市乌镇国际健康生态产业园内

资源：沪杭城市群之中，地理位置优越。有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速等交通，及座拥国家5A级景区乌镇旅游资源。

定位：学院式颐乐生活项目-依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区。

【规划与布局】

乌镇国际健康生态产业园是以休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，规划有医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区。绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。

II.三大主题兼顾养老、健康、度假

【开发规划】项目所在的雅达国际健康生态产业园核心区占地面积约1500亩，规划了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。

【养生养老】颐乐学院

耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。

颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。学院依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

【健康医疗】雅达国际康复医院

雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medical park的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。但目前合作遇到困难，雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。350个床位提供五星级诊疗待遇。

【休闲度假】休闲度假区（Alila精品酒店、特色商业中心）总占地大约480多亩，由湿地公园、特色商业街和酒店区组成，营造小桥流水、古色古香的感觉，类似于一个小型版的西栅。湿地公园南面是特色商业街，北面是酒店区，建筑面积约3.4万平方米，约200间客房。

III.盈利模式与亮点借鉴

【盈利模式】产权出售+服务提供

从目前现状来看，主要还是依靠销售人文养生居住产品来实现资金回笼，其他经营性物业，由于入住率不高，尚未盈利。

【亮点借鉴】

中国养老产业市场的发展

从健康消费需求和服务提供模式角度出发，健康产业可分为医疗性和非医疗性健康服务两大类，当前和未来一个时期老年产业的重点领域涵盖家政服务、适老居住、健康医护、精神文化、旅游休闲、老年用品、金融保险服务。而洞察与布局养老产业的远不止地产、旅游、医药医疗与保险等行业。

I.文旅地产颐养社区发展趋势

【长期】中国人口老龄化加速、中国经济持续发展，老年人口自身收入来源以及收入能力得到拓展，未来老年人口市场化倾向提升，这同样会促使长期内我国高端养老地产有效需求急速增加。

【短期】养老地产的需求旺盛，做养老项目是房地产开发的新商机。近年全国各大房企布局养老地产领域中国人寿投资养老社区，诸如保利、绿城、万科、远洋等品牌房企纷纷涉足养老模式探索。绿城的“学院式”养老、保利“三位一体”的养老模式、万科“邻里式”养老、远洋“半护理服务机构”养老，异彩纷呈。除房地产行业外，保险行业等快速进入，未来还将有更多类型社会资本涌入，这使得短期内有效需求无法对应成比例扩展的情况下，未来高端养老地产争夺有效客户的竞争加剧。

中国高端养老地产的投资风险集中表现为前期投资大、回报周期长、长期利润率低。这在短期内难以得到有效化解。从政策层面看，需要未来加快推动养老金融的发展，创新金融领域的参与方式，通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

从经营模式看，养老地产的产业链需要更进一步延长，地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合

II.医养结合的保险养老社区发展

随着人口老龄化的程度不断加深，高龄化、空巢化趋势日益明显，我国保险公司开始纷纷投资建设保险养老社区，力度之大、布局之快、特色之显，在社会上引起了广泛关注。保险养老社区指由保险公司投资并具有实际控制权，在一定地域范围内建立起来的集居住、养老和医护等多种功能于一体的综合养老服务社区。

【泰康之家】泰康保险于2009年在保险业率先获批进行养老社区试点。此后，泰康将“重资产投资”与“轻资产服务”相结合，大力推动医养结合的“泰康之家”泰康养老社区模式，目前已经发展成为国内知名的高品质连锁养老机构。

【合众优年】合众人寿投资管理养老产业的运作实体是合众优年（北京）投资有限公司。拥有连锁型持续健康退休社区品牌“优年生活”，目前旗下运营有优年生活武汉社区、优年生活沈阳社区、优年生活南宁社区等。

【国寿嘉园】中国人寿打造的养老社区专业品牌是国寿嘉园。其养老社区的战略布局总体上可以概括为“三点一线，四季常青”，即聚焦北京、天津、苏州、深圳、三亚等城市，为老年人提供夏住苏州、秋住京津、冬住三亚的度假式养老养生生活方式。

【梧桐人家】梧桐人家是中国太平投资约40亿元兴建的首个养老社区旗舰店。该项目目前已基本完工，即将启动销售，预计2019年上半年全部实现精装交付、拎包入住。

医养结合难题的核心和实质来自于我国医疗门诊机构的羸弱。这使失能、半失能老年人，无论是入住养老机构还是居家，抑或依托社区照护，均难以获得方便有效的医疗服务。社会力量有足够的积极性提供老年人所需的社区医疗服务和医养结合服务，而且有很高的积极性提供上门服务，却被卫生管理部门以种种原因拒绝进入，从而形成公立机构不提供或不能较好提供社区医疗服务、民营机构有积极性提供却无法进入的尴尬局面。这是我国医养结合难题的症结所在。同时，医疗护理专业人才缺口较大，亦是医养结合难的主要问题之一。

篇 章 总 结

养老是一个综合概念，除了基础性的经济养老外，还需要满足日常照护以及精神赡养，高端养老地产的“高端”不仅仅体现在满足基本的经济养老，还体现在日常照护的高级化以及满足部分精神文化的高层次需求上。

通常来说，除短期变化的文化体验式养老和长期的宗教禅修式养老外，基于老年人需求的多样性，在精神文化需求上，很难在固定成本约束下获得重大的突破，为此，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化长期照料则成为众多高端养老地产专业化服务过程中的重点。

随着不久的未来我国长期照护保险制度的建立以及逐步完善，中国老年人在长期照护上的有效需求会在较大程度上得以提升，而这会进一步扩宽高端养老地产的市场能力。

近年来，随着数字技术的飞速发展，“互联网+养老”“互联网+医疗”已经在医养领域兴起并产生重要影响，为养老和相关产业带来了革命性变化，促进了医养结合养老服务模式的融合与创新。

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