养老地产悄悄起步运营服务还须跟上

预计到2015年，全市60岁以上老年人将达101万，约占常住人口的14%。“银发潮”袭来，让我市一些“嗅觉灵敏”的房企看到了商机，开始试水养老地产。业内人士表示，养老地产是一座尚待挖掘的富矿。

市场新宠儿 我市正起步

随着我国老龄人口逐年递增，养老地产引起了国内众多开发商的关注。目前万科、保利、绿地、富力等龙头房企，已陆续下水尝试“养老+地产”的模式，推出养老地产发展计划。统计数据显示，目前有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

此外，在养老地产市场养老地产 开发模式，险资也正加紧“跑马圈地”。目前泰康人寿在北京小汤山、上海崇明和海南三亚均建有高端养老社区，还计划将云南、山东、辽宁等全国20个至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。中国太平继与广西壮族自治区及成都市、青岛市等政府签署战略合作协议后，5月29日又与山东省政府签署战略合作协议，均提到养老社区建设。

目前，我市纯粹打养老地产概念牌的项目并不多，但不少开发商在开发大型综合型地产项目时，都推出了养老地产产品，我市养老地产正悄悄起步。比如，瀍河回族区、老城区，规划了大型养老地产项目，有的已动工，有的处于征迁阶段；汝阳县刘店镇、宜阳县韩城镇都在筹建集旅游、养老、养生等于一体的大型地产项目。

社会需求大 政策有扶持

“目前的社会养老院设施并不齐全，入住率却很高，这说明了养老地产的需求是大量存在的，加之‘4+2+1’的家庭模式越来越多，未来需求会更大。”我市某地产联盟负责人路延熹说。

河南精顺洛阳分公司负责人程德方说，养老地产对气候与环境有较高的要求，洛阳四季分明、气候宜人、山水资源丰富，与周边城市相比更具有发展养老地产的地理优势。

另外，我市十分重视养老产业的发展，已出台扶持政策。在《洛阳市老龄事业发展“十二五”规划》中，将养老设施纳入了城乡建设总体规划，制定了区域建设发展目标、措施、机制，在用地规划中优先保障养老设施用地。这意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈被打开。

根据全市养老机构空间布局规划要求，2012年至2013年度计划安排养老机构用地49宗共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，确保了养老服务机构的发展空间。

回报周期长 服务是核心

虽然国内不断有开发商涌入养老地产，并作为一个被看好的产品形态，但是如何赚钱，尚没有成型的模式。

养老地产的开发模式普遍还处于初级阶段，只是简单地提供休闲、娱乐、健身等配套设施，缺乏后期专业养老所必需的管理、经营。正在蹒跚起步的洛阳养老地产，又该如何发展呢？

“发展养老地产，不能简单移植普通住宅项目的开发和经营模式。”程德方说，养老地产虽是一座尚待挖掘的富矿，但应该根据一个城市的老龄化比例，进行科学规范开发，切不能“一哄而上”，造成资源的浪费。

路延熹则认为，对于养老地产而言，地产只是其中的一部分，长期的运营和服务才是成功的关键。所以，开发商想要进入养老地产，就必须改变其属性，由房地产开发商“变身”为房地产运营、管理及服务商。

老年人需要专业的养老服务，因此开发养老地产时，开发商要从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居照料等方面，打造一支以服务为核心的专业管理团队。

“养老地产投资大，回报周期长。”路延熹说，养老地产项目楼盘如果只租不卖，年利润率只有10%，这意味着开发商要用10年时间才能收回成本。因此，政府还应结合养老地产的特点，出台相关的金融优惠政策。

本报记者 戈晓芳